Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

О подвохах в пособиях и компенсациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Ремонт в арендованном офисе

29 апреля 2008 458 просмотров

Возмещение затрат на ремонт арендованного офиса предусмотрите в договоре аренды

Заключая договор на аренду помещений, которые требуют ремонта, сторонам полезно сразу определить, кто будет его оплачивать. Дело в том, что гражданское законодательство обязанности по содержанию арендованного имущества распределяет между арендодателем и арендатором (ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Если стороны в договоре не предусмотрели иного, то проведение и оплата капитального ремонта – это обязанность арендодателя, а текущего – арендатора.

Однако можно договориться о том, что арендатор сам сделает ремонт в помещении, а затем зачтет его стоимость в счет арендной платы. Разберем порядок бухгалтерского и налогового учета в обоих случаях.

Обязанности сторон договора аренды

Согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ, капитальный ремонт делает арендодатель (если иное не предусмотрено договором). Иначе арендатор имеет право:
– сделать ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность арендатора следующая: поддерживать имущество в исправном состоянии, за свой счет своевременно делать текущий ремонт помещения и нести расходы по его содержанию.

Ремонт произведен за счет арендодателя

На практике стороны часто договариваются об ином распределении обязанностей по содержанию имущества. Как правило, арендатор делает ремонт в помещении, а затем его стоимость засчитывают в счет арендной платы.

Оформление документов

Возмещение затрат на ремонт арендованного офиса арендатору предусмотрено договором. В этом случае порядок отражения операций в бухгалтерском и налоговом учете турфирмы будет аналогичен отражению деятельности по выполнению работ с привлечением субподрядчика (ст. 706 Гражданского кодекса РФ). Иными словами, арендодатель выступает заказчиком работ, турфирма становится подрядчиком, а привлеченная ею ремонтная организация – субподрядчиком.

В этом случае турфирма несет перед арендодателем ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком. Арендодатель и субподрядчик во взаимоотношения друг с другом не вступают. Поэтому, предъявляя выполненные работы арендодателю, в бухгалтерском и налоговом учете турфирма должна отразить реализацию ремонтных работ. При этом она должна оформить от своего имени Акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 и Справку о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3.

Основным направлением деятельности туристической организации является оказание именно туристических услуг. Такие доходы признают доходами от обычных видов деятельности (п. 4 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). А вот поступление сумм от реализации арендодателю ремонтных работ должно признаваться прочими доходами и отражаться на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Правила взаимозачета

Здесь необходимо помнить и о правилах проведения взаимозачета. Дело в том, что взаимозачет – это один из способов прекращения встречных однородных обязательств между сторонами (ст. 410 Гражданского кодекса РФ). Его можно проводить в отношении требований, срок которых наступил либо не указан. Однако в любом случае к моменту проведения взаимозачета такие встречные обязательства между сторонами должны уже возникнуть.

Следовательно, подписывать соглашение о взаимозачете можно, когда у арендодателя на основании предъявленных ему документов образовалась задолженность перед арендатором за выполненные ремонтные работы, а у арендатора возникла обязанность оплатить фактически оказанные ему услуги.

Порядок принятия «входного» НДС к вычету

Заключив договор о том, что стоимость выполненных арендатором ремонтных работ в офисе возмещает арендодатель, необходимо помнить о правилах вычета «входного» НДС.

Причем эти правила распространяются как на арендодателя, так и на турфирму – арендатора. В этом случае к вычету принимают сумму НДС, которая фактически перечислена отдельным платежным поручением каждой из сторон своему контрагенту (п. 2 ст. 172 Налогового кодекса РФ). Вычет НДС возможен только в том налоговом периоде, когда сумма налога перечислена (письмо Минфина России от 18 января 2008 г. № 03-07-15/05). Поэтому, заключив договор с условием возмещения стоимости ремонта арендодателем, сторонам лучше воздержаться от вычета НДС по данным операциям до того момента, как будет подписан документ о взаимозачете и перечислены соответствующие суммы.

ПРИМЕР

Туристическая фирма арендует помещение под офис. Договором аренды предусмотрено, что ремонт заказывает и оплачивает арендатор, а затем на основании представленных документов арендодатель возмещает турфирме стоимость работ. В период выполнения ремонта турфирма не перечисляет арендодателю суммы ежемесячной арендной платы.

Сумма арендной платы за два месяца составляет 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.). В учете записано:

Дебет 20
Кредит 76 субсчет «Расчеты по аренде»
– 100 000 руб. – начислена арендная плата за март и апрель 2008 года;

Дебет 19
Кредит 76 субсчет «Расчеты по аренде»
– 18 000 руб. – отражен НДС с арендной платы.

Предположим, что стоимость работ, выполненных специализированной организацией, составила 118 000 руб., включая НДС. Работа принята турфирмой 12 мая 2008 года.

Документы на выполненные работы по ремонту предъявлены арендодателю 20 мая 2008 года. Соглашение о том, что стоимость ремонта зачитывается в счет задолженности по арендной плате за март и апрель 2008 года, стороны подписали 26 мая 2008 года.

Допустим, что сумму налога (18 000 руб.) турфирма перечислила арендодателю 28 мая 2008 года.

Бухгалтер турфирмы отразил ситуацию в учете так.

12 мая 2008 года:

Дебет 20    Кредит 60
– 100 000 руб. – приняты выполненные работы по ремонту;

Дебет 19    Кредит 60
– 18 000 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядной организацией;

Дебет 68    Кредит 19
– 18 000 руб. – принят к вычету НДС по ремонтным работам.

20 мая 2008 года:

Дебет 76 субсчет «Расчеты за ремонт»
Кредит 91
– 118 000 руб. – начислены доходы от реализации арендодателю выполненных ремонтных работ;

Дебет 91    Кредит 68
– 18 000 руб. – начислен НДС с реализации;

Дебет 91    Кредит 20
– 100 000 руб. – списаны затраты на ремонт.

26 мая 2008 года:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по аренде»
Кредит 76 субсчет «Расчеты за ремонт»
– 100 000 руб. – отражено соглашение о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы за март и апрель 2008 года.

28 мая 2008 года:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по аренде»
Кредит 51
– 18 000 руб. – перечислен арендодателю НДС со стоимости услуг по аренде;

Дебет 68    Кредит 19
– 18 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС с арендной платы.

В момент получения суммы НДС от арендодателя:

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Расчеты за ремонт»
– 18 000 руб. – получен НДС.

Ремонт произведен за счет арендатора

Может случиться и так, что договором обязанность делать ремонт всех видов (текущий и капитальный) будет возложена на турфирму – арендатора. Для целей налогообложения прибыли такие затраты рассматриваются как прочие расходы и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были фактически осуществлены. Основание – пункты 1, 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. В бухучете затраты на ремонт признают расходами по обычным видам деятельности и принимают к учету исходя из договорной стоимости работ (п. 5, 6.1, 7 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Затраты на неотделимые улучшения

Нужно четко разграничивать, какие именно работы признаются ремонтом, а какие представляют собой неотделимые улучшения арендованного имущества. Ведь неотделимые улучшения признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Однако ни налоговое, ни бухгалтерское законодательство не раскрывает, что понимать под термином «капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя». В письме от 18 марта 2008 г. № 03-03-09/1/195 финансисты отметили, что амортизировать можно только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер (затраты связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества). Если затраты направлены на текущее поддержание помещения в рабочем состоянии, то суммы учитывают в составе прочих расходов как расходы на ремонт (единовременно).

Дополнительно напомним, что для того, чтобы начислять амортизацию в рассматриваемом случае, нужно выполнить два условия, которые указаны в пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ:
– капитальные вложения произведены с согласия арендодателя;
– стоимость вложений не возмещается арендодателем.

Есть еще аспект, о котором нельзя забывать, – арендатор может амортизировать неотделимые улучшения только в течение срока действия договора аренды (с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию).

Обратите внимание: ежемесячную сумму амортизации нельзя рассчитать делением общей величины таких затрат на количество месяцев действия договора аренды. Ее определяют исходя из срока полезного использования арендованного актива в соответствии с Классификацией основных средств.

Согласно классификации срок полезного использования для офисных зданий превышает 30 лет. Однако в подавляющем большинстве случаев договор аренды помещений в таких зданиях заключается на меньший срок. Поэтому часть стоимости объекта неотделимых улучшений у арендатора (турфирмы) в затратах учтена не будет (не самортизируется) и, соответственно, не уменьшит налоговую базу по налогу на прибыль. Это подтвердил и Минфин России в письме от 6 сентября 2007 г. № 03-03-06/2/171.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Кдело 6 декабря 2016 15:00 Тарифная оплата труда

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка