Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Компания получила права на заключение договора аренды земельных участков

24 июля 2015 474 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

Для заключения договора аренды нужен протокол

Право на заключение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретается на торгах (конкурсах и аукционах).

Продавцом права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену и сумму задатка.

Порядок проведения конкурсов и аукционов определен специальными правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Результаты торгов, проведенных с нарушением правил федерального законодательства, должны признаваться недействительными.

Торги выигрывает тот, кто предложит самый высокий размер арендной платы за земельный участок. В процессе торгов определяется не размер единовременного платежа за право на заключение договора, а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка. Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем договора аренды земельного участка. Договор должен быть заключен в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола.

Бухгалтерский учет зависит от целей аренды

Если хозяйство планирует построить на участке объект основных средств, к примеру ферму, то затраты на приобретение права (без учета налога на добавленную стоимость) полностью включаются в первоначальную стоимость объекта. Они формируются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств» (п. 4 , 5 , 7 , 8 ПБУ 6/01).

Следовательно, в дальнейшем расходы на приобретение права аренды земельного участка будут списываться посредством амортизации.

Так как в налоговом учете порядок списания подобных расходов отличается, в бухгалтерском учете возникнут постоянные налоговые активы (п. 4 , 7 ПБУ 18/02).

Пример
ООО «Дары Кубани» в декабре 2012 года приобрело право на заключение договора аренды участка за 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.). В январе 2013 года был заключен договор аренды данного земельного участка и поданы документы на государственную регистрацию (получена расписка). Земельный участок арендован с целью строительства на нем зверофермы, в бухучете хозяйства необходимо сделать записи:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 76
– 100 000 руб. – отражено приобретение права на заключение договора аренды земельного участка;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 18 000 руб. – отражен налог на добавленную стоимость, предъявленный органом муниципальной власти;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 99
– 1000 руб. (100 000 руб. : 5 лет : 4 кв. × 20%) – отражен постоянный налоговый актив (ежеквартально в течение пяти лет начиная с квартала, в котором поданы документы для государственной регистрации договора аренды).

В случае если земельный участок арендуется не для целей строительства основных средств, а, к примеру, для посева озимых, расходы на приобретение права аренды относятся к расходам по обычным видам деятельности ( абз. 2 п. 4 , п. 5 , абз. 6 п. 8 ПБУ 10/99).

Для учета расчетов с арендодателем может использоваться счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Такие расходы признаются на дату государственной регистрации договора аренды (п. 16 , 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

При этом производится запись по дебету счета учета затрат на производство и кредиту счета 76 .

Пример

Земельный участок арендован с целью посева озимых, в бухгалтерском учете хозяйства необходимо сделать следующие бухгалтерские записи:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76
– 100 000 руб. – отражено приобретение права на заключение договора аренды земельного участка;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 18 000 руб. – отражен налог на добавленную стоимость, предъявленный органом муниципальной власти;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 118 000 руб. – перечислена плата за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка.

На участок должен быть заключен договор

К расходам на приобретение права на земельные участки относятся расходы на покупку участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На этих участках могут быть здания, строения, сооружения, или же они приобретаются для целей капитального строительства. Это следует из пункта 1 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.

Такими расходами также признаются и затраты на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

Плата за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков в полном объеме учитывается при расчете налога на прибыль ( ст. 264.1 Налогового кодекса РФ ). При этом есть ряд особенностей учета подобных расходов.

Признание затрат возможно только в том случае, если будет заключен сам договор аренды ( п. 2 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России от 13 октября 2008 г. № 03-03-06/2/142 ). Если, к примеру, хозяйство приобрело право на аренду земельного участка, но в итоге по собственной инициативе договор аренды не заключило или получило отказ в госрегистрации, то такие расходы при расчете налога на прибыль не учитываются ( письмо Минфина России от 29 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/298 ).

Учитываются затраты в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, но в особом порядке (п. 3 , 4 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ). Предлагается на выбор два варианта:

- признавать расходы равномерно в течение срока, который определяется самостоятельно, но не менее пяти лет;

- признавать расходы в размере не более 30 процентов налоговой базы предыдущего периода до полного списания суммы затрат. При этом налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета расходов на приобретение права на земельные участки.

Выбранный вариант организация должна закрепить в учетной политике для целей налогообложения.

При первом способе указывается, в течение какого срока будут признаваться такие расходы, а при втором – их размер в процентах от налоговой базы предыдущего года.

Земельные участки могут приобретаться на условиях рассрочки, срок которой превышает период, установленный компанией (не менее пяти лет). Тогда затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, установленного данным договором.

Следует помнить, что учет в составе прочих расходов возможен только с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. А именно с даты получения расписки территориального органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о получении документов на государственную регистрацию прав с указанием даты их представления ( подп. 2 п. 3 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ , п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ ).

Если же договор аренды земельного участка не должен регистрироваться (заключен на срок менее одного года), то расходы признаются равномерно в течение срока его действия (к примеру, равномерно в течение девяти месяцев), начиная с месяца подписания.

А теперь все вышесказанное разберем на конкретном примере.

Пример
Расходы на приобретение прав на земельные участки учитываются равномерно в течение пяти лет. Определим величину расходов, признаваемых в течение указанного времени. Учитывать расходы хозяйство должно начать с января 2013 года, так как именно в этом месяце поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Таким образом, размер ежемесячно признаваемых расходов составит:

100 000 руб. : 5 лет : 12 мес. = 1667 руб.

Пример

В соответствии с учетной политикой расходы на приобретение права на заключение договора аренды признаются в размере 30 процентов налоговой базы предыдущего налогового периода. Допустим, в 2012 году налоговая база составила 1 500 000 руб. Следовательно, в 2013 году предприятие сможет учесть при расчете налога на прибыль полностью всю сумму расходов – 100 000 руб., так как по рассчитанному лимиту сумма ограничения составила 450 000 руб. (1 500 000 руб. × 30%).

Способ списания расходов на покупку права аренды участков необходимо выбирать с учетом величины прибыли, которую получает хозяйство. И если доход компании достаточно высок, лучше использовать второй метод, поскольку в этом случае списать расходы можно за более короткий срок (даже в течение одного года). Если прибыль небольшая или расходы на приобретение права аренды значительно превышают ее размер, приоритетным будет первый способ.

НДС можно принять к вычету

Что касается налога на добавленную стоимость, то продажа права на заключение договора аренды облагается налогом на добавленную стоимость в общем порядке. Налоговой базой в данном случае является стоимость права без учета налога ( подп. 1 п. 1 ст. 146 , ст. 154 , п. 5 ст. 155 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21 ). Поэтому если был выставлен счет-фактура и хозяйство арендует землю для совершения облагаемых операций, то оно имеет право принять налог к вычету ( п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России от 4 марта 2009 г. № 03-07-11/51 ).

Отметим также, что если государственный орган власти потребует от сельхозорганизации при покупке права заключения договора аренды выполнить функции налогового агента по налогу на добавленную стоимость, то такие действия будут незаконными.

Согласно позиции Минфина России, при реализации прав на заключение договора аренды налог на добавленную стоимость уплачивают органы государственной власти или органы местного самоуправления (письма Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21 , от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111 ).

Хозяйство уплачивает ЕСХН

Если сельскохозяйственная организация является плательщиком ЕСХН, то списание расходов на приобретение прав на землю она также может учесть при расчете налоговой базы ( подп. 31 п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ ).

Аналогично «прибыльному» налогообложению основным условием учета подобных расходов является факт заключения договора аренды.

Однако сам порядок учета данных расходов отличается от вышеизложенного. Так, в пункте 4.1 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ сказано, что они учитываются равномерно в течение срока, определенного самостоятельно, но не менее семи лет и равными долями за отчетный (полгода) и налоговый (один год) периоды.

Отражаются такие расходы в учете в последний день отчетного (налогового) периода и только по земельным участкам, используемым в предпринимательской деятельности.

Кроме того, установлено, что расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки учитываются только после фактической оплаты и подачи документов на государственную регистрацию в случаях, когда такая регистрация необходима.

Подачу документов также подтверждает расписка о получении документов на госрегистрацию, выданная соответствующим учреждением, которое занимается регистрацией ( п. 4.1 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ ).

Пример

ООО «Дары Кубани» уплачивает единый сельскохозяйственный налог. В данной схеме будем исходить из предположения, что установленный организацией срок учета затрат на приобретение земельных участков для целей налогообложения составляет семь лет.

Таким образом, за 2013 год хозяйство в составе расходов сможет учесть следующую сумму затрат на приобретение земельного участка:

118 000 руб. : 7 лет = 16 857,14 руб.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка