Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Расходы по предварительному договору аренды

9 июня 2015 336 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Что такое предварительный договор аренды

По условиям предварительного договора аренды стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных этим договором. Это следует из статьи 429 Гражданского кодекса РФ. При этом на практике по условиям предварительного договора будущий арендатор часто перечисляет арендодателю определенную плату как бы за право заключения основного договора аренды (не путать ее с уплатой арендной платы авансом!).

Налоговый учет расходов

Платежи за арендованное имущество признаются в целях налогообложения прибыли на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Но, по мнению чиновников, которое они высказывали ранее, этой нормой нельзя воспользоваться при осуществлении платежей в рамках предварительного договора аренды. Иначе говоря, они предлагали учитывать расходы лишь с момента заключения основного договора аренды. Такое мнение выражено, к примеру, в письме Минфина России от 4 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/16 и косвенно – в письме от 10 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/230.

Однако в письме от 19 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/600 Минфин России указал, что расходы в виде платежей за право заключения договора аренды нежилых помещений в будущем с целью использования данных помещений в деятельности, направленной на получение дохода, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Но при условии их соответствия критериям, установленным статьей 252 Налогового кодекса РФ. Иначе говоря, такие расходы должны быть документально подтверждены.

И действительно. При методе начисления расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок. Таким образом, по общему правилу расходы по предварительному договору аренды могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Ведь Налоговый кодекс РФ не делает оговорок в отношении того, в рамках какого договора произведены траты – предварительного или основного.

А как быть, если турфирма применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов»?

По общему правилу, прописанному в подпункте 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики вправе учитывать в целях исчисления единого налога при «упрощенке» арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. Для документального подтверждения указанных расходов необходим заключенный договор аренды (субаренды), график арендных платежей, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества (такой примерный перечень документов приведен в письме Минфина России от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559 ). Но это опять же касается расходов, произведенных уже в рамках основного договора аренды.

Что же касается платы по предварительному договору аренды, то ее также можно признать в целях налогообложения, руководствуясь мнением финансистов, выраженным в отношении налога на прибыль (в письме от 19 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/600 ).

Проведение ремонта по предварительному договору

Сейчас большинство строящихся зданий сдается только с «чистовой» отделкой, а основная отделка ложится на плечи покупателя имущества (или же арендатора). Поэтому часто бывает так, что будущий арендатор планирует сначала выполнить ремонт в строящемся здании, а лишь затем арендовать имущество.

В письме Минфина России от 1 августа 2011 г. № 03-03-06/1/442 ведомство отмечает, что расходы по предварительному договору аренды в виде капитальных вложений, произведенных будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды (стоимость которых не возмещается арендодателем), могут учитываться арендатором для целей налогообложения. Но только начиная с момента заключения основного договора аренды (и только в течение срока его действия).

Аналогичное мнение выражено и в отношении расходов субъектов «упрощенки». Финансисты указывают, что организация на спецрежиме вправе учитывать для целей налогообложения расходы на ремонт офиса, произведенные только после государственной регистрации договора аренды ( письмо Минфина России от 12 мая 2009 г. № 03-11-06/2/84 ).

Но если компания все-таки учитывает расходы на ремонт по предварительному договору, у нее есть шансы доказать правоту своей позиции в суде.

Приведем примеры судебных решений по данному вопросу, принятые в пользу налогоплательщиков. Это, например, постановления ФАС Московского округа от 24 октября 2008 г. № КА-А40/9881-08, ФАС Северо-Западного округа от 21 февраля 2008 г. № А56-32842/2006.

В них арбитры указали, что, согласно пункту 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ, расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. 

Бухгалтерский учет расходов

Иногда турфирмы признают в бухгалтерском учете расходы по арендной плате по предварительному договору в составе расходов будущих периодов. Но это неправильно.

И это обусловлено следующим.

1. Изменения, внесенные в действующие нормативные акты приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н, исключили из бухгалтерской отчетности такое понятие, как «расходы будущих периодов».

2. Расходы будущих периодов рассматриваются только в двух ПБУ: ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» и ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов». В других стандартах, в том числе в таком важном, как ПБУ 10/99 «Расходы организации», о расходах будущих периодов не сказано ни слова. В этой связи с бухгалтерской и юридической точки зрения правомерным является отнесение расходов на текущие траты.

3. Предварительная оплата договоров на долгосрочное предоставление услуг типа аренды не отвечает критерию признания расходов будущих периодов. Дело в том, что у организации, оплатившей услугу, сохраняется право требования ее предоставления либо возврата уплаченных сумм.

Таким образом, требование предоставления услуги сохраняется в будущем. Фактически арендная плата по предварительному договору является авансовым платежом, а не расходом будущего периода.

Покажем, как отражать в бухгалтерском учете расходы по предварительному договору аренды, на конкретном примере.

Пример
ООО «Отдых» (туроператор) заключило предварительный договор аренды помещения в строящемся торговом центре, где будет открыт офис турфирмы.

Согласно условиям предварительного договора, после его подписания в течение 10 дней арендатор должен перечислить арендодателю обеспечительный платеж в размере 300 000 руб. (с учетом НДС).

Данная сумма засчитывается в счет арендной платы за первые два месяца аренды помещения по основному договору аренды (то есть по 150 000 руб. ежемесячно).

Основной договор аренды будет заключен на 11 месяцев.

Поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.

В учете турфирмы данная операция отражается следующими проводками.

После подписания предварительного договора аренды:

ДЕБЕТ 60 субсчет «Авансы выданные» КРЕДИТ 51
– 300 000 руб. – перечислена будущему арендодателю сумма по предварительному договору.

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 127 119 руб. – включена в расходы сумма арендной платы за первый месяц аренды;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 22 881 руб. – отражен НДС по арендной плате за первый месяц;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– 22 881 руб. – возмещен из бюджета «входной» налог на добавленную стоимость по арендной плате;

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 60 субсчет «Авансы выданные»
– 150 000 руб. – зачтена сумма аванса за первый месяц аренды имущества.

Аналогичные проводки делаются во втором месяце аренды.

Судебные риски по предварительному договору

Часто риски связаны с признанием в учете некоторых расходов, например расходов на ремонт.

В постановлении ФАС Уральского округа от 16 февраля 2012 г. № Ф09-88/12 суд указал правомерным то, что общество учло расходы по ремонту основных средств по незаключенному договору аренды. В суде было установлено фактическое выполнение ремонтных работ, их связь с предпринимательской деятельностью, надлежащее документальное оформление.

Также возможен риск того, что основной договор не будет заключен, и турфирме придется обращаться в суд, чтобы вернуть денежные средства, которые были выплачены арендодателю ранее. Ведь такие расходы вообще не будут приняты проверяющими в качестве расходов, отвечающих признакам статьи 252 Налогового кодекса РФ.

В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 ноября 2010 г. № А33-22325/2009 было установлено, что основной договор аренды сторонами в течение года с момента заключения предварительного договора не заключен, в связи с чем прекращены обязательства сторон по предварительному договору. Поэтому арбитры удовлетворили требования истца о взыскании неосновательного обогащения по предварительному договору аренды нежилого помещения.

Но чтобы избежать данного риска, необходимо внести соответствующие положения о возможности досрочного прекращения предварительного договора аренды и возврата уплаченных по нему денежных средств в предварительный договор.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка