Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Проводки, которые следует сделать при улучшении арендованного имущества

11 августа 2015 272 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

Что считать улучшениями имущества

Гражданское законодательство не разграничивает понятия «ремонт» и «улучшения». Из арбитражной практики следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают или изменяют качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2009 г. № А19-14583/08-15-Ф02-2863/09).

А в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 22 февраля 2005 г. № Ф03-А51/04-1/4525 указано, что улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых его можно было использовать по назначению.

Имейте в виду: если турфирма улучшает имущество и эти улучшения нельзя отделить, она имеет право на возмещение их стоимости арендодателем. Но это только в случае, если арендодатель дал согласие на улучшения.

Поэтому турфирме следует оформить согласие арендодателя на улучшения, чтобы потом получить за них оплату.

Какими документами подтвердить согласие арендодателя на улучшения

Законодательство не регламентирует, в какой форме надо получить согласие арендодателя на то, чтобы выполнить неотделимые улучшения. Скорее всего такое согласие можно зафиксировать в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к нему.

ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 29 апреля 2014 г. № А33-14395/2013 указал, что доказать то, что условие об улучшении арендованного имущества было согласовано, могут следующие документы:

- протокол комиссии по капитальному ремонту и реконструкции;

- письмо о согласии;

- смета затрат на производство улучшений;

- дополнительное соглашение к договору аренды;

- акт приема-передачи неотделимых улучшений;

- документы о зачете суммы в счет арендной платы.

Как отразить операцию в бухгалтерском учете

Неотделимые улучшения в арендованное имущество бухгалтер отражает в составе собственных основных средств турфирмы. Если, конечно, выполняются все условия для признания улучшений ОС (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Когда договор аренды расторгается, основные средства, отраженные в учете турфирмы в виде неотделимых улучшений, выбывают (письмо Минфина России от 4 апреля 2012 г. № 03-05-05-01/18).

Если имущество передается арендодателю без оплаты, такая операция отражается в учете турфирмы как безвозмездная передача основных средств. При этом в учете признается прочий расход в размере остаточной стоимости выбывающего основного средства (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). Проводки по улучшению арендованного имущества будут следующие:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от выбытия капвложений в арендованное имущество;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01
– списана амортизация, начисленная по капитальным вложениям;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01
– списана амортизация неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– получена оплата от арендодателя за переданные неотделимые улучшения (если он возмещает их стоимость турфирме).

Как амортизировать улучшения в налоговом учете

В налоговом учете неотделимые улучшения, которые турфирма выполнила с согласия арендодателя, признаются ее амортизируемым имуществом. Это следует из пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ.

Капвложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ):

- капитальные вложения, стоимость которых возмещается турфирме арендодателем, амортизируются последним;

- капвложения, произведенные турфирмой с согласия арендодателя, стоимость которых он не возмещает, турфирма может амортизировать в течение срока действия договора аренды.

В налоговом учете амортизация по имуществу начисляется с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором имущество ввели в эксплуатацию.

При этом улучшения амортизируются в течение срока действия договора аренды (письма ФНС России от 18 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9951@ , Минфина России от 6 июня 2012 г. № 03-03-10/61). 

Чтобы определить норму амортизации по неотделимым улучшениям, турфирме надо установить срок полезного использования имущества. Это можно сделать на основании срока полезного использования:

- арендованного имущества – по Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1;

- неотделимых улучшений (письма Минфина России от 7 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/638, от 21 января 2010 г. № 03-03-06/2/7) – по Классификации.

То есть в любом случае срок полезного использования нужно определять на основе Классификации. Хотя если соответствующий срок полезного использования для неотделимых улучшений в Классификации не указан, определять его как срок полезного использования арендованного основного средства необязательно. Турфирма в таком случае может установить срок согласно техническим условиям или рекомендациям производителя (письма Минфина России от 7 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/638, от 13 апреля 2010 г. № 03-03-06/2/75).

Списывать в расходы амортизацию после того, как истек срок действия договора аренды, рискованно (письма Минфина России от 22 февраля 2013 г. № 03-03-06/2/5003, от 13 мая 2013 г. № 03-03-06/2/16376). Даже если арендодатель и турфирма подпишут новый договор аренды, амортизировать неотделимые улучшения надо прекратить с 1-го числа месяца, следующего за тем, когда закончился срок действия первого договора аренды.

Такое мнение выражено в письмах УФНС России по г. Москве от 25 августа 2010 г. № 16-15/089245@, Минфина России от 4 апреля 2012 г. № 03-05-05-01/18.

В то же время в другом письме (от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/2/75) Минфин России указал, что если договор аренды будет пролонгирован, то арендатор сможет продолжить амортизировать неотделимые улучшения.

НДС при передаче арендодателю улучшений без оплаты

Если неотделимые улучшения были выполнены подрядной организацией, турфирма вправе принять к вычету входной НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). Об этом же – в письме Минфина России от 5 ноября 2009 г. № 03-07-11/282.

При этом контролирующие органы указывают, что право на вычет НДС в данном случае возникает при передаче результатов работ арендодателю (письма Минфина России от 6 апреля 2009 г. № 03-07-09/19, УФНС России по г. Москве от 8 декабря 2006 г. № 19-11/108507).

Хотя такая позиция является спорной, поскольку Налоговый кодекс РФ связывает право на вычет НДС с моментом принятия объекта к учету, а не с его выбытием.

Судьи в данном вопросе на стороне налогоплательщика (постановление ФАС Московского округа от 25 мая 2012 г. № А40-74770/11-129-317).

При передаче неотделимых улучшений арендодателю у турфирмы возникает объект обложения НДС. Даже если улучшения передаются без оплаты – безвозмездная реализация выполненных работ (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база при этом определяется как рыночная стоимость неотделимых улучшений, передаваемых безвозмездно (п. 2 ст. 154 Налогового кодекса РФ). 

Хотя есть судебные решения, в которых указано, что при передаче арендодателю неотделимых улучшений начислять НДС не надо (постановления ФАС Поволжского округа от 18 января 2013 г. № А55-14290/2012, ФАС Северо-Западного округа от 20 мая 2010 г. № А56-66260/2009).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 27 июля 2011 г. № А53-19081/2010 указал, что у арендатора не возникает право собственности, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единый объект недвижимости, собственник которого – арендодатель. Так что, неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договора аренды, нельзя передать арендодателю в смысле налогообложения по НДС.

Однако есть решения арбитражных судов, разделяющих позицию контролирующих органов (постановления ФАС Московского округа от 30 апреля 2010 г. № КА-А40/3819-10, ФАС Уральского округа от 2 февраля 2010 г. № Ф09-4771/09-С2). Таким образом, не начислять НДС при безвозмездной передаче улучшений арендодателю рискованно.

Кто должен платить налог на имущество с улучшений

Имущество, которое учитывается на балансе турфирмы по правилам бухгалтерского учета, облагается налогом (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Согласно пункту 5 ПБУ 6/01, капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе основных средств.

Соответственно, до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю обязанность по уплате налога на имущество возлагается на турфирму (письмо Минфина России от 15 апреля 2013 г № 03-05-05-01/12447).

Значит, даже когда арендодатель не подписывает акт приема-передачи неотделимых улучшений, турфирма может не платить с них налог, как только срок действия договора аренды подойдет к концу.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка