Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Если компания приобрела или продала участок земли

13 января 2010 78 просмотров

Покупка земельного участка

Возможность признать в налоговом учете затраты на покупку земли зависит от того, кто является продавцом такого актива. А также от того, когда именно и для чего участок был приобретен. Все требования приведены в статье 264.1 Налогового кодекса РФ. Разобраться в них поможет схема.

Учет затрат на землю, если компания находится на общей системе налогообложения

Как видно из схемы, признать затраты на покупку земли можно при выполнении ряда условий. Первое – продавцом участка выступает государственный или муниципальный собственник (орган исполнительной власти или местного самоуправления). Второе условие – организация приобретает участок для капитального строительства либо приватизирует землю, на которой уже расположено здание, ранее оформленное в собственность компании. И третье – договор купли-продажи должен быть подписан после 1 января 2007 года. Во всех остальных случаях на момент покупки земли учесть затраты не получится. Однако если впоследствии такой земельный участок продать, затраты на его приобретение можно списать (подробнее об этом – в разделе «Компания реализует участок, стоимость которого нельзя учитывать при расчете налога на прибыль»).

Для тех «земельных» расходов, которые отвечают трем вышеперечисленным условиям, пунктом 3 статьи 264.1 кодекса установлен особый порядок учета.

Средства, истраченные на покупку земли, включают в прочие расходы с того момента, как поданы документы на государственную регистрацию прав на нее. А подтвердит такой факт расписка регистрирующего органа о получении документов (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 кодекса).

Есть два возможных варианта учета затрат на покупку земли. Бухгалтеру нужно выбрать один из этих способов, закрепив его в учетной политике для целей налогообложения прибыли.

Сумму расходов на покупку земли признают равномерно в течение пяти лет.

Это минимальный срок, предусмотренный Налоговым кодексом. Компания может установить и более продолжительный период. Но выгоды от этого будет меньше.

Данный способ учета расходов можно рекомендовать тем компаниям, прибыль которых невелика либо расходы на покупку земельного участка значительно превысили ее размер.

Выбрав этот вариант, в учетной политике обязательно нужно указать, в течение какого срока будут списываться расходы на землю.

Если же участок приобрели в рассрочку более чем на пять лет, расходы списывают равномерно в течение срока, предусмотренного договором. Даже если в учетной политике компании прописан меньший период.

Расходы ежегодно признают в пределах 30 процентов от базы прошлогодней прибыли.

Такой способ выгодно использовать крупным компаниям, которые стабильно получают высокий доход. Тогда списать расходы можно за довольно короткий срок (даже в течение одного года).

Суть данного метода такова. Ежегодно бухгалтер включает в расходы сумму, не превышающую 30 процентов от базы по налогу на прибыль за предыдущий год. До тех пор, пока вся сумма затрат на покупку земли не будет учтена. При этом база предыдущего года берется без учета «земельных» затрат, признанных в том же году. Другими словами, в расчете используют прошлогоднюю прибыль, увеличенную на сумму списанных расходов.

Пример: Расчет суммы расходов на покупку земельного участка, ежегодно признаваемой в налоговом учете

ООО «Улыбка» купило у госсобственника земельный участок для целей капитального строительства. Цена участка – 2 000 000 руб. Документы поданы в регистрационную службу 15 июля 2008 года.

В учетной политике ООО «Улыбка» предусмотрено, что расходы на приобретение земельных участков признаются в размере 30 процентов базы по прибыли предыдущего налогового периода.

Налоговая база ООО «Улыбка» составила:
– за 2007 год – 1 700 000 руб.;
– за 2008 год – 1 800 000 руб.;
– за 2009 год – 2 000 000 руб.

В 2008 году бухгалтер учел при расчете налога на прибыль 510 000 руб. (1 700 000 руб. x 30%).

В 2009 году сумма списанных «земельных» расходов составила:

(1 800 000 руб. + 510 000 руб.) x 30% = 693 000 руб.

В 2010 году максимальный размер расходов на покупку участка составляет 807 900 руб. ((2 000 000 руб. + 693 000 руб.) x 30%). А неучтенная стоимость участка равна 797 000 руб. (2 000 000 – 510 000 – 693 000), то есть не превышает рассчитанного предела. Значит, бухгалтер спишет в 2010 году весь остаток стоимости земли в размере 797 000 руб.

Таким образом, компания ООО «Улыбка» полностью учтет расходы на покупку земельного участка в течение трех лет.

В статье 264.1 Налогового кодекса не уточнено, как признавать затраты на землю, приходящиеся на конкретный год: равномерно частями в каждом отчетном периоде или же полностью в конце года. Мы считаем, что правомерны оба варианта. Главное закрепить один из этих способов в учетной политике.

Учет затрат на землю, если компания находится на «упрощенке»

Увы, стоимость приобретенного участка бухгалтер компании на «упрощенке» признать не сможет. Ведь в перечне расходов, которые может списать «упрощенщик», покупка земельного участка не предусмотрена (ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). А амортизируемым основным средством земля не является в силу пункта 2 статьи 256 кодекса. Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 15 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/65.

Учет дополнительных затрат, связанных с покупкой земли

При покупке участка потребуется заплатить госпошлину за регистрацию прав собственности на нее. Для организаций размер госпошлины составляет 7500 руб., для предпринимателей – 500 руб. (ст. 333.17, подп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Сумма такого платежа учитывается отдельно в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 264 кодекса). При расчете «упрощенного» налога, исчисляемого с разницы между доходами и расходами, сумму госпошлины позволяет признать подпункт 22 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Также к прочим расходам можно отнести затраты на оплату подготовительных работ по приобретению земельного участка. В частности, плату за документы кадастрового и технического учета, в том числе за документы об установлении права и о межевании. Такие расходы списывают независимо от того, когда получено право собственности на участок. Для этого имеется отдельное основание – подпункт 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. «Упрощенщики» также без проблем могут учесть данные затраты на покупку земли на основании подпункта 29 пункта 1 статьи 346.16 кодекса.

Продажа земельного участка

Расчет налоговой базы при продаже земли зависит от того, была ли учтена в расходах ее стоимость в момент покупки (см. схему).

Компания реализует участок, стоимость которого уже учли при расчете налога на прибыль

Компания продает землю, которую купила у государства (муниципального образования) после 1 января 2007 года. В этом случае доход от продажи (он равен цене реализуемого участка) можно уменьшить на сумму невозмещенных затрат на покупку. То есть на ту часть «земельных» расходов, которую компания не успела списать в налоговом учете к моменту продажи. Такой порядок предусмотрен пунктом 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.

Допустим, продажа участка принесла убыток. Если в учетной политике прописано, что затраты на покупку земли списываются в течение пяти лет (или более), то и убыток от реализации участка необходимо равномерно признавать в течение такого же срока – пяти лет.

А когда расходы на покупку земли признают в сумме, не превышающей 30 процентов налоговой базы прошлого года, убыток списывают в течение срока фактического владения участком – с даты регистрации прав собственности на него и до момента перехода таких прав к новому владельцу. Скажем, участок купили и зарегистрировали право на него в мае 2008 года, а продали в октябре 2009 года. Компания владела землей в течение 17 месяцев – с мая 2008 года по сентябрь 2009 года включительно. В течение такого же срока сумму полученного убытка следует признавать в расходах.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 31 октября 2007 г. № 03-03-06/1/752. И налоговики с этим также соглашаются (см. письмо ФНС России от 13 июля 2007 г. № ХС-6-02/558@).

Компания реализует участок, стоимость которого нельзя учитывать при расчете налога на прибыль

Доход от реализации земли, стоимость которой в расходы не списывалась, можно уменьшить на цену ее приобретения. Об этом говорится в подпункте 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ. Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие покупку земельного участка, в частности договор купли-продажи и акт приемки-передачи.

Данный порядок учета поддерживают большинство налоговиков (см., например, письмо УФНС России по Московской области от 11 апреля 2007 г. № 24-17/0295).

Что еще можно включить в состав «земельных» расходов

Помимо стоимости приобретенного участка в расходы можно включить суммы, непосредственно связанные с его продажей (п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Скажем, это могут быть расходы по оценке участка, стоимость кадастровых работ и т. п. Подобные затраты подтвердят различные акты, платежные документы.

Главное, о чем важно помнить

1. В налоговом учете можно признать расходы на приобретение того участка, который на момент покупки находился в собственности у государственного или муниципального органа. А договор при этом был подписан после 1 января 2007 года.

2. Бухгалтер может выбрать один из двух способов учета земельных расходов. Первый – равномерно в течение не менее пяти лет. Второй – ежегодно в пределах 30 процентов базы по прибыли предыдущего года.

Стоимость какого земельного участка можно признать в налоговом учете

О том, как платить земельный налог за приобретенный участок, читайте в журнале «Главбух» № 18, 2009.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка