Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Доначисления из-за «занижения» арендной платы

11 февраля 2009 413 просмотров

Позиция налоговой инспекции

Доначисления из-за «занижения» арендной платы. Инспекция ФНС России по г. Электростали Московской области провела выездную проверку торгового комплекса, принадлежащего ООО «7-Я». Компания работала на «упрощенке». Налоговики посчитали, что для двух арендаторов ставка арендной платы была занижена, и решили определить справедливую, по их мнению, рыночную стоимость. При этом чиновники ссылались на то, что арендодатель и арендаторы являются взаимозависимыми лицами и что две компании зарегистрированы по одному юридическому адресу.

А после расчетов проверяющих выяснилось, что доходы арендодателя по результатам 9 месяцев более чем на 1 000 000 руб. превысили установленный пунктом 4 статьи 346.13 Налогового кодекса РФ лимит на применение «упрощенки». Так как по новой сумме дохода компания была обязана перейти на общий режим налогообложения, ей доначислили налог на добавленную стоимость, налог на прибыль, налог на имущество, ЕСН, а также выставили пени и штрафы. На общую сумму около 25 000 000 руб.

Позиция организации

Доначисления из-за «занижения» арендной платы. Компания не согласилась с выводами налоговиков и обжаловала решение ИФНС в суде, приведя в защиту своей позиции множество аргументов. И в первую очередь те, которые опровергали доводы инспекторов о ее взаимозависимости с арендаторами.

Рассказывает участник спора. Людмила Вакулюк, финансовый директор ООО «7-Я»

– По нашему мнению, у налоговиков не было законных оснований контролировать ставки по договорам аренды. Ведь признать ООО «7-Я» и двух арендаторов, в отношении которых у чиновников возникли вопросы, взаимозависимыми лицами нельзя. Объясню почему.

Начну с претензий к договору аренды, заключенному с индивидуальным предпринимателем. Инспекция не приняла во внимание следующее. Во-первых, в Налоговом кодексе говорится, что взаимозависимыми в силу родства могут быть только физические лица (в нашем случае – один из учредителей компании и арендатор – индивидуальный предприниматель). Но это не влечет автоматического признания взаимозависимыми самой компании-арендодателя и индивидуального предпринимателя. Во-вторых, взаимозависимость в силу участия в уставном капитале в размере 20 процентов и более также применяется в отношении двух организаций, а не организации и индивидуального предпринимателя. В-третьих, данный учредитель не имел права действовать от имени организации, так как не являлся ее директором и не имел требуемой для этого доверенности.

Теперь по поводу договора с другим арендатором – юрлицом. Налоговикам не понравилось, что один из участников ООО «7-Я» одновременно является учредителем и заместителем директора в компании-арендаторе. Но они не обратили внимания на то, что этот человек стал участником лишь в марте 2006 года, а инспекторы проверяли более ранний период. А доля его участия в уставном капитале составляет всего лишь 5 процентов. Также инспекторам показалось подозрительным, что и арендатор, и арендодатель зарегистрированы по одному юридическому адресу – по местонахождению торгового центра. Хотя этот факт объясняется просто: арендатор зарегистрировался по адресу взятого им в аренду помещения.

Сами расчеты рыночных ставок арендной платы, произведенные налоговиками, компания, как рассказала финансовый директор, также поставила под сомнение. Инспекторы не учли многие факторы.

Во-первых, ООО «7-Я» сдавало в аренду часть здания торгового комплекса. А в субаренду арендатор сдавал уже отдельные торговые места. Следовательно, о сопоставимости условий и идентичности (однородности) предмета сделок говорить нельзя. А значит, требования пункта 9 статьи 40 Налогового кодекса РФ не были соблюдены. И оснований применять стандартный метод оценки не было.

Во-вторых, индивидуально оборудованные торговые места и места общего пользования существенно различаются по своему функциональному назначению. Поэтому рассчитывать средневзвешенную ставку арендной платы, как это пытались делать налоговики, нельзя.

В-третьих, разница в ставках арендной платы объясняется условиями договора: а именно сроком действия и правилами расторжения.

Наконец, при расчете ставки методом цены последующей реализации не все расходы арендатора были учтены.

Решение дела арбитражным судом

Дело прошло рассмотрение в судах всех инстанций, а точку в споре поставил Высший арбитражный суд РФ. Инспекторам не удалось доказать суду ни взаимозависимость арендодателя и его контрагентов, ни правильность своих расчетов ставки арендной платы. В результате аргументы компании и пришел к выводу, что лимит, установленный для применения «упрощенки», не превышен. А значит, инспекция незаконно доначислила заявителю НДС, ЕСН, налог на прибыль, налог на имущество, пени и привлекла к ответственности по пункту 1 статьи 122 и пункту 2 статьи 119 Налогового кодекса РФ.

Комментарий редакции

Налоговики нередко придираются к ставке арендной платы. И при этом, пытаясь подсчитать среднерыночную цену, допускают существенные ошибки в выборе методики, а также в сборе и представлении доказательств. В частности, определяя рыночную цену, в инспекциях часто забывают учитывать условия, прописанные в пункте 9 статьи 40 Налогового кодекса РФ:
– количество и объем поставляемых товаров;
– сроки исполнения обязательств;
– условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида;
– иные разумные условия, оказывающие влияние на цены.

Просчетами инспекторов пользуются компании, отстаивающие свою позицию в судах, используя имеющиеся на руках доказательства. Например, с помощью прайс-листа, в котором прописаны скидки для крупных арендаторов, компания арендодатель может обосновать, почему в некоторых договорах цена за квадратный метр в полтора-два раза ниже, чем в других (см. постановление ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2007 г. № А55-11390/2006). Также низкие цены можно обосновать техническими характеристиками сдаваемых площадей (месторасположение, освещенность, удаленность от центрального входа). Или тем, что рядом проводились ремонтные работы, которые отпугивали потенциальных арендаторов (постановление ФАС Центрального округа от 10 июля 2006 г. № А23-6445/05А14-779). Если же компания по разным ценам сдает в аренду идентичные помещения, то немаловажную роль в доказательной базе сыграет договор. Прописанные в нем срок аренды и порядок осуществления платежей помогут объяснить судьям различия в стоимости квадратных метров.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Новости по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка