Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Минфин разрешил пересчитать сотрудникам НДФЛ

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Опасные ситуации с расходами на аренду

11 июня 2008 34 просмотра

В помещении идут работы по подготовке к эксплуатации

Арендовав помещение для производственных нужд, компания не всегда сразу же начинает его использовать. Причины могут быть разными – недвижимость нуждается в ремонте, не оформлены необходимые для бизнеса лицензии, не набран штат сотрудников... В результате от начала аренды до того момента, когда помещение будет введено в эксплуатацию, могут пройти месяцы.

Расходы на аренду за те периоды, когда арендованная площадь простаивала, некоторые инспекторы считают экономически необоснованными. И соответственно, требуют не учитывать их при расчете налога на прибыль.

Доказать, что налоговики не правы, просто. Достаточно продемонстрировать им (а при неблагоприятном развитии событий и судьям), что помещения в дальнейшем будут использованы в коммерческой деятельности. Например, показать документы, подтверждающие, что в помещении проводится ремонт. Либо бумаги, из которых будет видно, что компания ведет подготовку к открытию бизнеса, – приказы руководства, договоры с контрагентами и т. п.

В этом случае можно смело утверждать, что затраты на аренду оправданны. При этом можно ссылаться не на подпункт 10, а на подпункт 34 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Он позволяет включать в состав прочих расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов. Минфин России подтвердил это в письме от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/155.

Есть на эту тему и положительная арбитражная практика. Пример – постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 октября 2006 г. № А05-2343/2006-34. Судьи посчитали оправданными расходы на аренду склада, который не использовался по назначению, пока организация оформляла необходимые для своей деятельности лицензии. Еще один характерный пример – постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2006 г. № А38-4713-12/257-2005(12/7-2006). Налоговики посчитали расходы на аренду необоснованными, так как производственная деятельность в помещении по техническим причинам так и не началась. Однако судьи признали их решение незаконным, напомнив, что главное – это направленность расходов на получение доходов.

Использование помещения вынужденно приостановлено

Специфика деятельности некоторых компаний предполагает, что имущество может периодически простаивать. Это может быть связано, например, с сезонным характером работ или с технологическими особенностями производства. Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду временно неиспользуемых активов?

По мнению некоторых налоговиков, нельзя. Они уверены: если имущество простаивает, значит, оно не используется в деятельности, которая направлена на получение доходов. И соответственно, не выполнены условия пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Доказать им, что они не правы, можно, подготовив дополнительный документ. Например, приказ руководителя, служебную записку ответственного сотрудника и т. п. Из документа должно быть видно, что отказаться от аренды имущества на период его простоя компания не может. Либо потому, что это ей невыгодно (возобновить договор аренды в нужное время не получится или это обойдется дороже). Либо потому, что это невозможно (таковы условия арендодателя или особенности технологического процесса).

Велика вероятность, что налоговики к этим доводам прислушаются. Если же этого не произойдет, компания может рассчитывать на защиту судей. Подтверждение тому – постановление ФАС Центрального округа от 4 февраля 2005 г. № А09-4844/04-30.

Помещение арендовано вместе с неисправным имуществом

Арендуя помещение, компании часто получают во временное владение и находящееся в нем технологическое оборудование. При этом отдельный договор на него стороны, как правило, не заключают.

Спор с налоговиками может возникнуть, если они обнаружат, что часть оборудования компания получила в неисправном состоянии и впоследствии не использовала. Известны случаи, когда инспекторы вычленяли расходы на аренду такого оборудования из общей суммы договора. И исключали их из расчета налоговой базы как необоснованные.

Назвать позицию чиновников законной нельзя. Ведь отдельных услуг по передаче в аренду оборудования арендодатель не оказывает. Поэтому рассуждать об экономической обоснованности можно лишь в отношении расходов на аренду всего комплекса имущества. И если компания использовала его в производственной деятельности, расходы на его аренду при расчете налога на прибыль можно учесть полностью. Подтверждение тому – постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2007 г. № Ф04-8408/2007(40770-А81-41).

Арендодатель установил высокую арендную плату

Нередки случаи, когда инспекторы заявляют, что плата за аренду слишком высока и поэтому является экономически необоснованной. При этом они зачастую ссылаются на статью 40 Налогового кодекса РФ. Вот какие аргументы можно им противопоставить.

Доказываем, что обоснованность расходов от рыночных цен не зависит

Дело в том, что глава 25 Налогового кодекса РФ не содержит каких-либо критериев, по которым можно было бы оценить обоснованность размера потраченных сумм. А в статье 252 Налогового кодекса РФ, которая дает определение экономически оправданным расходам, нет упоминания ни о рыночных ценах, ни о том, что ими надо руководствоваться, устанавливая обоснованность расходов.

Подтверждение этому можно найти, например, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 марта 2008 г. № А19-7151/07-51-20-Ф02-992/08. В нем судьи указали: при проверке экономической обоснованности расходов налоговики не уполномочены применять положения статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Еще один пример на эту тему – постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 мая 2007 г. № А43-7991/2006-30-215. Приводя доводы в свою защиту, компания упирала на то, что контролировать правильность применения цен налоговики могут только в перечисленных в статье 40 Налогового кодекса РФ случаях. Судьи признали, что в данном конкретном случае такого права у инспекторов не было.

«Ловим» инспекторов на нарушениях в расчете рыночной цены

Чтобы установить рыночную цену, налоговики должны учесть множество условий. Таковы требования статьи 40 Налогового кодекса РФ. Как правило, сотрудники ИФНС этот порядок не соблюдают. В частности, они зачастую игнорируют требование о том, что подтверждать рыночную цену могут только официальные источники информации или биржевые котировки.

Обычно налоговики руководствуются ценами какого-нибудь предприятия, которое предоставляет такие же услуги, как и арендодатель. Если цены у конкурента ниже, то расходы проверяемой компании инспекторы признают необоснованными. Но данный подход вряд ли можно считать правомерным. Налоговые органы обязаны использовать официальные данные о средних ценах, которые отражают реальное состояние рынка.

Кроме того, сравнивать цены предприятий можно, только если они оказывают идентичные услуги в сопоставимых рыночных условиях (п. 9 ст. 40 Налогового кодекса РФ). Последнее инспекторам доказать особенно сложно: у каждой организации найдутся какие-либо особенности, влияющие на расходы. Пример арбитражного дела в пользу налогоплательщика – постановление ФАС Московского округа от 10 августа 2004 г. № КА-А40/6574-04. Налоговики так и не смогли объяснить судьям, по каким критериям они выбрали помещения для сравнения цен на аренду.

Опровергаем обвинения в необоснованной налоговой выгоде

Посчитав, что расходы на аренду слишком высоки, инспекторы могут обвинить компанию в получении необоснованной налоговой выгоды. В последнее время такие претензии не редкость. Однако, как показывает практика, если дело доходит до суда, привести какие-либо убедительные аргументы налоговики не могут.

Если компания действительно арендовала имущество и использовала его в производственной деятельности, то нельзя говорить, что у сделки нет деловой цели. Также как и о том, что она была заключена исключительно для экономии на налогах. Это следует из постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53. Примеры, когда компаниям удалось доказать это в суде, – постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 февраля 2008 г. № А43-12931/2007-30-314 и ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 марта 2008 г. № А19-7151/07-51-20-Ф02-992/08.

В договоре нет подписи одной из сторон

Прежде чем списывать расходы на аренду, бухгалтеру бывает полезно проверить, есть ли в нем необходимая для описания сделки информация и правильно ли указаны реквизиты сторон. Ведь если договор составлен с недочетами, налоговики могут заявить, что он недействителен. И «снять» расходы по аренде как документально не подтвержденные. Если же отследить ошибки юристов не удастся, не исключено, что доказать обоснованность расходов компания сможет только в суде.

Так, во время проверки налоговики обнаружили, что договор аренды помещения подписан лишь одной стороной – арендатором. В связи с этим они заявили, что договор аренды не заключался, помещение в аренду компания не получала, а арендные платежи она уплачивала «на добровольной основе». Признавать такие платежи экономически обоснованными инспекторы отказались.

На момент проверки компания с арендодателем уже не сотрудничала, поэтому вовремя исправить документ не получилось. В результате доказать оправданность расходов на аренду компания смогла только в суде. В отличие от налоговиков судьи рассмотрели дело по существу. При этом они обратили внимание не только на договор аренды, но и на другие документы. В частности, на представленный арендатором акт приемки-передачи помещения. Подтверждением того, что компания фактически пользовалась полученным в аренду имуществом, они посчитали и платежные документы (постановление ФАС Дальневосточного округа от 23 мая 2007 г. № Ф03-А51/07-2/1176).

Не назван предмет договора аренды

Иногда в договоре аренды не указано самое главное – предмет договора. И в результате налоговики исключают расходы на аренду из расчета налоговой базы. А вмести с ними и расходы на коммунальные услуги, электроэнергию, охрану помещения и т. п. При этом инспекторы ссылаются на пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что в договоре аренды должны содержаться данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Иначе договор считается незаключенным.

К счастью, судьи подходят к этому вопросу не так формально. Пример – постановление ФАС Московского округа от 23 августа 2007 г. № КА-А41/8039-07. Судьи приняли во внимание, что фактически помещение действительно арендовалось. Такой вывод они сделали на основании представленного компанией акта приемки-передачи, платежных документов на коммунальные услуги, документов на оплату охранных услуг и т. п. В итоге расходы на аренду и эксплуатацию помещения были признаны обоснованными.

Компания не продлила срок договора аренды

Еще один характерный пример из арбитражной практики, когда возникли проблемы из-за неверного оформления договора. Компания арендовала помещение для размещения в нем своего представительства. Когда срок договора истек, представительство было уже закрыто. Договор аренды компания не продлила. Но и помещение не освободила. Она продолжала использовать его для своих производственных нужд – в частности, для проведения официальных встреч и переговоров. При этом на прежних условиях перечисляла арендодателю платежи за аренду.

Расходы на аренду за тот период, когда действие договора формально было прекращено, налоговики обоснованными не признали. Поэтому доказывать, что они могут быть учтены при расчете налога на прибыль, компании пришлось в суде. Судьи учли доводы ее представителей о том, что помещение фактически использовалось в производственной деятельности. И решили, что включить расходы на его аренду в налоговую базу можно. Несмотря на отсутствие оформленного по всем правилам договора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 апреля 2008 г. № А39-3808/2006).

Организация арендует под офис жилое помещение

Использовать жилые помещения для производственных целей законодательство не разрешает (ст. 17 Жилищного кодекса РФ, ст. 288 Гражданского кодекса РФ). Однако многие арендаторы этот запрет нарушают. Иногда потому, что процесс перевода помещения в нежилой фонд затягивается, а иногда потому, что арендодатель просто отказывается этим заниматься.

Расходы на аренду помещения за тот период, когда у него был статус жилого, налоговики считают экономически необоснованными. Аргументы просты. Договор аренды, который заключен с нарушением законодательства, считается недействительным (ст. 168 Гражданского кодекса РФ, п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 года). Поэтому затраты на его оплату не соответствуют статье 252 Налогового кодекса РФ. Минфин России с этой позицией соглашается (см. письма Минфина России от 10 ноября 2006 г. № 03-05-01-04/310 и от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93).

Однако с этим можно поспорить. Вопрос о том, правомерно ли компания использует помещение, для налоговых целей значения не имеет. Такого условия в Налоговом кодексе РФ просто нет. Поэтому главное, чтобы помещение использовалось в деятельности, направленной на получение дохода, а расходы на его аренду были документально подтверждены. При этом в качестве дополнительного аргумента хорошо выглядят документы о том, что компания вела с арендодателем переговоры о переводе жилого помещения в нежилое.

Судьи с этими доводами соглашаются (см. постановления ФАС Поволжского округа от 12 февраля 2008 г. № А12-10256/07-С60, ФАС Московского округа от 19 января 2007 г. № КА-А41/13145-06,ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. № А05-8537/2006-34). Поэтому если дело дойдет до суда, шансы на выигрыш очень велики.

Не зарегистрировано право собственности арендодателя

По правилам гражданского законодательства передавать имущество в аренду может только его собственник. При этом право собственности на объекты недвижимости возникает только после его государственной регистрации. Пока она не состоялась, заключать договор аренды помещения его владелец не вправе. Это следует из статей 131 и 608 Гражданского кодекса РФ, а также из Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Однако на практике это правило нередко нарушается. Обнаружить это налоговикам несложно. Ведь на «незаконном» договоре аренды отсутствует ссылка на свидетельство о праве собственности арендодателя. По мнению инспекторов, назвать расходы компании документально подтвержденными в этой ситуации нельзя. Минфин России эту позицию полностью поддерживает (см. письмо от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).

По возможности это желательно учитывать еще на стадии заключения договоров. И требовать от арендодателя, чтобы он исправил ситуацию. Если же это невозможно, придется выбирать – либо не учитывать расходы на аренду при расчете налога на прибыль, либо готовиться к судебному разбирательству. Сразу скажем: в случае спора шансы на выигрыш достаточно велики.

Дело в том, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налоговые последствия заключенных сделок только в строго оговоренных законом случаях. Из подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не следует, что включить арендную плату в расходы можно, только если у арендодателя есть правоустанавливающие документы. Поэтому главное, чтобы расходы на аренду были экономически обоснованны и организация имела подтверждающие это документы. Примеры, когда компаниям удалось доказать это в суде, – постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31) и ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2006 г. № А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1.

Не зарегистрирован долгосрочный договор аренды

Если договор аренды здания и сооружения заключен на год и больше, его надо зарегистрировать в регистрационной палате (ст. 651 Гражданского кодекса РФ). То же самое положено делать и с дополнительными соглашениями к таким договорам.

Однако это требование зачастую игнорируется. В этой ситуации инспекторы исключают из налоговых расходов все «арендные» затраты: саму арендную плату, коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт и т. п. Аналогичные претензии возможны и в ситуации, когда незарегистрированным оказывается дополнительное соглашение о повышении арендной платы. Главный аргумент инспекторов: незарегистрированный договор является ничтожным, а расходы по нему – документально неподтвержденными.

На самом деле возможность учесть «арендные» расходы при расчете налога на прибыль не зависит от того, зарегистрирован или нет договор аренды. Налоговый кодекс РФ такого условия не содержит. Важно, чтобы помещение фактически использовалось для деятельности, направленной на получение дохода.

Тем не менее налоговики предъявляют претензии. А компаниям ничего не остается, как оспаривать их в судах (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 9 июня 2007 г. № А56-38876/2006 и ФАС Дальневосточного округа от 27 сентября 2006 г. № Ф03-А73/06-2/3152).

Отсюда вывод: если вы предпочитаете избегать споров, соблюдайте требования Гражданского кодекса РФ. То есть регистрируйте договоры аренды сроком на один год и более в регистрационной палате. Либо изначально заключайте договор на срок менее года. А потом продлевайте его, оформляя новое соглашение на такой же срок.

И еще один совет – для ситуации, когда государственная регистрация договора аренды затягивается. В этом случае можно воспользоваться пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ. То есть прописать в договоре, что его условия распространяются на период с момента передачи здания арендатору. Тогда можно без споров списать на расходы даже те арендные платежи, которые понесены до госрегистрации. Минфин России подтвердил это в письме от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172.

В договоре предусмотрена «плавающая» арендная плата

Размер арендной платы некоторые арендодатели устанавливают не в твердой сумме, а в виде базовой ставки, которая может корректироваться с учетом каких-либо коэффициентов. Например, арендную плату часто привязывают к курсу иностранной валюты, индексу потребительских цен или значению инфляции. В соответствии с таким договором каждый очередной платеж арендатор рассчитывает отдельно. И со временем размер ежемесячного (или ежеквартального) платежа может значительно превысить базовую ставку.

Такой порядок расчета арендной платы некоторые налоговики принимают за постоянные изменения условий договора. И соответственно, распространяют на них правила статей 452 и 453 Гражданского кодекса РФ. То есть проверяют, оформила ли компания изменения договора по тем же правилам, что и сам договор. И если договор был зарегистрирован, заявляют, что при каждом изменении цены стороны должны регистрировать дополнительное соглашение к нему. Обнаружив, что этого не происходило, расходы на аренду в части превышения базовой ставки инспекторы признают неоправданными.

Объяснить им, что они не правы, можно так. Во-первых, статья 614 Гражданского кодекса РФ разрешает предусматривать в договоре любую форму оплаты аренды. Во-вторых, существует информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. В нем судьи подтвердили законность «плавающего» способа расчета арендной платы и признали, что, применяя его, компания всего лишь выполняет условия договора. Никакого изменения изначальных положений контракта в этой ситуации не происходит.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка