Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц

7 июля 2015 988 просмотров

Аренда у физического лица нежилого помещения

Основной вопрос, который возникает в подобной ситуации: если арендодатель – физическое лицо, должен ли он, заключая договор аренды с компанией, получать статус индивидуального предпринимателя?

Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ).

Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28–10/28916). Определить, что гражданин занялся предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам: имущество изначально приобреталось для извлечения дохода, у гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами, все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций. Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.

Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.

Однако учет расчетов компании с арендодателем будет зависеть от его статуса. Здесь возможны две ситуации:

  • арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован;
  • арендодатель является индивидуальным предпринимателем.

Рассмотрим каждый из этих случаев подробно.

Арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован. Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

В рассматриваемом случае компания является источником выплаты доходов физическому лицу – арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с суммы арендной платы, перечисляемой арендодателю. При этом заявления для исполнения обязанностей налогового агента от арендодателя получать не требуется (письмо Минфина России от 10 ноября 2006 г. № 03-05-01-05/247). Исчисление НДФЛ бухгалтерия компании должна производить нарастающим итогом с начала календарного года. Удержание НДФЛ производится при фактической выплате дохода (п. 4 ст. 226 НК РФ).

На практике часто бывает, что компания не только перечисляет арендодателю арендную плату, но и возмещает ему коммунальные расходы. Суммы возмещения физическому лицу – арендодателю коммунальных и эксплуатационных расходов, фактически произведенных арендатором, определяемых на основании подтверждающих документов, не могут рассматриваться как получение физическим лицом – арендодателем экономической выгоды, следовательно, не облагаются НДФЛ. Такое мнение высказано специалистами Минфина России в письмах от 9 июля 2007 г. № 03-04-06-01/220 и от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/366.

Пример

ООО «Мобильная связь» арендовала у В. Г. Петрова помещение на первом этаже здания под торговый зал для продажи сотовых телефонов. В качестве индивидуального предпринимателя В. Г. Петров не зарегистрирован.

Согласно договору, ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выдается Петрову из кассы ООО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера.

Ежемесячно бухгалтерия ООО «Мобильная связь» будет делать в учете такие проводки:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»

– 50 000 руб. – начислена арендная плата согласно договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 6500 руб. (50 000 руб. × 13%) – удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50

– 43 500 руб. (50 000 – 6500) – выплачена сумма аренды за минусом удержанного налога.

Арендодатель является индивидуальным предпринимателем. По общему правилу, если арендодателем является индивидуальный предприниматель, организация не является налоговым агентом по НДФЛ (п. 2 ст. 226 НК РФ). В подобной ситуации с полученного вознаграждения арендодатель сам исчисляет и уплачивает НДФЛ в соответствии с нормами статьи 227 Налогового кодекса РФ.

Однако на практике налоговики разрешают так поступать только в том случае, если сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров при налоговой проверке, действовать нужно так.

У арендодателя нужно запросить копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из ЕГРИП. Здесь также возможны две ситуации:

  • в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
  • в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один видов деятельности индивидуального предпринимателя, например 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

В первом случае отношения с арендодателем должны строиться в том же порядке, как описано выше для ситуации, когда арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).

Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно. Компания, оплачивая аренду, налог удерживать не должна. Также не нужно подавать сведения в налоговую инспекцию.

Пример

ООО «Мобильная связь» арендовала у В. Г. Петрова помещение под торговый зал для продажи сотовых телефонов. В. Г. Петров предъявил бухгалтерии ООО «Мобильная связь» следующие документы:

– копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

– копию выписки из ЕГРИП, где один видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

Согласно договору, ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выплачивается Петрову из кассы ООО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера. Рассмотрим учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц. Так, ежемесячно бухгалтерия ООО «Мобильная связь» будет делать в учете такие проводки:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»

– 50 000 руб. – начислена арендная плата согласно договору аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50

– 50 000 руб. – выплачена сумма аренды из кассы торговой организации на основании расходного кассового ордера.

Аренда у физического лица жилого помещения

Зачастую компании размещают офисы, склады и прочие подразделения в арендованных жилых помещениях (квартирах). По мнению Минфина России (см., например, письмо Минфина России от 5 мая 2004 г. № 04-02-05/2/18), компания может включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, арендную плату лишь по тем жилым помещениям, которые используются для проживания граждан.

Свою позицию чиновники объясняют следующим образом. Арендные платежи включаются в прочие доходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Однако, прежде чем воспользоваться данной нормой и исключить арендный платеж из налогооблагаемой прибыли, нужно удостовериться в том, что данные затраты отвечают критериям, приведенным в статье 252 Налогового кодекса РФ. А именно, как и любой другой вид расходов, арендная плата должна быть экономически оправданна и документально подтверждена. Причем подтверждающие документы (договор, акты, счета) не должны противоречить законодательству Российской Федерации.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, жилые помещения можно сдавать только для проживания граждан. Размещать же в жилых домах производственные или административные подразделения организаций можно, только если помещение переведено из жилого фонда в нежилой. А организация в жилых домах промышленных производств вообще запрещена (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Таким образом, договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Пример

АО «Московская типография» арендовало у И. С. Кондратьева двухкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже многоэтажного жилого дома. Арендная плата, согласно заключенному договору, составляет 10 000 руб. в месяц. В договоре аренды указано, что ОАО «Московская типография» разместит в арендованной квартире склад товаров.

Поскольку в данной ситуации договор аренды противоречит статье 288 Гражданского кодекса РФ, АО «Московская типография» не сможет списать арендную плату на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль компании.

Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает компанию указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении будет открыт офис компании или устроен склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленным в статье 252 Налогового кодекса РФ. Тем же, что на деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогооблагаемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия налогоплательщика, направленные на получение дохода, соответствовали нормам гражданского или, скажем, жилищного законодательства.

Выходит, что чиновники не смогут привлечь к налоговой ответственности компанию, которая расположила офис или склад в жилом помещении, не указав на это в договоре аренды. При этом арендатору все же имеет смысл устно согласовать свои действия с собственником квартиры. Дело в том, что последний вправе расторгнуть договор, узнав, что арендатор использует квартиру не по ее прямому назначению (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Не исключено, что в подобной ситуации налоговики все же попытаются уличить компанию в нарушении налогового законодательства. И дело может дойти до суда. Но обычно в подобных спорах победа остается за налогоплательщиками. Примером тому служит постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2001 г. № А56-4699/01. В нем судьи указали, что налоговое законодательство не требует, чтобы компания осуществляла свою предпринимательскую деятельность исключительно в нежилых помещениях.

Пример

АО «Московская типография» арендовало у М. Н. Подольской четырехкомнатную квартиру за 120 000 руб. в месяц. В договоре аренды не указано, каким образом АО «Московская типография» собирается использовать жилое помещение. Однако по устной договоренности с Подольской фирма разместила в квартире свой офис.

Бухгалтерия АО «Московская типография» сделала в учете такие проводки:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 76

– 120 000 руб. – начислена арендная плата;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц»

– 15 600 руб. (120 000 руб. × 13%) – удержан НДФЛ из суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 51

– 104 400 руб. (120 000 – 15 600) – получены в банке деньги для оплаты аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50

– 104 400 руб. – выдана Подольской арендная плата через кассу компании;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц» КРЕДИТ 51

– 15 600 руб. – уплачен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.

Квартира арендована для управленческих нужд компании, а расходы по арендной плате подтверждены договором, составленным в соответствии с российским законодательством. Поэтому бухгалтерия АО «Московская типография» включила арендный платеж 120 000 руб. в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль компании.

Александр Елин,

директор компании "АКАДЕМИЯ АУДИТА

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка