Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Банк запросил авансовые отчеты директора. Показать?

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Продажа земельного участка на ЕСХН

11 июня 2009 124 просмотра

Разделение земли

Продажа земельного участка на ЕСХН. Прежде чем продать часть земли, организации необходимо один земельный участок, на который она имеет право собственности и единый кадастровый план, разделить на:
1) земельный участок для продажи;
2) земельный участок для прочих целей.

Для этого необходимо провести кадастровые работы по разделению земельного участка.

После этого организация получит два кадастровых плана на два новых земельных участка. В дальнейшем будут внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом право собственности оформляется на каждую новую часть земельного участка.

Чтобы продать часть земельного участка, сельхозорганизация разделила его. Стоимость всего участка – 3 900 000 руб., а стоимость участка, подлежащего продаже, – 1 450 000 руб. При этом расходы по кадастровым работам составили 10 000 руб. (их целесообразно разделить между участками пропорционально балансовой стоимости).

Итак, кадастровые расходы, относящиеся к участку, предназначенному для продажи, составят:

10 000 руб. х 1 450 000 руб. : 3 900 000 руб. = 3717,95 руб.

В учете организации бухгалтер :

Дебет 01 субсчет «Земельный участок для продажи»
Кредит 01 субсчет «Земельный участок»
– 1 450 000 руб. – выделен в качестве основного средства земельный участок, подлежащий продаже;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 60
– 3717,95 руб. – отражена стоимость кадастровых работ по участку, предназначенному для продажи;

Дебет 01 субсчет «Земельный участок для прочих нужд»
Кредит 01 субсчет «Земельный участок»
– 2 450 000 руб. (3 900 000 – 1 450 000) – выделен в качестве основного средства земельный участок, подлежащий дальнейшему использованию;

Дебет 26    Кредит 60
– 6282,05 руб. (10 000 – 3717,95) – отражена стоимость кадастровых работ по участку, предназначенному для прочих нужд.

Отражение выручки в учете

Продажа земельного участка на ЕСХН. Выручку от продажи земельного участка в бухучете отражают на дату перехода права собственности к покупателю – в сумме, согласованной сторонами (п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Момент перехода права собственности определяется по согласованию сторон и оформляется договором купли-продажи земельного участка.

Воспользуемся условиями примера 1. Но предположим, что выручка от продажи земельного участка составила 1 650 000 руб.

Тогда в учете сельскохозяйственной организации бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 01 субсчет «Земельный участок для продажи»
– 1 450 000 руб. – списана стоимость земельного участка, подлежащего продаже;

Дебет 62
Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– 1 650 000 руб. – отражена выручка от реализации земельного участка;

Дебет 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»
Кредит 99

– 196 282,05 руб. (1 650 000 – 1 450 000 – 3717,95) – отражена прибыль от реализации земельного участка.

Особенности исчисления налогов при общем режиме налогообложения

Рассмотрим, какие у сельхозорганизации возникают налоговые последствия при продаже земельного участка, если она применяет общий режим налогообложения.

Налог на прибыль

Итак, в письме Минфина России от 8 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/733 сказано, что выручка признается на дату передачи земельного участка покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации права. А в другом письме от 28 сентября 2006 г. № 07-05-06/241 финансисты отметили, что выручку следует признавать на дату государственной регистрации. Поэтому организации придется самой решать, на какую дату отразить выручку в налоговом учете. Выбранный вариант рекомендуем прописать в учетной политике. Это поможет избежать возможных споров с проверяющими.

Доходы от продажи земельного участка могут быть на цену его приобретения и на сумму расходов, связанных со сделкой (п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие покупку земельного участка, в частности, договор купли-продажи земельного участка, акт его приемки-передачи.

Налог на добавленную стоимость

Продажа земли не облагается НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Однако следует помнить, что эта норма действует с 1 января 2005 года.

Раньше продажа земли облагалась налогом, поэтому сельхоз-организация (как покупатель) могла возместить «входной» НДС по земле из бюджета. Как быть при продаже актива? Нужно ли восстановить налог? По мнению налоговиков, нужно (письмо ФНС России от 23 марта 2005 г. № 03-1-03/410/8@). Однако эта позиция не бесспорна.

Ведь вычет налога организация применила в свое время правомерно. То, что на момент реализации земельного участка положения Налогового кодекса РФ изменились – в этом случае роли не играет. Перечень ситуаций, когда следует восстанавливать налог, закрытый. Рассматриваемого случая там нет. Поэтому организация не обязана восстанавливать налог (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22 января 2008 г. № Ф08-9002/07-3383А, ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2006 г. № А65-2441/2006-СА2-99).

Какой позиции придерживаться организации – решать ей самой. Однако в том случае, если налог восстановлен не будет, следует быть готовым к налоговым спорам. Но шансы отстоять свою правоту у организации немалые.

Особенности продажи земли при ЕСХН

Продажа земельного участка на ЕСХН. Выручка от реализации земельного участка признается налогооблагаемым доходом организации. При этом она вправе учесть расходы на приобретение прав на землю, в том числе на участки:
– из земель сельскохозяйственного назначения;
– которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены сооружения, используемые для сельхозпроизводства (подп. 31 п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Такие расходы признаются равномерно в течение срока, определенного налогоплательщиком, но не менее семи лет. Суммы списываются равными долями за отчетный и налоговый периоды.

Поступления от продажи земли не признаются доходами от сельскохозяйственной деятельности. И если в результате такой продажи окажется, что у организации выручка от реализации сельхозпродукции будет составлять менее 70 процентов в общей сумме доходов, право на уплату ЕСХН она потеряет (письмо УФНС России по г. Москве от 7 июня 2007 г. № 18-12/3/052820@).

Земельный налог

Если в течение отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) или налогового периода (год) сельхозпредприятие утрачивает право собственности на земельный участок, сумму земельного налога исчисляют с учетом коэффициента. Его определяют как отношение количества месяцев владения участком к количеству месяцев в году. При этом если участок продан до 15-го числа месяца, при расчете налогооблагаемой базы его не учитывают (п. 7 ст. 396 Налогового кодекса РФ).

Кадастровые работы не облагаются НДС

Работы по кадастровой оценке земель с целью их разделения (перевода из одной категории в другую) выполняет орган кадастрового учета, входящий в систему органов государственной власти, органов местного самоуправления. Проведение указанных работ предусмотрено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В связи с этим данные работы не облагаются НДС (подп. 4 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Планом счетов не предусмотрен учет подобных операций, поэтому пропишите его в учетной политике.

Если при продаже земельного участка получен убыток, то его также можно учесть при налогообложении (п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка