Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Нашли в 6-НДФЛ ошибки по зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

16 октября 2015 2378 просмотров

Общая налоговая система

Первое, что нужно сделать, — это проверить, есть ли у компании недвижимость в регионах, где введен налог с кадастровой стоимости. Полный перечень таких регионов есть в таблице. Четыре региона ввели новый способ расчета налога с 2014 года. А с 2015 года такие изменения в региональные законы ввели власти в 24 регионах.

После этого надо понять, подпадают ли принадлежащие компании площади под налог. По общему правилу его должны платить собственники деловых, торговых центров, а также объектов общепита и бытового обслуживания (ст. 378.2 НК РФ). Но власти региона могут решить, что новый способ распространяется, например, только на торговые центры. Или только на деловые.

Кроме того, во многих регионах власти утвердили новые правила лишь для собственников крупных центров, площадь помещений в которых превышает введенные лимиты. Например, свыше 3000 кв. м или 5000 кв. м. Эту информацию вы найдете в своем региональном законе о налоге на имущество организаций.

Допустим, вы убедились, что власти в вашем регионе ввели способ расчета налога на имущество исходя из кадастровой стоимости. И ваша площадь может подпадать под новые правила согласно региональному закону. Теперь надо заглянуть в перечень имущества, облагаемого в регионе исходя из кадастровой стоимости. Такой перечень должен быть в каждом регионе. Причем власти обязаны были опубликовать его на официальном сайте региона не позднее 1 января 2015 года (начала налогового периода). Если они не успели этого сделать, то в 2015 году компания вправе продолжать платить налог исходя из среднегодовой стоимости. То же самое касается ситуации, если перечень опубликован вовремя, но в нем не упоминается ваша недвижимость. Но к 1 январю 2016 года власти могут внести ваше имущество в перечень. И тогда с 2016 года понадобится платить налог исходя из кадастровой стоимости.

Другая ситуация — вы нашли актив компании в специальном перечне. Это значит, что надо ежеквартально рассчитывать авансовые платежи по налогу, принимая за налоговую базу кадастровую стоимость объекта (п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Аванс равен ¼ кадастровой стоимости здания, умноженной на налоговую ставку. Если у здания несколько собственников, то надо умножить кадастровую стоимость на свою долю, а потом уже на ¼ и налоговую ставку. Ее определяют региональные власти в своих законах о налоге на имущество.

Сведения о кадастровой стоимости здания можно запросить в региональном отделении Росреестра. Чиновники обязаны предоставить такую информацию в справке (письмо ФНС России от 8 мая 2014 г. № БС-4-11/8876).

Пример

В собственности ООО «Вега» есть торговый центр площадью 6000 кв. м, который расположен в Ставропольском крае. В регионе, где находится недвижимость, собственники торговых центров площадью свыше 250 кв. м платят налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. В конце 2014 года недвижимость компании была включена в перечень имущества, облагаемого налогом исходя из кадастровой стоимости (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 24 декабря 2014 г. № 329). В регионе ставка при уплате налога по кадастровой стоимости составляет 0,9 процента.

Руководство ООО «Вега» запросило в отделении Росреестра сведения о кадастровой стоимости здания на 1 января 2015 года. Она равна 60 млн руб. Сумма авансового платежа по налогу на имущество организаций по итогам I квартала 2015 года составила 135 000 руб. (60 000 000 руб. × 1/4 ×0,9%).

Прежде чем применять новые правила, советуем проверить, правомерно ли ваша недвижимость попала в список. Если она находится на земле, которую разрешено использовать под торговые и офисные центры, то уплаты налога по кадастровой стоимости не избежать. По недвижимости, которая расположена на участке с другим разрешенным использованием, должно выполняться следующее условие. Под торговые и деловые помещения должно использоваться не менее 20 процентов площади. Только тогда действует кадастровый способ расчета. Иначе налог на имущество вы вправе считать по-прежнему исходя из балансовой стоимости (п. 3 ст. 378.2 НК РФ).

Определить долю здания, которая фактически отдана под коммерческие цели, компания вправе сама по документам — договорам, плану БТИ и т. д. Но предупредим, что специальная региональная комиссия может проверить, как владелец площадей использует их по факту. Тогда налог могут пересчитать и потребуют доплатить недоимку, пени и штраф.

Во-вторых, можно попробовать снизить кадастровую стоимость, если вы считаете, что она явно завышена и не соответствует рыночной. Есть уже положительные примеры, когда компаниям удавалось заставить чиновников снизить кадастровую стоимость.

Для начала надо обратиться к оценщику. Пусть он подтвердит, что кадастровая стоимость объекта на 1 января гораздо выше рыночной. После этого нужно подать заявление в региональную комиссию Росреестра (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ). И если комиссия стоимость не снизит, то сделать это, возможно, получится в суде. Уже начала складываться судебная практика, причем в пользу компаний.

Например, в московском регионе Девятый арбитражный апелляционный суд уже не раз вставал на сторону компаний. Так, в одном деле удалось убедить местных судей снизить кадастровую стоимость здания на 1 января с 3 млрд до 2,3 млрд руб. (постановление от 12 ноября 2014 г. № 09АП-43122/ 2014-ГК). В другом — с 8,5 млрд до 6 млрд руб. (постановление от 12 декабря 2014 г. № 09АП-49872/2014).

Где найти ставки по налогу на имущество, который компания должна платить исходя из кадастровой стоимости?

В законе того региона, на территории которого расположена недвижимость компании. К примеру, в Москве на 2015 год для расчета налога на имущество с кадастровой стоимости установлена ставка 1,2 процента (Закон г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64).

Согласно закону субъекта РФ, недвижимость компании подпадает под налог на имущество с кадастровой стоимости. Но в перечне таких объектов, утвержденном властями региона, компания свою недвижимость не нашла. Обязана ли она платить налог на имущество с этого объекта в 2015 году?

Это зависит от режима налогообложения организации. Компания на общей системе должна платить налог исходя из среднегодовой, а не кадастровой стоимости. Перечень недвижимости, налоговой базой по которой является кадастровая стоимость, региональные власти утверждают на год вперед (подп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Так что в 2015 году платить налог с кадастровой стоимости не понадобится. Но в начале 2016 года безопаснее проверить перечень, его могут дополнить.

В то же время организация на упрощенке или вмененке не должна ничего платить. Ведь у нее нет обязанности считать налог на имущество исходя из его среднегодовой стоимости.

У компании есть в собственности офис в деловом центре. Сам деловой центр включен в перечень зданий, которые подпадают под налог с кадастровой стоимости. Но офис в перечне не обозначен. Надо ли платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости за такое помещение? Да, надо. Помещения, которые расположены в зданиях, подпадающих под налог на имущество с кадастровой стоимости, тоже облагаются налогом.

Отсутствие официально установленной кадастровой стоимости офиса не освобождает компанию от обязанности платить налог на имущество. Кадастровую стоимость в таком случае надо рассчитать самостоятельно исходя из того, какую долю офис занимает в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Другой вариант — сделать запрос в региональное отделение Росимущества, чтобы чиновники официально сообщили стоимость принадлежащего вашей компании помещения.

Пример

Компания ООО «Вега» владеет помещением в бизнес-центре, подпадающем под налог с кадастровой стоимости. Общая площадь здания — 3000 кв. м. Кадастровая стоимость бизнес-центра — 30 млн руб. Площадь офиса равна 100 кв. м. Бухгалтер ООО «Вега» расчетным путем определил кадастровую стоимость помещения. Она составила 1 млн руб. (30 000 000 руб. × 100 кв. м : 3000 кв. м).

В некоторых регионах введены специальные налоговые вычеты. Например, в Москве из кадастровой стоимости компания вправе исключить стоимость 300 кв. м, но при одновременном соблюдении трех обязательных условий. Первое — компания должна быть малым предприятием. Второе — организация должна стоять на учете в ИФНС не менее трех календарных лет, предшествующих году первого применения такой льготы. Третье условие — за прошлый год среднесписочная численность работников компании составляет как минимум 10 человек, а сумма выручки за прошедший год, приходящаяся на одного сотрудника, должна быть не менее 2 млн руб. Не забудьте, что в 2015 году изменились критерии малых предприятий. Так что компания, которая на начало года вычет не применяла, сейчас может получить на него право.

Если в регионе вычеты есть и ваша компания соответствует специальным требованиям для их применения, можете спокойно не платить налог на имущество с льготной площади.

С 2015 года региональные власти могут обязать компании платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости с жилых помещений и домов, которые числятся на балансе, но не в качестве основных средств. Такое имущество облагается налогом по кадастровой цене, хотя в специальный региональный перечень его не включают.

Предположим, компания владела зданием всего один квартал (с июля по сентябрь). Здание подпадает в перечень объектов, по которым надо платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Рассмотрим, как правильно рассчитать сумму авансового платежа. Аванс (как и налог за год) нужно посчитать с применением специального коэффициента. Для этого число полных месяцев владения недвижимостью поделите на количество месяцев в отчетном периоде (п. 5 ст. 382 НК РФ). То есть, если имущество было в собственности три месяца в течение девяти месяцев, коэффициент равен 3/9 или 1/3. Как мы выяснили в ФНС, за полный месяц надо взять месяц приобретения или продажи объекта вне зависимости от даты, когда имущество было приобретено или продано.

Пример

Компания ООО «Радуга» приобрела здание, которое числится в перечне объектов, подпадающих под налог с кадастровой стоимости. Здание находится в Москве, дата постановки имущества на учет — 15 июля. А 15 сентября здание уже продали. То есть в течение девяти месяцев компания владела недвижимостью три полных месяца (июль — сентябрь), значит, применяется коэффициент 3/9. Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости надо делать с этим коэффициентом.

Законом г. Москвы на 2015 год установлена налоговая ставка 1,2 процента для расчета налога по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость здания равна 50 млн руб. Главбух рассчитал сумму авансового платежа за девять месяцев. Он составил 50 000 руб. (50 000 000 руб. × 1/4 ×1,2% × 3/9).

Упрощенная система и ЕНВД

По общему правилу организации на упрощенке налог на имущество не платят. Исключение составляют предприятия, у которых на балансе есть объекты недвижимости с налоговой базой, равной кадастровой стоимости. С этих объектов налог на имущество нужно платить на общих основаниях (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Если организация рассчитывает единый налог с доходов, то уплаченный налог на имущество налоговую базу не уменьшит (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Организации с объектом «разница между доходами и расходами» сумму налога на имущество включают в состав затрат. Причем в том периоде, когда налог перечислили в бюджет (подп. 22 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Организации на ЕНВД налог на имущество чаще всего также не платят. Исключение составляют организации, у которых на балансе числятся объекты недвижимости с налоговой базой, равной кадастровой стоимости (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). На расчет ЕНВД сумма уплаченного налога на имущество не повлияет.

Платить налог на имущество при упрощенке и ЕНВД надо, если выполняется два условия. Недвижимость компании находится в регионе, где введен расчет налога исходя из кадастровой стоимости. Объект попал в специальный региональный перечень на 1 января 2015 года.

Если сама компания на ЕНВД работает в одном из этих регионов, а ее имущество зарегистрировано в субъекте РФ, где пока нет закона о налоге на имущество с кадастровой стоимости, то такая компания платить налог на имущество не должна. Таким образом, ориентироваться надо на то, в каком регионе находится имущество компании, а не она сама. Ведь налог на имущество, в том числе исходя из кадастровой стоимости, платят по местонахождению недвижимости (ст. 385 НК РФ).

В перечень регионы включают всю недвижимость, которая, по данным властей, подпадает под кадастровый способ расчета налога. В основном это административно-деловые офисные центры, торговые комплексы и объекты бытового обслуживания, общепита. Перечни будут каждый год дополняться. Ведь под расчет налога исходя из кадастровой стоимости подпадают не только торговые и офисные комплексы, которые являются таковыми по документам, но и другие здания, которые фактически используются под такие же цели. Чиновники будут проверять, как компания на самом деле использует свою недвижимость, и дополнять региональный перечень.

С кадастровой стоимости недвижимости, которая включена в перечень в течение 2015 года, авансы и налог на имущество за налоговый период платить не надо. Впервые авансовый платеж по таким объектам потребуется перечислить только в 2016 году по итогам I квартала.

Чтобы рассчитать авансовый платеж, надо умножить ¼ кадастровой стоимости недвижимости на налоговую ставку (п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Ставки устанавливают региональные власти.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка