Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Новые коэффициенты‑дефляторы на 2017 год

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Функции застройщика и подрядчика совмещаются: как вести учет

27 мая 2015 539 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация совмещает функции застройщика и подрядчика и ведет строительство многоквартирного дома по договорам долевого участия. До мая часть работ выполнялась силами своего производственного подразделения. С июня производственное подразделение закрывается, организация будет осуществлять контроль за ходом работ, выполняемых подрядными организациями. В то же время в штате остаются инженерно-технические работники, мастера, прорабы. Хозяйственные операции оформлялись следующими проводками:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– поступили деньги от дольщиков;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– отражена выручка от реализации квартир;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
– определена себестоимость продаж.

Затраты по строящемуся дому собирались на счете 20, общехозяйственные расходы списывались на счет 90. Можно ли оставить этот же порядок учета? И как все-таки вести учет, когда совмещаются функции застройщика и подрядчика?

Квалификация работ

Бухгалтерские проводки сами по себе не являются самоцелью любой организации. Проводки должны отражать экономическую составляющую тех хозяйственных операций, которые осуществляет организация. Например, в рассматриваемой ситуации необходимо определиться со следующими вопросами:

1. Является ли выполнение строительных работ застройщиком следствием подрядных отношений?

2. Чем, с точки зрения гражданского законодательства, является договор участия в долевом строительстве (продажей, выполнением работ или чем-то иным)?

При ответе на первый вопрос можно смело утверждать, что отношения между застройщиком и дольщиками не носят характер отношений между подрядчиком и заказчиками, поскольку участник долевого строительства не может оказывать влияние на существенные условия, связанные со строящимся объектом и организацией строительства. Следовательно, отражать стоимость выполненных застройщиком работ собственными силами как выручку от реализации этих работ дольщикам застройщику не нужно.

При ответе на вопрос как трактовать договор можно руководствоваться постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В пункте 11 данного документа указано, что положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что независимо от способа строительства (подрядного или силами самого застройщика) договор участия в долевом строительстве следует рассматривать как договор купли-продажи.

Подтверждением этому является приложение № 59 к приказу Минфина России от 25 ноября 2011 г. № 160н «Разъяснения КРМФО (IFRIC) 15 “Соглашения на строительство объектов недвижимости”». В пунктах 10–12 данного документа предусмотрено, что соглашение на строительство объекта недвижимости, допускающее возможность покупателя оговорить основные структурные элементы дизайна объекта недвижимости до начала строительства или оговорить основные структурные изменения в процессе строительства, должно входить в сферу применения МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство». И наоборот, если покупатели имеют только ограниченную возможность повлиять на дизайн объекта недвижимого имущества или оговорить только незначительные изменения к базовому дизайну, такое соглашения является соглашением на продажу товаров в рамках сферы применения МСФО (IAS) 18 «Выручка».

Учитывая то обстоятельство, что Международные стандарты бухгалтерской отчетности в соответствии с требованиями пункта 7 ПБУ 1/2008 могут применяться наряду с положениями по бухучету, приведенные Минфином России Разъяснения в области соглашений на строительство объектов недвижимости в полной мере могут быть приняты при формировании учетной политики застройщиков, работающих в рамках долевого строительства. Значит, независимо от способа строительства (подрядного или силами самого застройщика) договор участия в долевом строительстве следует рассматривать как договор купли-продажи. Ведь он не предполагает возможности для участника долевого строительства оговорить основные структурные элементы дизайна объекта недвижимости до начала строительства или оговорить основные структурные изменения в процессе строительства многоквартирного дома или иного объекта.

Изменения в учете застройщиков

Отражение хозяйственных операций

Сделанные выводы позволяют организации-застройщику в целях бухгалтерского учета отражать операции по передаче дольщикам объектов долевого строительства через счета реализации как продажу. А расходы, связанные со строительством многоквартирного дома, собирать в учете на счете 20 «Основное производство»:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– получены средства дольщиков на покрытие расходов по строительству;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ (10,70,60)
– отражены расходы на строительство объекта;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20
– учтены объекты как готовая продукция по окончании долевого строительства;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации объектов долевого строительства;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж» КРЕДИТ 43
– списана стоимость реализованной готовой продукции.

Наряду с таким порядком учета в практике чаще встречается бухгалтерский учет долевого строительства, отражающий не экономический, а налоговый характер отношений между застройщиком и дольщиками. Он заключается в том, что средства, полученные от дольщиков, учитываются как целевые. В таком случае в учете не отражается выручка от реализации объектов долевого строительства, а определяется лишь экономия застройщика, включаемая в состав доходов, с которых уплачивается налог на прибыль и в некоторых случаях налог на добавленную стоимость.

Какой из подходов к учету правильный?

С нашей точки зрения, бухгалтерский учет достоверно отражает экономический характер отношений, возникающих между застройщиком и участниками долевого строительства, в первом варианте. В то время как второй вариант – это отражение в бухгалтерском учете налоговой составляющей хозяйственных операций, совершаемых в рамках долевого строительства.

Очевидно, что во втором варианте достоверность бухгалтерской отчетности может быть поставлена под сомнение, несмотря даже на то, что с позиции налогообложения прибыли организации доход у застройщика будет определен правильно.

А. Дементьев,
генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

УНП 7 декабря 2016 09:00 График отпусков на 2017 год
Кдело 6 декабря 2016 15:00 Тарифная оплата труда

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка