Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Изменения в главе НК РФ о земельном налоге

15 июня 2010 45 просмотров

Поскольку в июле компании сдают расчеты по земельному налогу и уплачивают авансовый платеж за полугодие, то сегодня я расскажу, какие произошли изменения по земельному налогу и о спорных моментах, связанных с этим.

Когда платить налог за земельный участок

На что хотелось бы сразу обратить внимание, так это на объект обложения земельным налогом. Он возникает только в момент, когда конкретный земельный участок будет сформирован по пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54. А сформирован он тогда, когда в отношении него проведен государственный кадастровый учет. К такому выводу пришли судьи ФАС Московского округа в постановлении от 2 февраля 2010 г. № КА-А41/15578-09. А в письме от 11 мая 2010 г. № 03-05-05-02/33 чиновники Минфина России уточнили, что земельный налог с нового участка, который сформирован в течение года, считается исходя из его стоимости на дату постановки на кадастровый учет. И по итогам проведения кадастровой оценки налог пересчитывать не нужно.

Напомню, что кадастровый учет земельных участков ведется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Исходя из этого, налог уплачивается за земельный участок при одновременном выполнении двух условий. Первое – если документально и фактически определены площадь и границы земельного участка. Второе – если участку присвоен кадастровый номер, как того требует статья 7 закона № 221-ФЗ.

- Компания зарегистрирована и состоит на налоговом учете в Москве. Но у нас есть земельный участок в Московской области. В какую налоговую инспекцию отчитываться и платить земельный налог? – Ваша компания будет платить земельный налог в Подмосковье. То есть придется встать на учет в налоговой инспекции по местонахождению участка, сдавать туда декларацию по земельному налогу и перечислять платежи. Поскольку по пункту 3 статьи 397 Налогового кодекса РФ авансовые платежи по налогу и сам налог уплачиваются в бюджет по местонахождению участков, то есть в вашем случае в Московской области.

Земельный налог платит тот, на кого зарегистрирован участок

Следующий вопрос, с которым часто сталкиваются компании, – это уплата земельного налога при купле-продаже земельных участков. Отмечу, что компании могут покупать и продавать только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Данное положение установлено в статье 37 Земельного кодекса РФ.

На семинарах меня часто спрашивают, когда именно у покупателя и у продавца возникает обязанность исчислять земельный налог. Обязанность уплаты налога и ее прекращение в большинстве случаев зависит от перехода права собственности на земельный участок. Но стоит обратить внимание еще на некоторые нюансы.

Во-первых, плательщиками земельного налога являются не только компании, которые владеют участком на праве собственности. Также налог платят компании, у которых есть право постоянного пользования земельным участком. Это справедливо и в отношении права пожизненного наследуемого владения.

Во-вторых, все эти права возникают у компании строго с момента государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Другими словами, должны быть внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Такой позиции придерживается и Минфин России в письме от 11 января 2010 г. № 03-05-05-02/01.

Продавец земельного участка перестает платить налог с того момента, как в ЕГРП внесут запись о праве собственности покупателя на участок (письмо Минфина России от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-02/62, пункт 1 Постановления ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54).

Но иногда покупатель не спешит с оформлением права собственности на приобретенную землю. Тогда продавцу ничего не остается как обратиться в суд. При этом недобросовестного покупателя обяжут возместить продавцу убытки, вызванные задержкой регистрации, в том числе и переплаченный земельный налог.

Однако в этой ситуации продавец оказывается в заведомо невыгодном положении. У него образуются задолженность перед бюджетом, опять-таки судебные издержки. При этом даже если суд вынесет решение в его пользу, нет гарантии, что покупатель компенсирует убытки. Поэтому рекомендую продавцам земельных участков прямо в договоре купли-продажи прописать ответственность покупателя за затягивание сроков регистрации. Также продавец может представить в Росреестр, который занимается регистрацией, вместо двух экземпляров договора купли-продажи три.

Поясню, для чего это нужно. Договоры, по которым отчуждается недвижимое имущество, подаются в Росреестр не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Один из них после государственной регистрации прав возвращается правообладателю. Второй – помещается в дело. Следовательно, третий экземпляр договора может забрать продавец. Этот экземпляр подтвердит факт перехода права собственности на земельный участок. Но на нем важно проставить штамп регистрационной надписи. В нем после слов «Произведена государственная регистрация» будет написан вид зарегистрированного права. Еще проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в ЕГРП.

Но может возникнуть и еще одна ситуация, в которой у компании появится обязанность платить земельный налог. При любой реорганизации, кроме выделения, компании-правопреемники автоматически становятся плательщиками налога. Причем регистрация перехода права на земельный участок уже не имеет значения.

Поэтому если компания не является правопреемником и в ЕГРП нет записей о ее правах на земельный участок, то она не должна платить земельный налог. Именно к такому выводу пришел ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 28 августа 2009 г. по делу № А82-2213/2009-27. Судьи также обратили внимание на то, что постановление главы муниципального округа о предоставлении компании земли в бессрочное пользование не удостоверяет право на земельный участок. И налог платить не нужно.

В таком же порядке решается вопрос и в отношении правопреемников. Например, в результате реорганизации к компании присоединилось государственное унитарное предприятие. Этому предприятию постановлением главы администрации муниципального образования предоставлен земельный участок на праве бессрочного пользования. При этом других правоустанавливающих документов на него нет. В таком случае реорганизованная компания земельный налог платить не должна. Связано это с тем, что у ГУПа, правопреемником которого является новая компания, отсутствовало вещное право на этот земельный участок. Это отметил ФАС Волго-Вятского округа в своем постановлении от 8 октября 2009 г. по делу № А29-2655/2009.

Право постоянного пользования земельным участком необходимо переоформить

Компаниям, которые владеют земельными участками на праве постоянного пользования, необходимо переоформить его на право аренды либо выкупить участки. Такое требование установлено в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 21 октября 2001 г. № 137-ФЗ. Причем сделать это нужно до 1 января 2012 года. Об этом сказано в статье 36 Земельного кодекса РФ.

Но если на участке расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (их еще называют линейными объектами), то этот срок дольше – до 1 января 2015 года. Цены на участки в этом случае установлены в пунктах 1 и 2 статьи 2 закона № 137-ФЗ.

Налоговики не могут увеличивать льготную ставку

С определением налоговых ставок у компаний сложностей обычно нет. Хотя на практике иногда возникают следующие ситуации. По документам участок приобретен или предоставлен для жилищного строительства. Но по тем или иным причинам он пустует, не осваивается. Тем не менее компания платит земельный налог по льготной ставке – 0,3 процента. Она установлена подпунктом 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса для тех земель, которые заняты жилищным фондом.

При проверках налоговики зачастую обращают внимание на то, что строительство не ведется, и доначисляют налог по более высокой ставке. Но это незаконно. Неосвоение земельного участка под жилищное строительство не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога. Об этом Пленум ВАС РФ сообщил в постановлении от 23 июля 2009 г. № 54.

Но уплачивая налог по льготной ставке, компания умножает сумму налога на повышающий коэффициент до момента госрегистрации жилищного объекта, построенного на этой земле. В течение первых трех лет строительства – повышающий коэффициент 2. За период строительства, превышающий этот срок, – повышающий коэффициент 4.

При этом после госрегистрации жилищного объекта компании необходимо пересчитать земельный налог без учета повышающего коэффициента и зачесть или вернуть получившуюся разницу. Об этом говорится в пункте 15 статьи 396 Налогового кодекса.

До 2010 года из этого правила было одно исключение – индивидуальное жилищное строительство. Если гражданин или компания покупали землю для индивидуального жилищного строительства, то они не применяли повышающие коэффициенты. С 1 января все изменилось. Теперь компании обязаны применять коэффициенты даже в том случае, если их земельные участки куплены под индивидуальную застройку. Такие поправки в пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса были внесены Федеральным законом от 28 ноября 2009 г. № 283-ФЗ.

Причем Минфин России в пояснил, что авансовые платежи и суммы налога считаются с учетом повышающего коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства по тем участкам под индивидуальную застройку, права на которые зарегистрированы после 1 января 2010 года.

Что еще изменилось с 1 января 2010 года

С 1 января 2010 года вступили в силу изменения по земельному налогу, которые внесены в главу 31 Налогового кодекса законом № 283-ФЗ.

В частности, теперь сдавать декларации по земельному налогу не обязаны те компании, у которых в собственности находятся участки, перечисленные в пункте 2 статьи 389 Налогового кодекса. Это леса, а также земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте. А раньше платили налог и отчитывались в инспекцию все компании, у которых есть право собственности на землю.

– На земельном участке расположен многоквартирный дом. Кто должен платить земельный налог – жильцы или созданное товарищество собственников жилья? – Налог платит собственник земельного участка. Товарищество собственников жилья только управляет делами по дому, но не является собственником ни жилья, ни земли. Поэтому оно не платит земельный налог. Жилыми помещениями на праве собственности обладают именно жильцы дома. Поэтому они и должны уплачивать земельный налог. Это подтверждено в различных документах. Можно посмотреть определение ВАС РФ от 14 июня 2007 г. № 7078/07, письмо Минфина России от 13 сентября 2007 г. № 03-11-04/2/224, постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54.

Также законодатели устранили еще одну неясность. Они прояснили, как определить кадастровую стоимость участка, образованного в течение года. В частности, в пункте 1 статьи 391 Налогового кодекса теперь сказано, что кадастровая стоимость определяется на дату постановки земельного участка на кадастровый учет.

– Если известна только рыночная стоимость земельного участка и неизвестна кадастровая, как посчитать земельный налог? – Однозначного ответа на этот вопрос нет. Рыночная стоимость определяется по результатам независимой оценки. Но кадастровая стоимость зачастую гораздо выше рыночной. А в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса сказано, что кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Однако нет нормативных актов, в которых определен точный процент, который составляет кадастровая стоимость от рыночной. Компании неоднократно судились по данному вопросу в арбитражных судах. Но решения судей были неоднозначными. И даже приводить их сейчас не буду, потому что недавно Минэкономразвития России обобщило их в своем письме от 29 марта 2010 г. № Д06-956. Чиновники сообщили, что в настоящее время в Госдуме рассматривается законопроект, который исправит пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса. Он будет звучать так: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости».

Отмечу также, что теперь компании обязаны самостоятельно узнавать сведения о кадастровой стоимости земельных участков. Для этого необходимо подать письменный запрос в территориальные органы кадастра. Ответ на запрос придет в течение пяти рабочих дней (ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2009 г. № 334-ФЗ). Либо компания может найти нужные сведения для исчисления налога в интернете (постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52).

Раньше региональные управления Роснедвижимости обязаны были сами сообщать компаниям сведения о кадастровой стоимости ежегодно не позднее 1 марта. Но зачастую оповестить всех вовремя не удавалось. Поэтому у многих компаний возникали проблемы с исчислением и уплатой земельного налога. Это приводило к судебным разбирательствам с налоговиками.

– А на каком сайте можно узнать кадастровую стоимость земельного участка? – Можно зайти на сайт Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Москве по адресу . И наверху с левой стороны есть перечень всех российских регионов. Выбрав свой, вы попадете на страницу регионального управления. Там размещены сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков. Но предупреждаю: по почтовому адресу найти свой участок и узнать его кадастровую стоимость пока невозможно. Необходимо знать кадастровый номер участка. Он есть либо в выписке из Единого государственного реестра прав, либо из Единого государственного земельного кадастра.

Учитывать суммы земельного налога можно двумя способами

Сложности в бухучете сумм земельного налога возникают в связи с тем, что в НК РФ не установлен источник уплаты земельного налога. Но на основании пункта 4 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 компания может сама квалифицировать расход в виде суммы начисленного земельного налога. В любом случае данное положение стоит закрепить в учетной политике. Иначе при проверке могут возникнуть претензии от налоговиков. Согласно пунктам 5, 11 ПБУ 10/99, земельный налог может учитываться либо в расходах по обычным видам деятельности, либо в прочих расходах.

Теперь рассмотрим варианты учета сумм земельного налога в зависимости от положений учетной политики компании.

Вариант первый: земельный налог признается расходом по обычным видам деятельности. В этом случае начисленная сумма налога отражается по дебету счета учета затрат на производство. Это может быть счет 20, 23, 25, 26. Если это торговая компания, то земельный налог можно отразить по дебету счета 44 «Расходы на продажу». В любом случае корреспонденция будет с кредитом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Вариант второй: земельный налог учитывается в составе прочих расходов. В таком случае начисленная сумма земельного налога отражается по дебету счета 91 субсчет 2 в корреспонденции с кредитом счета 68.

Что касается уплаты земельного налога, то она отражается по дебету счета 68 и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Лектор:

Семенихин Виталий Викторович,

консультант-эксперт по финансовым, экономическим, налоговым, правовым и бухгалтерским вопросам. Аттестованный аудитор, дипломированный оценщик.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

УНП 7 декабря 2016 09:00 График отпусков на 2017 год
Кдело 6 декабря 2016 09:00 Отгул за сверхурочную работу

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка