Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Проблемы передачи земли в залог

25 августа 2009 6 просмотров

Способы обеспечения обязательств

Один из способов обеспечения обязательств – залог. В соответствии с пунктом 2 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог земельных участков регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ). При этом общие положения о залоге, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом № 102-ФЗ не установлены иные условия.

Проблемы передачи земли в залог. По общему правилу залог возникает на основании договора. В отдельных случаях – на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ). Для большинства сельхозпроизводителей интерес представляет именно ипотека, возникающая на основании договорных отношений. Здесь необходимо обратить внимание на требования к содержанию такого договора.

Договор об ипотеке

На практике договор об ипотеке выступает, что называется, в связке с другим договором, например кредитным, в обеспечение которого он и заключается.

По такому договору залогодержатель, например банк, предоставляющий кредит, обеспеченный ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может выступать как сам должник, так и третье лицо, не участвующее в обязательстве.

Например, одно предприятие вправе выступить гарантом надлежащего исполнения кредитного договора своего партнера. При этом предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Другими словами, установление ипотеки на участок земли сельхозназначения не ограничивает доступа к нему со стороны залогодателя и не требует прекращения сельхозработ. Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 102-ФЗ, участки могут быть предметом залога только в том случае, если права на них .

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за отдельными исключениями ипотеке не подлежат. Также не разрешается ипотека части земельного участка, если ее площадь меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ.

Обязательные требования к договору

Обязательные требования к содержанию договора об ипотеке перечислены в статье 9 Закона № 102-ФЗ. В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть в отношении земельного участка должны быть указаны слова «земельный участок», адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования, кадастровый номер участка. В договоре необходимо описать право, на котором данный участок принадлежит залогодателю, и наименование органа, где получена госрегистрация. Если предметом ипотеки является право аренды, то кроме описания земельного участка в договоре должен быть указан срок аренды.

На основании статьи 67 Закона № 102-ФЗ оценка земельного участка должна проводиться независимым оценщиком. Тем не менее залогодатель и залогодержатель должны своим соглашением установить его залоговую стоимость. Цена может отличаться от рыночной, указанной в отчете независимого оценщика, и должна фигурировать в договоре в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Кроме того, должны быть определены стороны договора, дата и место его заключения. К примеру, если заключается кредитный договор, то в договоре ипотеки должны быть отражены существенные условия данного договора, а также сведения о банке и самом сельхозпроизводителе.

Если кредит будет погашаться частями, то в договор об ипотеке вносят сведения о периодичности платежей и их размеры.

Регистрация ипотеки

Нарушение требований Закона № 102-ФЗ приведет к тому, что договор об ипотеке участка не пройдет госрегистрацию. А она необходима для признания договора заключенным и вступившим в силу.

В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ госрегистрация такого договора – основание для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека как обременение заложенного по договору имущества возникает с момента заключения данного договора, то есть с момента его регистрации.

Кроме регистрации самого договора проводится и государственная регистрация ипотеки в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ) по местонахождению участка. Это происходит после подачи в Росреестр комплекта необходимых документов. То есть если у Росреестра не будет замечаний, регистрация договора об ипотеке и регистрация самой ипотеки происходят практически одновременно.

Документы для регистрации

Для проведения регистрации ипотеки потребуются документы, перечисленные в Законе № 102-ФЗ, Законе № 122-ФЗ и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

Если в регистрирующем органе уже имеются копии учредительных документов, документа, подтверждающего факт внесения предприятия в реестр юридических лиц и его постановку на налоговый учет, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, которая свидетельствует об отсутствии изменений и дополнений в учредительных документах.

В случаях, установленных законодательством РФ, представляют и иные документы, в том числе:
– письменное согласие всех собственников объекта недвижимости, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности;
– согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение, например доверенность на заключение договора об ипотеке.

В последнем случае согласие потребуется, например, если для сельхозпроизводителя, действующего в форме общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества, договор об ипотеке или кредитный договор считается крупной сделкой. Тогда будет необходимо согласие совета директоров или общего собрания участников (акционеров).

Важное условие закреплено статьей 64 Закона № 102-ФЗ. Если на земельном участке сельхозназначения находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие тому же собственнику, кто передает участок в залог, то ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой находящихся на нем строений. Этот аспект необходимо иметь в виду в практической деятельности.

Сложности, возникающие при оформлении ипотеки

Проблемы передачи земли в залог. На практике процедура ипотеки земель сельхозназначения, к сожалению, затруднена и пока не отлажена.

Основная проблема в том, что значительное число собственников до настоящего времени не оформили свои права на землю в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ.

Процедуры межевания, согласования и тому подобные требования помимо дороговизны еще и запутанны, а также могут серьезно отличаться в разных регионах.

Другое препятствие – далеко не все банки готовы предоставлять подобного рода кредиты. Ведь в отличие от иных залогов сельскохозяйственные угодья в значительной степени малоликвидны, что вызывает усложнение процедуры рассмотрения заявки и требование представить больше документов.

Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка