Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Из-за чего к вам могут нагрянуть налоговики с полицией

Подписка
6 номеров в подарок!
№2

Когда возможен агентский договор между подрядчиком и застройщиком

3 июня 2015 2073 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

Подрядчику, принимающему участие в строительстве многоквартирного жилого дома, застройщик может предложить расплатиться за выполненные работы площадями (квартирами или нежилыми помещениями) в возводимом здании. Если подрядчик соглашается на это предложение, то необходимо решить, каким образом будет происходить погашение долга. Здесь возможны несколько вариантов, при каждом из которых погашение задолженности в учете подрядчика может существенно различаться.

В первую очередь подрядчик с застройщиком должны определиться, какие конкретно помещения, а не абстрактные квадратные метры пойдут в счет погашения задолженности.

Далее надо решить, по какому договору будут передаваться помещения. Это может быть договор купли-продажи недвижимости (если строительство дома уже завершено), договор участия в долевом строительстве либо иной договор, не противоречащий действующему законодательству.

Продажа квартиры

Например, застройщик может поручить подрядчику подыскать покупателя на одну из квартир. Такой договор можно признать агентским, заключенным по модели договора поручения (ст. 1011 Гражданского кодекса РФ).

Как отразить операции в учете в этом случае, покажем на примере.

Пример
Подрядная организация – ООО «СтройПодряд» заключила с застройщиком – ООО «Истра-Парк» (одновременно заказчиком) договор строительного подряда. Работы выполнены. Акты подписаны. Заказчик деньги не платит, так как нет средств (недостаточно инвесторов). Долг – 5 000 000 руб. (в том числе НДС – 762 711,86 руб.). Застройщик предлагает организации найти лиц, желающих приобрести жилье в счет оплаты своего долга (чтобы после этого произвести взаимозачет). У организации такой клиент есть. Он готов заплатить за квартиру 5 500 000 руб.

В этой ситуации возможен агентский договор между подрядчиком и застройщиком, так как речь идет о купле-продаже. То есть для целей проведения расчетов стороны заключают второй договор (посреднический), по которому застройщик поручает подрядчику найти за вознаграждение покупателя на квартиру в построенном доме (ст. 1005, 1006, 1011 Гражданского кодекса РФ).

Деньги, полученные от покупателя за квартиру, подрядчик, выступающий по данному договору агентом, проводит как средства, предназначенные застройщику (принципалу). У организации остается только сумма вознаграждения за поиск клиента (1% от сделки – 55 000 руб.). А по акту взаимозачета гасится и сумма долга заказчика по договору строительного подряда (5 000 000 руб.). Оставшаяся часть – 445 000 руб. (5 500 000 – 5 000 000 – 55 000), перечисляется застройщику. С суммы вознаграждения начисляются НДС и налог на прибыль. Как правильно провести операцию?

По первому договору – строительного подряда бухгалтер ООО «СтройПодряд» отразил в учете передачу результата работ (реализацию) следующими записями:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 5 000 000 руб. – учтена выручка от реализации выполненных работ;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 762 711,86 руб. ((5 000 000 – 762 711,86) х 18%) – начислен НДС с реализации.

Операции по второму (посредническому) договору бухгалтер подрядной организации учитывает так:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 5 500 000 руб. – поступили средства от продажи квартиры в пользу продавца на расчетный счет агента по посредническому договору;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 55 000 руб. – учтен доход в виде вознаграждения по агентскому договору;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 8389,83 руб. (55 000 руб. х 18/118) – начислен НДС с агентского вознаграждения (на дату признания агентского вознаграждения, определенную в договоре, – это может быть дата заключения договора купли продажи квартиры, подписания акта приема-передачи квартиры, предоставления отчета и т. д.).

Задолженность застройщика (принципала) перед подрядчиком (агентом) с учетом причитающегося подрядчику агентского вознаграждения выросла до 5 055 000 руб. (5 000 000 + 55 000). На эту сумму стороны подписывают акт о взаимозачете.

Бухгалтер ООО «СтройПодряд» отражает взаимозачет и окончательный расчет по двум договорам записями:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62
– 5 055 000 руб. – произведен зачет встречных обязательств;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 445 000 руб. – перечислен принципалу остаток денег, полученных от покупателя.

Мнение
Подрядчик вправе выступить посредником между застройщиком и третьим лицом, заключив агентский договор в интересах застройщика на поиск покупателя квартиры и на право заключения договора купли-продажи квартиры от имени и по поручению застройщика (или от своего имени по поручению застройщика). Но на расчетный счет подрядчика денежные средства могут поступить, если он заключит договор купли-продажи от своего имени (агент на правах комиссионера). При такой схеме отношений, когда посредник заключает договор от своего имени, возникают технические сложности с регистрацией прав собственности на квартиру, поэтому на практике она применяется крайне редко. Кроме того, такая схема невозможна, если строительство не завершено, а покупателем является физическое лицо, приобретающее квартиру для личных целей (не для предпринимательской деятельности).

Л. Кондрашова,
заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «Аудит-Эскорт»

Договор долевого участия

Что касается возможности заключения договора долевого участия и проведения последующего взаимозачета по аналогии с изложенной выше схемой, здесь надо учесть следующее.

Способы привлечения средств граждан по договорам участия в долевом строительстве ограничены. Законодательство предусматривает их исчерпывающий перечень в пункте 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Заключение агентского договора на поиск клиента (участника долевого строительства) для принципала-застройщика с получением агентом средств от покупателя-гражданина нормам законодательства не соответствует.

Для проведения расчетов подрядчик может заключить с застройщиком договор долевого участия на приобретение квартиры в свою пользу, а затем оформить уступку права требования квартиры гражданину. Однако агентский договор между подрядчиком и застройщиком здесь уже не заключается.

Мнение
Если посредник заключает договор от имени доверителя (принципала), то права и обязанности по такой сделке возникают непосредственно у принципала (п. 1 ст. 971, п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ). То есть подрядчик, заключив договор от имени застройщика, не приобретает права требовать денежные средства от гражданина, так как стороной договора является сам застройщик. Кроме того, подрядчик не может получать денежные средства, предназначенные для строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве, поскольку не является ли- цом, которое вправе привлекать денежные средства граждан (п. 2 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Получить деньги от приобретателя квартиры, который является граж- данином, подрядчик может, только если он:

  •  заключит договор долевого участия в свою пользу;
  • по соглашению с застройщиком оформит зачет обязательств по погашению задолженности за выполненные работы в счет цены заключенного договора долевого участия (если дороже, то оставшуюся часть доплатит);
  • затем заключит с физлицом договор возмездной уступки (реализации имущественных прав), по которому право требования на квартиру по договору перейдет к физическому лицу и оно обязано будет уплатить подрядчику цену такой уступки.

Пунктом 3 статьи 155 НК РФ установлены особенности определения базы по НДС при передаче имущественных прав на жилые дома или помещения в них – налоговая база по НДС рассчитывается как разница между стоимостью, по которой передаются права, с учетом налога и расходов на их приобретение.

Л. Кондрашова,
заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «Аудит-Эскорт»

С. Верещагин,
эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться



Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какой код вы указали в поле 101 январской платежки по взносам?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка