Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Коротко о других изменениях

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как организовать учет в строительстве

19 июля 2011 117 просмотров

Что должно быть в договорах

Как организовать учет в строительстве? Начнем с того, что необходимо включать в договор долевого участия. Многие моменты я советую предусмотреть и в инвестиционном договоре.

В договоре между дольщиком и застройщиком обязательно надо четко описать объект строительства. Это не просто адрес стройки, это номер квартиры, а также сведения о том, где она будет располагаться, на каком этаже, каков ее метраж. Важно привести максимальное количество информации о будущей постройке.

Следующее – срок передачи объекта дольщикам. Если своевременно объект дольщикам не передан, компания обязана заплатить им пени, рассчитанные по 1/300 ставки рефинансирования. А если компания этого не сделает, вот с какими рисками она может столкнуться при методе начисления. Предположим, пени так и не выплачены. Прошло три года. Может быть признано, что это прощение долга, и налоговики поставят сумму в доход по налогу на прибыль согласно пункту 8 статьи 250 НК РФ.

Обращаю особое внимание на то, что точно так же происходит с пенями, если дольщик своевременно не заплатил деньги. При методе начисления компания все равно должна поставить сумму полагающихся ей пеней в доход по налогу на прибыль. Конечно, можно пытаться оспаривать в налоговой инспекции, что это пени по требованию: компания хочет – запрашивает их, не хочет – не запрашивает. Но не факт, что налоговики примут такое объяснение. Во избежание разногласий с налоговой инспекцией компания имеет право сделать дополнительное соглашение к договору за два месяца до срока передачи квартиры дольщикам. Главное правильно зарегистрировать это дополнительное соглашение.

Возвращаемся к тому, что надо предусмотреть в договоре. Важен гарантийный срок на объект строительства. В договорах долевого участия он должен быть не менее пяти лет. Это прописывает застройщик с инвесторами или с дольщиками. Пункт о гарантии застройщику рекомендуется также включить и в договор с подрядчиком.

В контракт включается и цена договора. Предположим, застройщик получил 1 000 000 руб. по договору долевого участия или по инвестиционному договору. Сам он не строит и заплатил 700 000 руб. в подрядную организацию подрядчику или субподрядчику. Получается, 300 000 руб. – это вознаграждение застройщика. Застройщик, получая 1 000 000 руб., должен выделить в нем свое вознаграждение. В жилом строительстве его сумма не облагается НДС, в нежилом строительстве – облагается. Чтобы не было налоговой недоимки и застройщик сделал правильные проводки, в договоре изначально должно быть прописано вознаграждение. То есть в нашем примере так: цена договора – 1 000 000 руб., 300 000 руб. – вознаграждение застройщика, 700 000 руб. – расходы на строительство.

Бывает, что застройщик не знает конкретно, какое выйдет в итоге вознаграждение. К примеру, по смете вознаграждение 200 000 руб., а в результате осталось 300 000 руб. В договоре прописывается, что вознаграждение 200 000 руб., то есть не меньше, чем в смете. И также пишется, что если по окончании строительства возникает экономия, то она или остается в распоряжении застройщика, или распределяется между застройщиком и инвестором, или возвращается инвестору. Но, как правило, возникшая сумма экономии остается в распоряжении застройщика.

По-другому происходит при заключении договора с подрядной организацией. Возвратимся к нашему примеру с ценой договора в 1 000 000 руб. Может произойти, что генподрядчик получил свои 700 000 руб. и передал 500 000 руб. субподрядчику. Вроде бы, на первый взгляд то же самое, что в случае, когда застройщик передает деньги генподрядчику. На самом деле ситуация иная. У генподрядчика, в отличие от застройщика, все 700 000 руб. будут являться реализацией. А 500 000 руб. будут считаться расходами.

Расходы на членство в СРО

В договоре с подрядчиком очень важно описать моменты, касающиеся приемки и сдачи работ. И нельзя забывать, что все, кто занимается подрядными работами, должны быть членами СРО.

– При оплате взноса для вступления в СРО как правильно ставить сумму в расходы? Распределяя или единовременно? – На самом деле ситуация спорная. В учетной политике компания должна прописать, как отражаются взносы в саморегулируемую организацию для целей налогообложения. Дело в том, что вышло много писем Минфина России, в которых говорится, что эти взносы можно учесть единовременно в том периоде, к которому они относятся. К примеру, это подчеркнул Минфин России в письме от 21 июля 2010 г. № 03-03-06/1/479. С другой стороны, никто не отменял статью 272 Налогового кодекса РФ, которая требует распределять эти расходы. Но все-таки компания, прописав в учетной политике выбранный метод, применяет именно его.

Что касается бухгалтерского учета в случае со взносами в СРО. С 2011 года расходов будущих периодов как таковых по общему правилу больше нет. Применять их можно, только если в каком-то ПБУ это прямо прописано. Так, упоминание о них есть в ПБУ 2/2008, которое утверждено приказом Минфина России от 24 октября 2008 г. № 116н, и в ПБУ 14/2007.

Предположим, подрядчик присоединяется к застройщику. У подрядчика членство в СРО уже есть. И чтобы сразу начать работу, на застройщика тоже оформляется членство в саморегулируемой организации. И при реорганизации расходы на членство в СРО будут считаться расходами будущих периодов. А если расходы на членство в СРО произведены без реорганизации, то счета 97 по ним быть не должно.

Многие бухгалтеры на моих семинарах задают вопрос, что делать с остатками счета 97. Нигде в законодательстве не прописан порядок. Я считаю, что это не ошибка, если сразу списать на расходы эти остатки: то есть было на счете 97, стало на счете 20. К тому же могу сказать из своей практики, наверное, 90 процентов бухгалтеров в 2011 году еще ведут счет 97, несмотря на законодательные изменения. Это рискованно, потому что у налоговых инспекторов со временем обязательно возникнут вопросы.

Давайте рассмотрим вопрос страховки. Многие компании страхуют строительные риски. В случае если страховка обязательна для СРО, ни в коем случае не советую страховаться у саморегулируемой организации. Только в страховой компании. СРО не вправе заниматься предпринимательством (правильный ответ на вопрос № 1 теста – б).

Что касается страхования рисков по объекту. Если в документах написано, что идет страхование строительных рисков, то тогда можно отразить затраты, ориентируясь на статью 263 НК РФ. Очень важно, чтобы в договоре было написано один в один как в этой норме Налогового кодекса. Иначе налоговики снимут расходы.

Распределение дохода для налогообложения

Как организовать учет в строительстве? Поговорим про распределение доходов на основании Налогового кодекса РФ и ПБУ 2/2008. Начнем с налогообложения. Из статьи 271 НК РФ можно сделать вывод, что если договор на выполнение строительных работ между подрядчиком и застройщиком или же на оказание услуг между застройщиками и инвесторами охватывает сразу несколько налоговых периодов, нужно разделить доход между этими периодами.

Исключение, когда доход надо не делить, а отражать в соответствии с выписанными актами, если в договоре прописаны этапы сдачи работ, услуг (правильный ответ на вопрос № 2 теста – в).

Какие ситуации бывают при таком варианте. Исходим из того, что строительство дома идет на протяжении трех лет. В договоре написано, что ежемесячно выписываются от подрядчика застройщику формы № КС-2, № КС-3 как промежуточные документы. И промежуточная приемка работ по ним происходит. Но ведь все риски переходят на основании форм № КС-11, № КС-14. Это означает, что формально этапов сдачи работ просто нет. Потому что работы будут сдаваться, когда перейдут все риски. То есть когда № КС-11, № КС-14 будут подписаны. В итоге компания, которая выполняет работы, должна распределять доход между годами.

Аналогично во взаимоотношениях застройщика с инвесторами или дольщиками. Договор заключен, квартира по частям сдаваться не будет. Она будет предоставлена, когда достроят дом. Снова вернемся к нашему примеру с вознаграждением застройщику в размере 300 000 руб. Эта сумма пойдет у него в доход не тогда, когда будет подписан акт приема-передачи на квартиру. Доход надо будет распределять. Самое элементарное для застройщика – распределять равномерно.

Подрядчики же, наоборот, прописывают в учетной политике, что доход распределяется по проценту готовности работ, подтвержденных формами № КС-2, № КС-3. Есть еще один вариант распределения, который многие используют, но он сложнее. Можно распределять по проценту понесенных расходов. В таком случае обязательно должны быть четкие сметы. Каждый месяц рассматривается выполнение этой сметы и при необходимости делается ее корректировка.

Кстати, по поводу смет. Утвержденной формы этих документов нет. Дело в том, что смета – это не унифицированный документ. Как заполнять смету, тоже нигде четко не написано. И в итоге, нередко возникают не очень благоприятные для бухгалтерии ситуации. Часто бухгалтер работает со сметой, которую сделал планово-экономический отдел. По факту иногда получаются большие расхождения: смета значительно расходится с фактом.

Налоговый инспектор спросит именно у бухгалтерии, почему выявились расхождения от сметы. Что я посоветую сделать, чтобы избежать подобных претензий от налоговиков. В учетной политике компания может закрепить правило, что перед началом строительства разрабатывается плановая смета и она может корректироваться. И дополнительно фактические сметы разрабатываются на месяц.

При этом если вдруг налоговая инспекция придерется к возникшим расхождениям, в принципе, компания может попытаться через суд доказать, что смета – это план, и факт может расходиться с планом. Конечно, расхождения в любом случае надо будет как-то обосновать.

Убыточные и прибыльные договоры

Переходим к бухгалтерскому учету. Подрядчики, чьи договоры оговаривают работы, которые начинаются в одном году, а заканчиваются в другом, должны выполнять требования ПБУ 2/2008. Но стоит помнить, что только для строительства и реконструкции. Для ремонта, даже долговременного, ПБУ 2/2008 не выполняется.

Если предприятие относится к разряду малых, тогда оно имеет право закрепить в учетной политике, что ПБУ 2/2008 не применяется.

Есть способ, который поможет избежать применения ПБУ 2/2008 для компаний, которые не считаются малыми. Предположим, заключен договор на долговременное строительство на три года. В нем написано, что работы сдаются и принимаются другой стороной ежемесячно. Главное, чтобы не было перехода на другой год. Если же все-таки такой переход был, ПБУ 2/2008 уже надо обязательно применять.

Давайте рассмотрим, как правильно применять это Положение. Доходы и расходы согласно ПБУ 2/2008 определяются отдельно по каждому договору. Может быть даже, что в каких-то договорах это ПБУ компания применяет, а в каких-то нет. К доходам относят все: и выручку, и будущие штрафные санкции, все корректировки стоимости договора.

Расходы надо делить на три группы. Первая группа – это прямые затраты по договору. Вторая – косвенные расходы. Например, электрик ездит то на один объект, то на другой. И получается, его зарплату необходимо распределить между договорами. Как производить такое распределение, надо прописать в учетной политике. Третья группа – прочие расходы. Такие накладные затраты списываются сразу в периоде, в котором они понесены.

Также нужно определить степень завершенности договора. Если договор малозавершенный, то тогда в отчете о прибылях и убытках отражаются и выручка, и расходы, равные фактическим затратам. Что значит малозавершенный договор, компания сама прописывает в учетной политике. Это могут быть договоры, срок выполнения которых, например, более трех лет, а выполнен он до одного года. Или же процент выполнения которых, например, до 10–20 процентов. Это уже решает сама компания.

В общем, ничто не запрещает компании предусмотреть, что малозавершенным считается и тот договор, процент выполнения которого до 99 процентов. Тем самым можно было бы серьезно облегчить себе работу. Но тогда получится очень непривлекательная отчетность, и компании будут отказывать в кредитах и инвестициях. Поэтому я советую считать малозавершенными договорами те, процент выполнения которых максимум 30 процентов. Если договор имеет достаточную степень завершенности, необходимо определить, прибыльный он или убыточный. Естественно, все контракты изначально должны быть прибыльны.

Давайте рассмотрим пример определения типа договора, является ли он прибыльным или убыточным. Цена договора – 3 200 000 руб. Фактические расходы по договору на текущую дату – 1 500 000 руб., будущие расходы – 1 000 000 руб. Всего получается 2 500 000 руб. Выполненная работа по форме № КС-2 прошла в сумме 1 800 000 руб. Договор имеет достаточную степень завершенности. В прошлом году в отчете о прибылях и убытках компания отразила выручку в размере 1 200 000 руб. и расходы в размере 950 000 руб.

Как определить, договор прибыльный или убыточный? На самом деле, все предельно просто. Из цены договора вычитаем расходы по нему: 3 200 000 руб. – 2 500 000 руб. = 700 000 руб. Эти 700 000 руб. и есть ожидаемая прибыль. То есть договор прибыльный.

В случае с прибыльным договором компания определяет, как будет формировать доходы и расходы в учетной политике. Есть два варианта: или по проценту готовности доходов, или по проценту понесения расходов. При методе с процентами готовности доходов при подготовке отчетности надо высчитать, сколько уже получено выручки.

Хуже ситуация, когда договор убыточный. Снова приведу пример. Цена договора – 80 000 000 руб., фактические расходы – 75 000 000 руб., будущие расходы – 25 000 000 руб. Планируемый убыток – 20 000 000 руб. Предположим, что доходы выполнены на 80 процентов. Это 64 000 000 руб. Что будет в отчете о прибылях и убытках: выручка – 64 000 000 руб., убыток – 20 000 000 руб. Значит, расходы должны равняться 84 000 000 руб. Вот налоговики и спросят, откуда такие цифры в отчетности при фактических расходах в 75 000 000 руб.

На выручку бухгалтерам приходит счет 46. Подрядные организации его ведут. На этом счете открывается отдельный субсчет «Непредъявленная к оплате начисленная выручка».

У подрядчика, который применяет ПБУ 2/2008, все разницы будут списаны на этот счет. Покажу на проводках в отношении примера с убыточным договором, который мы сейчас разбирали:

Дебет 46 Кредит 90
– отражена выручка в размере 64 000 000 руб.;

Дебет 90 Кредит 20
– списаны фактические расходы в размере 75 000 000 руб.;

Дебет 90 Кредит 46
– списана разница в размере 9 000 000 руб., которая образовалась между 84 000 000 руб. и 75 000 000 руб.

Проценты по кредитам и займам

В заключение хочу остановиться на процентах по кредитам и займам. Встает вопрос: надо ставить в бухучете проценты на счет 08 или на расходы?

В учетной политике можно прописать понятие инвестиционного актива. Если для компании строительный объект является инвестиционным активом, для целей бухгалтерского учета проценты будут включаться в его стоимость, то есть пойдут на счет 08. Если объект не считается инвестиционным активом, проценты и для бухучета, и для налогообложения пойдут на расходы. С той разницей, что для налогообложения проценты будут нормироваться, а для бухучета – нет.

Что значит инвестиционный актив, компания для себя определит в учетной политике. В законодательстве никаких конкретных норм нет. Можно, к примеру, написать, что это объект стоимостью более одного миллиарда рублей, на строительство которого ушло более трех лет.

О лекторе

Эльвира Сайфулловна Митюкова, к. э. н., лектор ИПБ России, по данным журнала «Семинар для бухгалтера», вошла в число лучших лекторов России.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка