Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Реконструкция арендованного имущества

11 июня 2009 23 просмотра

Бухгалтерский учет

Реконструкция  арендованного имущества. Как правило, реконструкция (достройка, дооборудование, модернизация) признается работами капитального характера по неотделимым улучшениям арендованного имущества. Если проводят такие работы собственными силами, в бухучете делают запись:

Дебет 08    Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70, 76...)
– отражены затраты, связанные с реконструкцией (достройкой, дооборудованием, модернизацией) арендованного имущества.

Если привлекают сторонних подрядчиков, то записывают:

Дебет 08    Кредит 60 (76...)
– отражена стоимость подрядных работ по реконструкции (достройке, дооборудованию, модернизации) арендованного имущества.

По общему правилу, если реконструкция (достройка и т. п.) проведена с согласия арендодателя, стоимость работ он должен . Об этом сказано в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. А неотделимые улучшения переходят на баланс собственника по окончании срока аренды.

Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок (например, арендодатель принимает неотделимые улучшения сразу после завершения работ).

Как отразить передачу таких улучшений?

Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к пункту 35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Здесь сказано, что стоимость капвложений (в случае, если сельхозпредприятие-арендатор передает собственнику результат капитальных работ, которые подлежат компенсации) списывается с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Таким образом, на дату передачи арендодателю неотделимых улучшений теплицы бухгалтер агрофирмы запишет:

Дебет 76    Кредит 08
– списана стоимость неотделимых улучшений арендованного объекта, подлежащих компенсации арендодателем (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта).

Агрофирма применяет общий режим налогообложения

Реконструкция  арендованного имущества. Далее поговорим о правилах исчисления НДС и налога на прибыль в рассматриваемом случае.

Налог на добавленную стоимость

При передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованной теплицы агрофирма должна начислить НДС. Ведь в данной ситуации имеет место передача права собственности на возмездной основе, то есть реализация результатов выполненных работ (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ). А такая операция признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Аналогичной точки зрения придерживаются и контролирующие ведомства (см., например, письма Минфина России от 29 августа 2008 г. № 03-07-11/290, ФНС России от 18 мая 2006 г. № 03-1-03/985@).

Налог, предъявленный подрядчиками, выполняющими строительно-монтажные работы (а также поставщиками материалов и т. п.), сельхозпредприятие вправе принять к вычету. Разумеется, если при этом соблюдаются общие условия для вычета «входного» налога на добавленную стоимость, перечисленные в статьях 171 и 172 Налогового кодекса РФ.

В июне 2009 года агрофирма ООО «Плодовощторг» смонтировала в помещении арендованной теплицы вентиляционную систему (стоимость работ подрядчика – 590 000 руб., в том числе НДС – 90 000 руб.).

Эту систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому она считается неотделимым улучшением. Работы были проведены с согласия арендодателя, который компенсирует агрофирме стоимость улучшений. Договором аренды предусмотрено, что вентиляционная система переходит на баланс арендодателя сразу после окончания работ (а не по истечении срока аренды). Соответствующий акт сдачи-приемки стороны подписали в июле 2009 года.

В этом же месяце арендодатель перечислил на расчетный счет ООО «Плодовощторг» сумму компенсации.

Бухгалтер агрофирмы сделал такие записи.

В июне 2009 года:

Дебет 08    Кредит 60
– 500 000 руб. (590 000 – 90 000) – отражена стоимость подрядных работ по реконструкции арендованной теплицы;

Дебет 19    Кредит 60
– 90 000 руб. – учтен налог на добавленную стоимость, предъявленный подрядной организацией;

Дебет 68    Кредит 19
– 90 000 руб. – принят к вычету НДС по подрядным работам.

В июле 2009 года:

Дебет 76    Кредит 08
– 500 000 руб. – переданы на баланс арендодателя неотделимые улучшения (на основании акта сдачи-приемки работ);

Дебет 76    Кредит 68
– 90 000 руб. (500 000 руб. х 18%) – начислен НДС со стоимости переданных неотделимых улучшений;

Дебет 51    Кредит 76
– 590 000 руб. – получена компенсация стоимости неотделимых улучшений от арендодателя.

Налог на прибыль

Реконструкция  арендованного имущества. Так как в данной ситуации имеет место передача результатов выполненных работ, сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений следует рассматривать как выручку от реализации работ (п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ). С этим согласны и финансисты. Подтверждение тому – письмо от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159.

Затраты на производство неотделимых улучшений можно признать в налоговом учете как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ (п. 1 ст. 252, подп. 1 п. 3 ст. 315 Налогового кодекса РФ). Аналогичного мнения придерживаются и контролирующие ведомства (см., например, письмо Минфина России от 29 мая 2007 г. № 03-03-06/1/334).

Обратите внимание: для агрофирмы неотделимые улучшения, выполненные по согласованию с собственником (и возмещаемые им), не признаются амортизируемым имуществом. Основание – пункт 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ. Здесь сказано, что капитальные вложения в арендованное имущество, стоимость которых собственник возмещает арендатору, амортизируются арендодателем. То есть в рассматриваемой ситуации агрофирма не должна начислять амортизацию по таким улучшениям.

Агрофирма находится на спецрежиме

Далее рассмотрим, как действовать организации, применяющей спецрежим («упрощенку» или ЕСХН).

Сумму компенсации следует включить в доходы агрофирмы

Получение компенсации расходов на реконструкцию теплицы агрофирма должна отразить в налоговом учете как выручку от реализации работ (как при ЕСХН, так и при упрощенном режиме налогообложения). Основание – пункт 1 статьи 346.5, пункт 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ.

Причем сделать это необходимо сразу после поступления суммы возмещения от арендодателя (п. 5 ст. 346.5, п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).

Как учесть затраты 

Реконструкция  арендованного имущества. Как показывает практика, инспекторы на местах нередко настаивают, что суммы, израсходованные на сооружение неотделимых улучшений, при спецрежимах нужно учитывать как затраты на создание основных средств. Включать такие суммы в состав налоговых расходов единовременно, по их мнению, неправомерно. То есть затраты необходимо отражать по правилам пункта 4 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ (при уплате ЕСХН) или пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ (при применении упрощенной системы налогообложения).

А передачу таких улучшений арендодателю следует рассматривать как реализацию амортизируемого имущества и применять порядок, предусмотренный указанными статьями для продажи объектов основных средств.

По мнению автора, такая позиция неверна. Неотделимые улучшения действительно признаются амортизируемым имуществом. Но не у арендатора (в нашем случае – сельхозпредприятия), а у арендодателя. Для агрофирмы передача таких объектов является не реализацией основных средств, а продажей результатов выполненных работ.

Следовательно, затраты, связанные с производством неотделимых улучшений (стоимость материалов, услуг подрядчика и т. п.), можно единовременно списать при расчете базы по единому сельхозналогу (единому налогу при «упрощенке»). Конечно, лишь в том случае, если они перечислены в статье 346.5 или 346.16 Налогового кодекса РФ. При этом еще одним обязательным условием признания расходов является их оплата.

Какие улучшения считаются неотделимыми

Реконструкция (а также достройка, модернизация, дооборудование) объектов отнесена к работам, в результате которых имущество приобретает новые или дополнительные свойства и качества (увеличение производственных мощностей, площади, пропускной способности, совершенствование технических характеристик и т. п.). Таким образом, работы по реконструкции (достройке, модернизации, дооборудованию) арендованного имущества можно рассматривать как его улучшение.

Отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен вред арендованному имуществу, если попытаться отделить от него данное улучшение. Если улучшение нельзя отделить без вреда для объекта, то оно считается неотделимым (например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания). Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

Мнение специалиста

– Агрофирма реконструирует арендованную теплицу. Объект аренды в период реконструкции в основной деятельности сельхозорганизации не используется. Правомерно ли включение арендной платы, перечисляемой в период реконструкции, в состав расходов в налоговом учете? Можно ли принять к вычету НДС по такой арендной плате?

– Я считаю, что в состав налоговых расходов арендные платежи включать нельзя. Ведь арендованный объект в период реконструкции фактически не используется в основной деятельности агрофирмы (то есть в деятельности, связанной с получением дохода).

НДС по арендной плате принимать к вычету также не следует.

Поскольку в рассматриваемой ситуации нельзя сказать, что арендные услуги приобретены для осуществления операций, облагаемых налогом.

Если в дальнейшем (после реконструкции) арендованная теплица будет использована по своему прямому назначению (то есть для основной деятельности агрофирмы, например для выращивания овощей), то учесть арендную плату и применить вычет НДС по ней можно будет в общеустановленном порядке.

Возместить затраты арендатора собственник может перечислив ему деньги или путем зачета своей задолженности в счет арендных платежей.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка