Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в налогах и учете

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7

Расчет НДС при продаже имущественных прав

20 мая 2015 1681 просмотр

Льготы по НДС при продаже имущественных прав

Налоговый кодекс РФ определяет, что продажа имущественных прав облагается НДС. Передача каких именно имущественных прав подпадает под налогообложение, определено в статье 155 Налогового кодекса РФ. Это, в частности:

— передача права требования денежного долга за реализованные товары (работы, услуги) (п. 2 ст. 155 НК РФ);

— передача прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);

— передача прав, связанных с заключением договора, и арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Расчет НДС в перечисленных ситуациях также вызывает у налогоплательщиков серьезные трудности. Рассмотрим каждую из этих ситуаций подробно.

Передача права требования по договорам реализации товаров (работ, услуг)

Требование, которое вытекает из договора реализации, может переуступить:

— сам продавец (подрядчик), реализовавший товары (работы, услуги), по которым образовалась задолженность;

— перекупщик имущественных прав (в Налоговом кодексе РФ он назван новым кредитором).

Право требования уступает продавец товаров или компания, выполнившие работы (оказавшие услуги), — первоначальный кредитор. На практике часто встречается такая ситуация: компания отгрузила товары (выполнила работы, оказала услуги) для своего контрагента, но оплату не получила. Чтобы ускорить получение денег, компания продает (уступает) право требования этого долга за определенную плату другой фирме (новому кредитору).

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что уступка права требования совершается в той же форме, что и сделка, по которой возник первоначальный долг (ст. 389 ГК РФ). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, согласия должника не требуется (ст. 382 ГК РФ). Однако должника нужно письменно уведомить о состоявшемся переходе прав кредитора к другой фирме. В противном случае должник вправе вернуть долг первоначальному кредитору и его обязанность будет считаться выполненной (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Компания, уступившая право требования, обязана передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для взыскания долга (п. 2 ст. 385 ГК РФ). В этом случае составляют акт приема-передачи документов, подтверждающих наличие долга и его суммы. Такими документами могут быть договор, акт выполненных работ (оказанных услуг), накладная на отгрузку товаров, акт сверки расчетов и т. п.

Естественно, главный вопрос, который волнует многих бухгалтеров, таков: облагается ли такая уступка права требования долга НДС, если долг уступает первоначальный кредитор?

Ответ на этот вопрос зависит от того, превышает ли сумма дохода от передачи требования размер самого требования или нет.

Дело в том, что при уступке права требования первоначальный кредитор определяет налоговую базу как разницу между полученным доходом и размером самого требования, права по которому переданы (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Поэтому если при уступке третьему лицу права требования долга за реализованные, но неоплаченные товары (работы, услуги) цена сделки не превышает стоимость реализованных товаров (работ, услуг), то организация — первоначальный кредитор вправе не начислять НДС. В противном случае НДС необходимо начислить только с суммы превышения выручки от переуступки права требования над первоначальным долгом.

Пример

В октябре 2014 года ЗАО «Закат» реализовало ООО «Рассвет» товары на сумму 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.). Себестоимость реализованного товара составила 350 000 руб. Согласно договору поставки, срок оплаты товара — 31 декабря 2014 года. Учет доходов и расходов «Закат» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно.

Не дожидаясь срока оплаты, ЗАО «Закат» уступило право требования долга ОАО «Зенит» за 490 000 руб. По договору между ними право требования оплаты за товар переходит к «Зениту» 11 ноября 2014 года. В этот же день был подписан акт уступки права требования.

Бухгалтерия ЗАО «Закат» сделала следующие записи.

В октябре 2014 года:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»

— 590 000 руб. — отражена выручка от реализации товаров;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 90 000 руб. — начислен НДС при реализации товаров;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 41

— 350 000 руб. — списана себестоимость реализованных товаров.

В ноябре 2014 года:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

— 490 000 руб. — признан доход от уступки права требования;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 62

— 590 000 руб. — списано уступаемое право требования;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования»

— 490 000 руб. — поступили средства в оплату за реализованное право требования.

Поскольку сумма сделки по уступке права требования (490 000 руб.) не превышает величину самого требования (590 000 руб.), налоговая база по НДС у ЗАО «Закат» не формируется, значит, НДС к уплате в бюджет по этой сделке не начисляется.

Право требования уступает новый кредитор. Если право требования по договору реализации уступает фирма, которая сама перекупила его у другой компании (новый кредитор), НДС также нужно заплатить с разницы между доходом от уступки и суммой, уплаченной при покупке долгового обязательства. Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 155 Налогового кодекса РФ. Налог при этом нужно рассчитать по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Точно так же уплачивается НДС и в том случае, когда новый кредитор не продает право требования, а получает деньги от должника, погасившего свое обязательство (п. 2 ст. 155 НК РФ).

Пример

В январе 2014 года ООО «Закат» купило за 106 200 руб. право требования долга ООО «Рассвет» перед ЗАО «Восход». Задолженность ООО «Рассвет» перед ЗАО «Восход» составляет 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.). Эту сумму ООО «Рассвет» перечислило на расчетный счет ООО «Закат» в феврале 2014 года.

Бухгалтерия ООО «Закат» отразила эти операции следующими проводками.

В январе 2014 года:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 76

— 106 200 руб. — приобретено право требования;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

— 106 200 руб. — оплачено право требования.

В феврале 2014 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

— 118 000 руб. — получены деньги от должника по приобретенному праву требования;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 58

— 106 200 руб. — списаны расходы на покупку права требования;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 1800 руб. ((118 000 руб. — 106 200 руб.) x 18/118) — начислен НДС к уплате в бюджет.

Продажа прав на жилые дома и помещения, гаражи и машино-места третьим лицам

Продажа имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, а также гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав.

Такой порядок уплаты налога прямо предусмотрен Налоговым кодексом РФ (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог в этом случае начисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

НДС нужно начислить к уплате в бюджет в день уступки (последующей уступки) требования или в день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Обратите внимание: сделки с недвижимым имуществом требуют обязательной государственной регистрации. Следовательно, момент уступки определяется как дата государственной регистрации соответствующей сделки с недвижимостью.

Пример

В январе 2014 года компания инвестировала средства в строительство жилого дома. В марте 2014 года она заключила договор об уступке права требования на жилое помещение застройщику. В апреле 2014 года сделка была официально зарегистрирована.

В данной ситуации, несмотря на то, что договор уступки права требования заключен в марте 2014 года, сама уступка произошла в апреле 2014 года (в день регистрации сделки). Следовательно, компания должна начислить НДС к уплате в бюджет в апреле 2014 года.

Обратите внимание: в Налоговом кодексе РФ ничего не сказано о том, как рассчитать налоговую базу при продаже долей в строящихся нежилых зданиях, например в бизнес-центрах. Как правило, в таких случаях налоговики на практике также применяют нормы пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, посвященные реализации прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места.

Однако такой подход можно оспорить в суде. Если по какому-либо объекту налогообложения налоговая база не установлена, налог начислять не нужно. Это следует из статьи 17 Налогового кодекса РФ.

Вот примеры судебных решений, принятых в подобных случаях в пользу налогоплательщиков:

—  постановление ФАС Уральского округа от 10 марта 2005 г. № Ф09-698/05-АК ,

—  постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 мая 2005 г. № А56-23705/04 .

Пример

ООО «Горизонт» 3 декабря 2012 года инвестировало в строительство жилого дома 4 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании стройки — в марте 2015 года — ООО «Горизонт» получит в собственность двухкомнатную квартиру.

В январе 2015 года ООО «Горизонт» продало право на получение квартиры своему работнику за 6 000 000 руб. 2 февраля 2015 года эта сделка была официально зарегистрирована. Сумма НДС по этой сделке составила:

(6 000 000 руб. — 4 000 000 руб.) × 18/118 = 305 084,75 руб.

В бухгалтерском учете вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтерия ООО «Горизонт» отразила такими проводками.

3 декабря 2012 года:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестиции в строительство» КРЕДИТ 51

— 4 000 000 руб. — инвестированы деньги в строительство жилого дома.

2 февраля 2015 года:

ДЕБЕТ 73 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

— 6 000 000 руб. — реализовано работнику право на получение квартиры в строящемся доме;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 субсчет «Инвестиции в строительство»

— 4 000 000 руб. — списана стоимость инвестиционного вклада;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 305 084,75 руб. — начислен НДС к уплате в бюджет.

Продажа прав, связанных с заключением договора, и арендных прав

Компания может выиграть в тендере или же просто купить право заключения выгодного договора, а затем перепродать его другой фирме. Такая операция также считается реализацией имущественного права. Налоговая база в таких случаях равна полученному доходу без НДС (п. 5 ст. 155 НК РФ). Налог в данной ситуации рассчитывается по ставке 18 процентов (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Точно так же нужно платить НДС при реализации права на аренду какого-либо имущества (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Пример

ООО «Изолит» арендует офисное помещение у ЗАО «АБС-Недвижимость». В январе 2015 года ООО «Изолит» с согласия арендодателя продало свое право на аренду помещения ООО «Панорама» за 100 000 руб. (без учета НДС).

НДС, который нужно начислить на доход от продажи арендного права, равен 18 000 руб. (100 000 руб. x 18%). Никаких расходов при реализации арендного права ООО «Изолит» не понесло.

Бухгалтерия ООО «Изолит» отразила реализацию арендного права такими проводками:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по уступке права требования» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

— 118 000 руб. (100 000 + 18 000) — реализовано право на аренду офисного помещения;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 18 000 руб. — начислен НДС к уплате в бюджет;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по уступке права требования»

— 118 000 руб. — получена плата от ООО «Панорама» за право аренды.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Новости по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

ФД 29 марта 2017 16:00 Как рассчитать гудвилл
Бюджетник 29 марта 2017 10:00 Оплата командировочных
РНК 28 марта 2017 13:00 СЗВ-М за март 2017 года

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка