Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Учет компенсации за изъятие земли

23 июня 2015 746 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Порядок изъятия земли

Возможность изъятия земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд предусмотрена гражданским, земельным и градостроительным законодательствами. Так, в статье 49 Земельного кодекса РФ перечислены случаи, в которых изъятие возможно. К их числу, например, относится размещение ряда объектов государственного или муниципального значения (энергетических систем, систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, автомобильных дорог), но только при отсутствии других вариантов размещения.

Далее в статье 55 Земельного кодекса РФ уточняется, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости по решению суда. А все остальные моменты – порядок выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, права собственника выкупаемого участка – устанавливаются гражданским законодательством.

Решение о выкупе и уведомление собственника. Согласно статье 279 Гражданского кодекса РФ, изъятие земельного участка возможно путем выкупа, который осуществляется РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием. Соответствующее решение должен принять федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

В Градостроительном кодексе РФ (п. 4 ст. 9) есть важное уточнение на этот счет. Органы госвласти и местного самоуправления не имеют права принимать решения об изъятии участков, если размещение на них объектов не предусмотрено соответствующими документами территориального планирования (в областях федерального транспорта и автомобильных дорог, обороны и безопасности, энергетики, высшего профессионального образования и здравоохранения) субъекта РФ или муниципальных образований.

Согласно все той же статье 279 Гражданского кодекса РФ, орган, принявший решение об изъятии, обязан уведомить об этом собственника земли в письменной форме не позднее чем за год до изъятия. Выкупить участок досрочно допустимо только с согласия собственника. Те же требования зафиксированы и в статье 63 Земельного кодекса РФ. В ней уточняется, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется только после:

  • предоставления по желанию лиц, у которых изымаются (выкупаются) участки, равноценных земель;
  • возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
  • возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Наряду с этими гарантиями собственнику изымаемого земельного участка должна быть возмещена его рыночная стоимость – если, конечно, ему не предоставлен взамен равноценный участок.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в Росреестре. О проведенной регистрации также должно быть сообщено собственнику с указанием ее даты.

Изъятие через суд. Если собственник не согласен с самим решением об изъятии у него участка или с предлагаемыми ему условиями, в том числе и в отношении размера выкупной цены, тот орган, который принял и зарегистрировал решение о выкупе, может подать иск о выкупе данного участка в суд. На это ему отводится три года с момента направления уведомления о предстоящем изъятии собственнику участка.

Права собственника участка. С момента регистрации решения об изъятии участка и вплоть до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка собственник вправе продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Но если в этот период он затеет новое строительство, расширение или реконструкцию зданий и сооружений на данном земельном участке, он несет риск отнесения именно на него – на собственника – связанных с этим затрат и убытков, когда будет определяться выкупная цена участка (ст. 63 Земельного кодекса РФ).

Формирование выкупной цены. Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ, выкупная цена – то есть плата за участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд – определяется соглашением с собственником участка. В нее включаются:

1) рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

2) все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, по соглашению с собственником ему может быть предоставлена взамен изымаемого участка другая земля с зачетом ее стоимости в выкупную цену.

Рыночная стоимость земельного участка, как предписывает статья 66 Земельного кодекса РФ, должна быть установлена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». А при оценке убытков нужно придерживаться Правил возмещения собственникам земельных участков … утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262. На это указывает пункт 5 статьи 57 Земельного кодекса РФ.

Налоговый учет компенсации за изъятие земли

Поскольку при выкупе участка собственник получает компенсацию, неудивительно, что чиновники считают эту сумму налогооблагаемым доходом. Несмотря на то что официальные письма посвящены тем, кто применяет общий режим налогообложения и уплачивает налог на прибыль, то же самое вполне актуально и для «спецрежимников». Ведь они формируют состав доходов по тем же правилам: учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, предусмотренные статьями 249 и 250 Налогового кодекса РФ.

Позиция чиновников

Основной аргумент такой: компенсация (включая упущенную выгоду) не указана в статье 251 Налогового кодекса РФ. А ведь она содержит исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, – письмо Минфина России от 11 июля 2012 г. № 03-03-06/1/334. На этом основании чиновники делают вывод о том, что компенсацию за изымаемый участок нужно включать в доходы для целей налогообложения. Однако просто сослаться на то, что раз есть получение выкупной стоимости, значит, имеет место обычная реализация земли и возникает доход от реализации, чиновники не могут. Ведь, как уже отмечалось, на деле выкупная цена состоит из трех элементов:

1) рыночная стоимость изымаемого земельного участка;

2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества;

3) возмещение убытков, связанных с изъятием участка (в том числе упущенной выгоды).

И говорить о доходе от реализации, по сути, можно только в отношении первого элемента. По второму элементу – компенсации стоимости недвижимого имущества, находящегося на изымаемом участке – чиновники рассуждают так. Согласно положениям статьи 39 Налогового кодекса РФ учет компенсации за изъятие земли обусловлен наличием факта передачи изымаемого имущества в государственную или муниципальную собственность. Значит, в случае изъятия объектов недвижимого имущества путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (и прекращения права собственности по ст. 239 Гражданского кодекса РФ) сумма получаемой компенсации должна быть включена в состав внереализационных доходов. То есть она в полном объеме увеличивает налоговую базу при любом режиме налогообложения.

И наконец, по третьему элементу – возмещению убытков и упущенной выгоды – привязка к реализации однозначно невозможна. И остается отнести ее к внереализационным доходам. В письме Минфина России от 12 мая 2012 г. № 03-03-06/1/242 рассмотренный принцип рассуждения был сформулирован так. Передача организацией на возмездной основе (за компенсацию) права собственности на недвижимое имущество признается реализацией, а сумма компенсации – доходом от реализации. В случае отсутствия перехода права собственности сумма компенсации подлежит учету в составе внереализационных доходов.

Арбитражная практика

А вот арбитражная практика складывается в пользу налогоплательщиков.

Например, в постановлении ФАС Московского округа от 18 мая 2012 г. № А40-77804/11-91-333 судьи не приняли доводы налогового органа о том, что компенсацию за изъятие объекта недвижимости с земельным участком нужно считать внереализационным доходом.

Но главный аргумент заключается в том, что, рассуждая о закрытости перечня выводимых из-под налогообложения доходов в статье 251 Налогового кодекса РФ, чиновники почему-то не вникают в смысл более важной нормы налогового законодательства, а именно статьи 41 Налогового кодекса РФ, посвященной принципам определения доходов.

Изначально доходом может признаваться только экономическая выгода. А выкупная цена, выплачиваемая при изъятии земельного участка, не может быть признана экономической выгодой, поскольку она предполагает лишь равноценное возмещение стоимости земельного участка. На это обращалось внимание, в частности, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15 апреля 2009 г. № Ф04-2207/2009 (4504-А70-49). В том же судебном решении подчеркивалось, что в части возмещения убытков и упущенной выгоды применять пункт 3 статьи 250 Налогового кодекса РФ в качестве основания для их признания в составе внереализационных доходов некорректно. Ведь в данном случае компенсация убытков производится не в связи с нарушением договорных обязательств, а в связи с изъятием земли для муниципальных нужд.

Еще один интересный довод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09. Обратившись все к той же статье 41 Налогового кодекса РФ, Президиум ВАС РФ подчеркнул, что, согласно статье 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом нормы земельного и гражданского законодательства, а также Правила возмещения убытков собственникам земельных участков не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Отсюда следует, что взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Бухгалтерский учет компенсации за изъятие земли

Причитающаяся компенсация – выкупная цена – подлежит отнесению в кредит счета 91 «Прочие доходы и расходы». Расчеты с органом, осуществляющим изъятие (или третьими лицами, уплачивающими выкупную цену), целесообразно отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Пример
По решению местной администрации у хозяйства изымается земельный участок с расположенной на нем недвижимостью. Стороны достигли соглашения, что выкупная стоимость земли составляет 3 млн руб. По данным бухучета первоначальная стоимость земельного участка равна 600 тыс. руб., а объекта недвижимости – 4 млн руб. (его амортизация составила 2,5 млн руб.) Операции, связанные с изъятием участка и получением компенсации, отражаются проводками:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
– 3 000 000 руб. – начислена компенсация;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 3 000 000 руб. – получена компенсация;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Земельные участки»
– 600 000 руб. – списана стоимость изымаемого земельного участка;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Объекты недвижимости»
– 4 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость объекта недвижимости;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 2 500 000 руб. – списана амортизация;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 2 100 000 руб. (600 000 + 4 000 000 – 2 500 000) – списаны выбывшие объекты.

Стоимость изымаемого земельного участка, равно как и остаточная стоимость объектов недвижимости, находящихся на этом участке, списывается в общем порядке с отнесением в дебет счета 91.

Н. Максимова,
налоговый консультант

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка