Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Строительство жилья экономкласса: какие новшества нельзя упустить

28 мая 2015 63 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

С 22 июля 2014 года в Градостроительный кодекс РФ и ряд других законов были внесены изменения (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ). Новшества призваны стимулировать строительство жилья экономкласса. Речь идет о создании действенного механизма, позволяющего предоставлять земельные участки застройщикам с условием возведения на них недорогого жилья с последующей его реализацией по заранее определенной (фиксированной) цене.

В настоящее время критерии жилья экономического класса определены приказом Минстроя России от 5 мая 2014 г. № 223/пр (действует с 15 июля 2014 года). К такому жилью относятся:

  • отдельно стоящий дом не выше трех этажей площадью не более 150 кв. м, предназначенный для проживания одной семьи;
  • блок в доме блокированной застройки (с теми же параметрами);
  • квартира площадью не более 100 кв. м.

Напомним, о наиболее важных моментах.

Градостроительный кодекс РФ

В Градостроительном кодексе РФ теперь есть два новых вида договоров – договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и договор о комплексном освоении территории в тех же целях. Их статус и процедуру заключения регламентируют статьи 46.5–46.8. Эти договоры имеют особенности.

  1. Договоры заключаются через аукционы. Требования к участникам аукционов установлены в статье 46.8 Градостроительного кодекса РФ. Анализ их содержания свидетельствует о том, что законодатель стремился исключить возможность участия в аукционах сомнительных строительных компаний, не обладающих достаточным профессионализмом и запасом прочности. В числе требований:
  • не менее чем трехлетний стаж (ведение деятельности в качестве застройщика не менее трех лет, выполнение условий по объемам ввода объектов в эксплуатацию);
  • наличие допуска к работам по организации строительства;
  • отсутствие признаков банкротства;
  • незапятнанная репутация (отсутствие сведений об организации в реестрах недобросовестных поставщиков, недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), недобросовестных застройщиков – это три разных реестра, предусмотренных федеральными законами от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ, от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ, от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ);
  • соблюдение нормативов оценки финансовой устойчивости;
  • отсутствие недоимки по налогам, сборам (задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты) за прошедший календарный год, размер которой превышает 25 процентов балансовой стоимости активов;
  • правомочность руководства (отсутствие у руководителя, членов коллегиального исполнительного органа, главного бухгалтера судимости за экономические преступления, а также неприменение в отношении них наказания в виде дисквалификации).

Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее низкую цену в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений.

  1. Договор об освоении (комплексном освоении) территории в целях строительства жилья экономкласса заключается одновременно с заключением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и указанного в извещении о проведении аукциона.
  2. В договоре определены максимальная цена 1 кв. м жилья и срок ввода дома в эксплуатацию.
  3. В договоре содержится обязательство заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономкласса, договоры участия в долевом строительстве или договоры купли-продажи по цене, не превышающей максимальной цены 1 кв. м жилья.

Гражданский кодекс РФ

Статья 558 Гражданского кодекса РФ сейчас содержит положение о том, что особенности купли и продажи жилых помещений экономкласса определяются законом (п. 3).

Земельный кодекс РФ

Если арендатор заключил договор об освоении или о комплексном освоении территории, то передать права и обязанности по договору аренды участка, предоставленному ему для строительства жилья экономкласса, он может только вместе с передачей прав и обязанностей по договору об освоении территории (ст. 22 Земельного кодекса РФ). Иными словами, передать участок другому лицу для других целей (в том числе и для строительства жилья, но не экономкласса) арендатор не вправе.

Статья 30.1 Земельного кодекса РФ сейчас содержит пункт 4. В нем закреплено, что участок (из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) для строительства жилья экономкласса предоставляется в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. Арендная плата при этом определяется в размере земельного налога за соответствующий участок.

Закон об участии в долевом строительстве

В статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, регламентирующей требования к содержанию договора участия в долевом строительстве, установлено следующее. Если застройщиком является юридическое лицо, заключившее договор об освоении (комплексном освоении) территории в целях строительства жилья экономкласса, то в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком, должны быть помимо прочего указаны:

  • сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономкласса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении (комплексном освоении) территории;
  • сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории;
  • цена договора долевого участия в расчете на 1 кв. м общей площади долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории, либо начальную цену предмета такого аукциона в случаях, предусмотренных пунктами 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса РФ. В пунктах 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса РФ оговорены особенности для случаев, когда на участие в аукционе подана одна заявка или когда участником аукциона является только один заявитель.

К договору участия в долевом строительстве, если он заключается на строительство жилья экономического класса, в обязательном порядке должен быть приложен протокол о результатах аукциона на право заключения соответствующего договора либо извещение о проведении такого аукциона в случаях, предусмотренных статьей 46.7 Градостроительного кодекса РФ.

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

Законодательно закреплено, что право на приобретение жилья экономкласса имеют граждане, относящиеся к категориям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ (п. 1 ст. 7 закона № 224-ФЗ). Это право реализуется только один раз. Перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономкласса, утверждают субъекты РФ. Список граждан утверждает орган местного самоуправления.

Если застройщик, ведущий строительство жилья экономкласса, уклоняется от заключения соответствующего договора с гражданином, внесенным в список, последний вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также возместить убытки в связи с уклонением от заключения договора.

В тех случаях, когда ведется строительство жилья экономкласса, госрегистрация договора участия в долевом строительстве или перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи допускается только в отношении граждан, имеющих право на приобретение такого жилья. Это право должно быть подтверждено выпиской из списка граждан, утвержденного органом местного самоуправления. Выписка при подаче документов на госрегистрацию представляется либо застройщиком, либо запрашивается регистрирующим органом в органе местного самоуправления.

Госрегистрация договора долевого участия или перехода права собственности на жилье по договору купли-продажи не допускается, если указанные договоры оформлены с лицами, не имеющими права на приобретение жилья экономкласса.

Такие правила установлены в статьях 25.1, 25.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Д. Звоненко,
юрист

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка