Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Нужно узаконить самовольную постройку

15 июля 2014 126 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Что считать самовольной постройкой

Прежде чем мы будем говорить про то, как узаконить самовольную постройку, сначала дадим краткие определения основным понятиям.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может ею распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Такой объект подлежит сносу лицом, построившим его, или за счет этого лица, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в отдельных ситуациях – в ином установленном законом порядке) за лицом, в чьей собственности (бессрочном пользовании и т. д.) находится земельный участок, где возведена постройка.

Тогда лицо, получившее право собственности на постройку, возмещает лицу, построившему объект, расходы на его сооружение в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Такие нормы содержит статья 222 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим подробнее, как они применяются судами.

Связь объекта с земельным участком

Легализация объектов самовольного строительства возможна при условии правильного применения законодательства и отсутствия у такого объекта определенных «пороков».

Особенностью самовольных построек является то, что они – объекты недвижимого имущества, поэтому на них распространяется требование положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.

Исходя из этого принципа, только собственник участка может в судебном порядке закрепить за собой право собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на его участке.

А хозяин самовольной постройки, не являющийся собственником земли, лишен возможности признать в судебном порядке право пользования участком, занятым объектом.

В то же время лицо, которое построило объект самовольно, в указанной ситуации имеет право на взыскание затрат, произведенных в ходе его строительства, с собственника объекта, признанного судом.

Размер затрат должен быть подтвержден документально.

При признании права собственности на самовольно возведенное строение за собственником участка суд будет учитывать категорию земель и их разрешенное использование.

Если в правоустанавливающих документах собственника участка или в градостроительной документации территории, на которой расположен участок, отсутствует вид разрешенного использования, допускающий эксплуатацию самовольно возведенного объекта, то даже собственнику земли будет отказано в признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки установленным правилам градостроительного зонирования.

Отсутствие разрешения на строительство

Но даже если размещение самовольной постройки соответствует требованиям земельного законодательства и градостроительного регламента, то могут быть иные препятствия к ее легализации.

Как мы уже сказали, постройка классифицируется в качестве самовольной, если она создана без получения необходимых разрешений – на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем суду необходимо выяснить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольное строение, надлежащие меры. В частности, меры для получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. А также правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче этих разрешений.

Президиум ВС РФ 19 марта 2014 года (далее - обзор) указано, что, если принятие таких мер не подтверждается документально, судья на основании статьи 136 Гражданского процессуального кодекса РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения. Поскольку отсутствие документов не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, и препятствует реализации его права на судебную защиту.

Срок давности

Следует отметить, что отсутствие разрешения на строительство объекта является основанием для заявления в суд иска о сносе самовольно возведенного объекта со стороны органов местного самоуправления или прокуратуры. На такие требования распространяется срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ. Однако если самовольная постройка создает угрозу причинения вреда или причиняет вред широкому кругу лиц, то срок исковой давности не применяется.

Снос постройки

Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при наличии соответствующего ходатайства истца вправе назначить определенный срок для его исполнения. Если ответчик не ликвидировал постройку в течение установленного срока, суд может предоставить истцу право снести постройку с взысканием с ответчика необходимых расходов (п. 1 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Обращаем внимание на то, что возложение обязанности по сносу самовольной постройки за свой счет представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства. Поэтому принятие такого решения возможно только при наличии вины застройщика.

Доказательством виновности застройщика служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ:

– объект построен на участке, не отведенном для этих целей;

– объект возведен без необходимых разрешений;

– объект создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимость установления вины застройщика следует также из пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве производится виновными лицами или за их счет.

Соответствие объекта нормам и правилам

Важное условие, при котором возможно признание самовольно возведенного объекта законным, – это его соответствие градостроительным, строительным и иным нормам и правилам.

В Обзоре подтверждена позиция, согласно которой данные нормы и правила следует применять в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Это обусловлено тем, что действие закона распространяется на отношения, возникшие до вступления его в силу, только в случаях, когда это прямо предусмотрено данным законом.

Наличие допущенных при возведении самовольного объекта нарушений норм и правил служит основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на него либо для удовлетворения требования о его сносе, если нарушения окажутся существенными и неустранимыми.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от строительных норм и правил судами обычно назначается строительно-техническая экспертиза. Вместе с тем вопросы существенности нарушений градостроительных норм и правил не могут решаться экспертом – это компетенция суда. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые способны повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ. В ней указано, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Защита интересов других лиц

Одним из юридически значимых обстоятельств в деле о признании права собственности на самовольную постройку является установление того, что ее сохранение не нарушает прав и интересов других лиц. В частности, прав смежных землепользователей, правил застройки, установленных в муниципальном образовании, и т. д.

Иные основания признания права на постройку

В судебной практике встречаются попытки узаконить самовольную постройку на основании и других норм.

Например, лица, построившие самовольный объект, пытаются в судебном порядке признать право собственности на него в силу приобретательной давности.

В Обзоре подчеркнуто, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Также законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольно возведенного объекта. При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости путем пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено только путем признания этого права в целом на объект в реконструированном виде, а не на пристройку.

Самовольная реконструкция

Президиум Верховного суда РФ указал, что, рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции объектов капитального строительства дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капстроительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта. А также замена или восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены их отдельных элементов). Реконструкция объектов капстроительства ведется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

Наличие обременений

Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе.

Проведение строительных работ на таких объектах допускается только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Если при заявлении требования о признании права собственности на самовольный объект, расположенный на территории памятника культуры, будут отсутствовать доказательства того, что строение возведено на основании разрешений и согласований с компетентными органами, то это тоже послужит одним из оснований для принятия судом решения об отказе в иске.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка