Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Снос здания для нового строительства

28 сентября 2015 1654 просмотра

Печатная версия
Электронный журнал

Рассмотрим, какие документы нужно оформить, чтобы снести здание для подготовки стройплощадки, и как такие работы повлияют на бухгалтерский и налоговый учет.

Документальное оформление

Процесс оформления организационно-распорядительных и первичных учетных документов целесообразно разбить на несколько этапов.

Решение о ликвидации строения

Прежде всего, нужно приказом руководителя организации создать комиссию, в состав которой включается главный бухгалтер (бухгалтер), а также лица, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств (п. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, далее – Методические указания № 91н).

Решение руководителя о сносе здания следует оформить отдельным документом. Для этого можно использовать унифицированную форму № ОС-4 или, если объектов несколько, форму ОС-4б (утверждены постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7). Но можно применять и формы, разработанные самостоятельно. Напомним: согласно статье 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-Ф, они должны содержать все обязательные реквизиты, быть предусмотрены в учетной политике и утверждены руководителем организации. Аналогичным образом утверждается применение иных форм первичных учетных документов, включая акты об оприходовании полученных при разборке зданий материальных ценностей.

Согласования

Перечень разрешений на работы по ликвидации недвижимости и последовательность их получения зависят от требований местной администрации. Например, в Москве решения, связанные с вопросами сноса капстроений в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия, принимаются специальной комиссией при Правительстве Москвы. Для сноса обычных зданий и сооружений необходимо получить в Объединении административно-технических инспекций города Москвы ордер на снос, а в Департаменте строительства города Москвы – разрешение на перемещение отходов сноса.  Это установлено в пункте 2.1.4 Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. № 857-ПП.

Бумаги после завершения сноса

После завершения сноса заполняется раздел 3 акта по форме № ОС-4 либо аналогичный раздел самостоятельно разработанного документа с указанием затрат на демонтаж и поступлений от списания объектов. Отметим, что фактическая ликвидация строения не означает автоматического прекращения прав и обязанностей собственника.

С 1 января 2013 года на всей территории РФ осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. И положения нормативных правовых актов по гостехучету и технической инвентаризации объектов капстроительства с указанной даты не применяются (п. 8 ст. 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ).

Для снятия объекта с учета собственник должен обратиться в орган Росреестра с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости (п. 6 ст. 20 закона № 221-ФЗ). Его форма утверждена приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 529. К заявлению требуется приложить необходимые документы. В их числе:

  • акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. В соответствии со статьей 42 закона № 221-ФЗ составляется кадастровым инженером, форма акта утверждена приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. № 627;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель);
  • копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на объект недвижимости.

Заявление и документы можно представить лично (или через представителя), почтовым отправлением либо в электронном виде. Состав документов и порядок их представления приведены в статьях 21, 22 закона № 221-ФЗ.

Снятие объекта с учета осуществляется в течение 18 календарных дней со дня получения органом Росреестра соответствующего заявления. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о прекращении существования объекта.

Компании-собственнику надо получить в Росреестре выписку о ликвидированном объекте, содержащую сведения, внесенные в ГКН, о прекращении существования такого объекта. При этом основное средство подлежит списанию с бухгалтерского учета с того момента, когда оно не способно приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Госрегистрация права собственности не влияет на порядок такого списания (письмо ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085@).

С получением выписки затягивать не следует, поскольку это может привести к появлению претензий по налогу на имущество со стороны налоговых органов. Ведь его плательщиком является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество указано как обладающее правом собственности (правом оперативного управления, правом хозяйственного ведения) на объект. Это отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. № 16400/10. Значит, компанию могут обязать уплатить налог на имущество за период, исчисляемый с даты фактической ликвидации здания до даты внесения сведений о ликвидации в государственный кадастр.

Бухгалтерский учет

Выбытие основного средства возможно, в частности, в случае его морального и физического износа (п. 76 Методических указаний № 91, п. 29 ПБУ 6/01). Факт выбытия признается на дату единовременного прекращения действия условий принятия объекта к бухучету. На основании составленного акта по форме № ОС-4, переданного в бухгалтерию, в инвентарной карточке делается отметка о выбытии объекта. Инвентарные карточки по выбывшим объектам хранятся в течение срока, устанавливаемого руководителем организации в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет.

Стоимость имущества, которое выбывает или постоянно не используется для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг либо для управленческих нужд организации, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 75, 80 Методических указаний № 91н). На дату составления акта, свидетельствующего о фактическом выводе объекта из эксплуатации, его остаточная стоимость подлежит включению в состав прочих расходов (п. 31 ПБУ 6/01, п. 11, 16, 18 ПБУ 10/99, п. 86 Методических указаний № 91).

Однако затраты, связанные со сносом здания, в рассматриваемом случае непосредственно связаны со строительством на его месте нового здания, следовательно, они формируют первоначальную стоимость нового объекта. Это определено в пункте 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, пунктах 7, 8 ПБУ 6/01.

Учет долгосрочных инвестиций (капитальных вложений) ведется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств».

Покажем порядок отражения операций по ликвидации объекта недвижимости в бухгалтерском учете на примере.

Пример
На балансе ООО «ПромСтрой» находится здание первоначальной стоимостью 10 000 000 руб. (приобретено до 2001 года). Сумма начисленной амортизации в бухгалтерском и налоговом учете одинаковая – 7 000 000 руб. В соответствии с учетной политикой организация использует акт по унифицированной форме № ОС-4 для оформления выбытия основных средств.

Решение о сносе принято в апреле 2014 года одновременно с фактическим прекращением использования здания в производственных целях (информация о прекращении использования объекта отражена в разделах 1, 2 указанного акта). Для сноса здания привлечена подрядная организация, стоимость выполненных ею работ – 1 180 000 руб. (в том числе НДС – 180 000 руб.). Объект ликвидирован в мае 2014 года (подписан акт сдачи-приемки выполненных работ), стоимость оставшихся после ликвидации материалов, пригодных для дальнейшего использования, – 100 000 руб.

В мае 2014 года результаты сноса отражены в разделе 3 формы № ОС-4, получена кадастровая выписка об объекте недвижимости, содержащая сведения о прекращении существования объекта.

Бухгалтер ООО «ПромСтрой» сделал в учете следующие записи.

В апреле 2014 года:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
– 10 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость объекта;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие объекта основных средств»
– 7 000 000 руб. – списана начисленная амортизация;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01 «Выбытие основных средств»
– 3 000 000 руб. (10 000 000 – 7 000 000) – списана остаточная стоимость выбывающего объекта.

В мае 2014 года:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60
– 1 000 000 руб. (1 180 000 – 180 000) – учтены расходы на по сносу здания подрядчиком;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 180 000 руб. – выделен НДС;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– 180 000 руб. – принят к вычету входной НДС;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 1 180 000 руб. – уплачено подрядчику;

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 100 000 руб. – оприходованы материалы.

Налоговый учет

Порядок налогового учета четко не регламентирован.

Налог на прибыль

Расходы на снос здания для нового строительства, включая суммы недоначисленной амортизации, признаются внереализационными расходами на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ. При этом недоначисленная амортизация включается в расходы только по объектам, амортизируемым линейным методом.

То есть организация вправе учесть во внереализационных расходах как остаточную стоимость ликвидируемого здания, так и расходы на его демонтаж. Причем и тогда, когда это снос здания для нового строительства. Это подтверждено в письме Минфина России от 10 сентября 2012 г. № 03-03-06/1/475.

В то же время существует другая норма, согласно которой первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, за исключением НДС (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

В рассматриваемом нами случае расходы на снос здания для нового строительства включаются в первоначальную стоимость возводимого объекта (впоследствии она будет списана через амортизацию). Считаем такой подход более безопасным, поскольку налоговики придерживаются именно его, а судебная практика по данному вопросу противоречива.

Однако ввиду неурегулированности вопроса (Налоговый кодекс РФ не конкретизирует, что именно относится к расходам на сооружение основного средства) компания вправе выбрать, каким вариантом воспользоваться – списать затраты единовременно или включить их в первоначальную стоимость вновь возводимого объекта. Сделать это позволяет пункт 4 статьи 252 Налогового кодекса РФ, который предусматривает, что если затраты могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе выбрать группу сам.

Заметим также, что в Налоговом кодексе РФ прямо не предусмотрено, когда следует признавать расходы в виде недоначисленной амортизации ликвидируемого здания. По мнению Минфина России, они признаются на дату подписания акта о выполнении работ по ликвидации объекта недвижимости (письмо от 11 сентября 2009 г. № 03-05-05-01/55).

Таким образом, в приведенном примере, если компания решит не рисковать, она отразит затраты в налоговом учете в мае 2014 года следующим образом:

  • 3 000 000 руб. – учтена недоначисленная амортизация в составе внереализационных расходов;
  • 1 000 000 руб. (1 180 000 – 180 000) – включены в первоначальную стоимость сооружаемого объекта затраты на снос здания;
  • 100 000 руб. – отражены в составе внереализационных доходов материалы, годные для дальнейшего применения (п. 13 ст. 250, подп. 8 п. 4 ст. 271 Налогового кодекса РФ).

Налог на добавленную стоимость

Поскольку здание приобретено до 2001 года (до вступления в силу главы 21 Налогового кодекса РФ) и налоговый вычет применялся в соответствии с законом РФ от 6 декабря 1991 г. № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость», у компании не возникает обязанности по восстановлению НДС, предусмотренной главой 21 Налогового кодекса РФ. Такой вывод содержит постановление ФАС Поволжского округа от 28 октября 2008 г. по делу № А65-610/2007-СА2-22.

В. Котов,
эксперт-консультант, к. э. н.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Зарплата 30 ноября 2016 09:00 8 важных дел бухгалтера на декабрь

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка