Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Плательщик ЕСХН покупает землю

1 января 2010 37 просмотров

Правила заключения договора купли-продажи земли

Плательщик ЕСХН покупает землю. Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, земельный участок относится к объектам недвижимости. Поэтому заключение в отношении его договора купли-продажи должно отвечать нормам гражданского законодательства и специальным положениям о продаже недвижимости.

Перечислим эти правила.

Глава 30 Гражданского кодекса РФ («Купля-продажа») предъявляет следующие требования к такому договору:
– его необходимо оформлять исключительно в письменной форме;
– в нем должны содержаться данные, которые позволяли бы четко определить объект продажи (описание объекта, расположение, площадь и т. д.);
– в нем должна быть установлена цена продаваемого имущества (цену реализации стороны вправе определить как в целом за весь участок, так и за единицу продаваемой площади).

Если эти условия не выполняются, то договор о продаже недвижимости не может считаться заключенным.

Помните, что возникновение, переход и прекращение прав собственности на недвижимость подлежит регистрации в едином госреестре (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ). Для этого туда необходимо представить оформленный в надлежащем порядке договор купли-продажи земельного участка и свидетельство (акт), удостоверяющее право собственности на данный объект. К этим документам следует приложить кадастровый план данного участка. Если план ранее представлялся в орган регистрации, то повторно это делать не надо (ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Специальные нормы при купле-продаже земли

Пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ гласит, что продать или купить можно только земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет и его границы описаны и удостоверены в установленном порядке. В пункте 2 этой же статьи перечислены условия, которые будут недействительными, даже если их включить в договор купли-продажи. Плательщик ЕСХН покупает землю. А именно:
– наличие у продавца прав по собственному желанию выкупить земельный участок обратно;
– ограничение по дальнейшему распоряжению земельным участком (ипотека, предоставление в аренду, совершение иных сделок с землей);
– ограничение ответственности продавца, если третьи лица предъявят права на земельные участки.

Также продавец должен сообщить покупателю обо всех имеющихся у него сведениях по обременению либо ограничению использования земельного участка. В противном случае последний имеет право требовать уменьшить покупную цену земли или расторгнуть договор и возместить убытки (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Земли сельхозназначения

В первую очередь рассмотрим приобретение участка, отнесенного к .

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) если продажа идет не через торги, то субъект РФ, а в некоторых случаях и муниципальное образование имеют преимущественное право ее покупки. О намерении продать земельный участок сообщают в исполнительный орган госвласти заказным письмом с уведомлением о вручении либо под расписку (п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Если в течение тридцати дней с даты получения такого извещения ведомство откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме о своем намерении приобрести участок, то землю в течение года можно передать третьему лицу. Нарушение этого порядка влечет признание сделки ничтожной (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). Поэтому, покупая участок, относящийся к землям сельхозназначения, следует удостовериться, что вышеизложенная процедура уведомления продавцом была соблюдена, запросив у него копию извещения, направленного в госорганы.

Покупка участка на торгах

Как предписывает пункт 4 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, потенциальный покупатель сначала вносит задаток в порядке, сроки и размере, определяемые организатором торгов.

Если торги выиграны, то в этот же день покупатель и организатор подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса РФ). При этом уплаченный покупателем задаток ему не возвращается, а засчитывается в счет исполнения обязательств по договору.

В случае если на торгах было выиграно только право на заключение договора, то в течение двадцати дней после завершения торгов и оформления протокола такой договор сторонами должен быть подписан.

Затраты можно учесть при определении налоговой базы

Плательщик ЕСХН покупает землю. Расходы, связанные с приобретением земли, организация на ЕСХН вправе учесть при определении налоговой базы согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Там сказано, что в состав таких расходов могут быть включены затраты на приобретение имущественных прав, в том числе:
– на участки земель сельскохозяйственного назначения;
– на принадлежащие государственным или муниципальным органам участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, которые используют для сельхозпроизводства.

Для того чтобы признать затраты в налоговом учете, необходимо соблюдение следующих условий:
– земельный участок оплачен и используется в деятельности, приносящей доход;
– у организации имеется документальное подтверждение подачи бумаг на госрегистрацию права собственности. При этом не надо дожидаться, когда удостоверяющие сделку документы будут фактически зарегистрированы. Достаточно наличия расписки регистрирующего органа о получении документов на государственную регистрацию прав собственности (п. 4.1 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Земля оплачена полностью

Пунктом 4.1 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ определено, что такие затраты включаются в состав расходов равномерно в течение срока, который сельхозорганизация определяет самостоятельно. Причем он не может быть менее семи лет. Потраченные суммы учитываются в расходах на последний день отчетного и налогового периодов равными долями.

В октябре 2009 года организация на ЕСХН купила участок стоимостью 3 500 000 руб. Расходы на его приобретение полностью оплачены. Документы на регистрацию права собственности поданы в ноябре 2009 года. Срок признания расходов на покупку земли предприятие установило равным семи годам.

Следовательно, ежегодно на протяжении семи лет в составе расходов сельхозорганизация вправе учитывать такую сумму:

3 500 000 руб. : 7 = 500 000 руб.

А в каждом полугодии:

500 000 руб. : 2 = 250 000 руб.

Первую часть в размере 250 000 руб. плательщик ЕСХН может учесть в расходах уже на 31 декабря 2009 года. Далее каждые полгода по 250 000 руб. – на 30 июня и 31 декабря.

Оплата в рассрочку

Однако не всякое предприятие может себе позволить расплатиться за участок единовременно. Некоторые приобретают землю в кредит, рассрочку и т. д.

Для того чтобы признать затраты в этом случае, сельхозпроизводителю не нужно дожидаться полной оплаты. Затраты признаются также равномерно в течение установленного организацией срока, но уже исходя из размера уплаченных сумм.

Воспользуемся условиями примера 1, но предположим, что участок оплачивается в рассрочку. Причем в октябре 2009 года покупатель заплатил 1 000 000 руб. Оставшаяся сумма будет погашаться пятью равными платежами по 500 000 руб. в последнем месяце каждого полугодия в течение двух с половиной лет, а именно: в июне 2010 года; в декабре 2010 года; в июне 2011 года; в декабре 2011 года; в июне 2012 года.

Тогда затраты на покупку земли будут включены в состав налоговых расходов в следующем порядке.

На 31 декабря 2009 года:

1 000 000 руб. : 14 = 71 428,57 руб.

На 30 июня 2010 года:

500 000 руб. : 13 + 71 428,57 руб. = 109 890,11 руб.

На 31 декабря 2010 года:

500 000 руб. : 12 + 109 890,11 руб. = 151 556,78 руб.

На 30 июня 2011 года:

500 000 руб. : 11 + 151 556,78 руб. = 197 011,33 руб.

На 31 декабря 2011 года:

500 000 руб. : 10 + 197 011,33 руб. = 247 011,33 руб.

На 30 июня 2012 года:

500 000 руб. : 9 + 247 011,33 руб. = 302 566,89 руб.

Далее до 31 декабря 2015 года сельхозорганизация на конец каждого отчетного (налогового) периода будет учитывать в расходах для целей налогообложения сумму в размере 302 566,89 руб., а на 30 июня 2016 года – 302 566,76 руб.

Не забудьте о бухгалтерском учете

Затраты организации, связанные с приобретением земельного участка, доведением его до состояния, пригодного к использованию, учитываются как долгосрочные инвестиции (отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Приобретение земельных участков и капитальные затраты на коренное улучшение земель»).

С принятием к учету земельного участка суммы списывают на счет 01 «Основные средства». Основание – пункт 5 ПБУ 6/01, Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях.

Следует помнить, что в соответствии с пунктом 17 ПБУ 6/01 участки (как объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются) не подлежат амортизации. Поэтому расходы на покупку земли в составе себестоимости продукции (работ, услуг) не учитываются.

Оформление купли-продажи земли

Приобретая в собственность участок, следует руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. А также принимать во внимание Федеральные законы:
– от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
–  «О землеустройстве»;
– от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Землями сельхозназначения признаются участки, расположенные за чертой поселений, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Кдело 1 декабря 2016 12:00 Режим коммерческой тайны

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка