Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Юридические расходы: когда безопасно списывать

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Предварительный договор на аренду офиса

26 августа 2008 6 просмотров

Предварительный договор на аренду офиса

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По своей сути предварительный договор не признается договором аренды. Поэтому он не подлежит государственной регистрации независимо от срока его действия и срока, на который в будущем предполагается заключить договор аренды (информационное письмо ВАС России от 16 февраля 2001 г. № 59).

Как правило, предварительным договором устанавливается обязанность будущего арендатора перечислить будущему собственнику некую денежную сумму. Если помещения фактически используются в период действия предварительного договора, платежи могут быть регулярными и называться арендной платой. Если помещения не используются (в них проводятся ремонтные работы), платеж может носить разовый характер и перечисляться в качестве аванса, обеспечительного взноса и т. д.

Основной вопрос, который волнует бухгалтера, – это возможность включения затрат по предварительному договору (арендной платы и коммунальных платежей) в расходы для исчисления налога на прибыль.

Позиция чиновников по данному вопросу сформулирована в письмах Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, УФНС России по г. Москве от 8 сентября 2007 г. № 20-12/086935.

Поскольку предварительный договор не содержит основных признаков договора аренды, установленных Гражданским кодексом РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), такой договор не может считаться договором аренды. Следовательно, расходы по нему нельзя учесть в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль.

Также для целей исчисления налога на прибыль не учитываются расходы на компенсацию арендодателю стоимости коммунальных услуг (электро- и теплоснабжение и т. д.), не включаемой в состав арендной платы, а выплачиваемой отдельно за помещение, которое не получено в аренду. Но это позиция чиновников. Суды же считают, что оплату коммунальных платежей в рамках предварительного договора можно учесть в целях налогообложения прибыли (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 мая 2007 г. № Ф04-2578/2007(33740-А75-25)). Главное, чтобы у фирмы были в наличии соответствующие документы об оплате и при условии, что, заключив предварительный договор аренды, она фактически пользовалась помещением для извлечения дохода.

Ремонт помещений

Обычно в период действия предварительного договора ремонт помещений производится будущим арендатором. Плюс этой ситуации в том, что туристическая компания получает возможность оформить помещения в соответствии со своими потребностями. К минусам можно отнести тот факт, что арендодатель не предполагает компенсировать данные расходы.

Если бы расходы на ремонт были понесены компанией в период действия договора аренды, то их можно было бы квалифицировать как неотделимые улучшения (ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Возместить такие расходы собственник обязан при расторжении договора аренды, если они были им раньше согласованы.

ВАС России постановлением от 17 июля 2007 г. № 3056/07 подтвердил право организации на возмещение расходов на ремонт и в том случае, когда такие расходы произведены до заключения договора аренды. Суд исходил из того, что собственником не обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически арендодатель допустил арендатора в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, арендодатель тем самым неосновательно обогатился за счет арендатора (ст. 1102, п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ). А доказать это удалось с помощью документов, подтверждающих факт выполнения в здании работ, оплаченных арендатором.

Договор аренды или возврат обеспечительного взноса

Заключая предварительный договор на аренду офиса, туристическая компания рассчитывает на то, что в дальнейшем отношения сторон будут оформлены договором аренды. Однако аренда площадей, право собственности на которые зарегистрировано, значительно дороже.

Если на момент подписания предварительного договора стороны пришли к соглашению о стоимости арендных платежей по договору аренды, то проблем с подписанием договора аренды возникнуть не должно.

Однако в ряде случаев собственник не только отказывается от подписания договора аренды, но и обращается в суд для взыскания с компании, использующей помещения по предварительному договору, неосновательного обогащения. Правда, в настоящее время ВАС России защищает интересы арендатора и полагает, что такие иски не подлежат удовлетворению (определение от 19 декабря 2007 г. № 16616/07).

В том случае, если собственник помещений после их регистрации отказался от заключения договора аренды, туристическая компания может обратиться в суд с требованием о заключении договора аренды.

При этом необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если в предварительном договоре стороны не определили срок, в течение которого подлежит заключению новый (основной) договор, и в течение года с момента заключения предварительного договора потенциальный арендатор с иском о понуждении заключить новый (основной) договор аренды не обратился в суд, арбитражный суд откажет ему в удовлетворении иска, заявленного в более поздний срок (постановление ФАС Московского округа от 12 марта 2008 г. № КГ-А41/1294-08).

Но бывает, что сам арендатор отказывается от подписания договора аренды. А сможет ли он тогда вернуть деньги, уплаченные по предварительному договору, зависит от причины отказа. Так, предварительным договором может быть установлена обязанность компании, использующей помещения, перечислить другой стороне договора определенную сумму. В случае необоснованного отказа от подписания договора аренды собственник удерживает данную сумму в качестве штрафа. ВАС России определением от 22 июня 2007 г. № 7512/07 подтвердил законность такого удержания.

Однако отказ компании от заключения договора может быть обусловлен тем, что на используемые помещения свидетельство о государственной регистрации не получено в срок, установленный предварительным договором. Тогда перечисленные денежные средства подлежат возврату (определение ВАС России от 8 июня 2007 г. № 6680/07, постановление ФАС Московского округа от 5 июня 2008 г. № КГ-А41/4177-08).

Помните о сроке исковой давности

При обращении в суд важно не пропустить срок исковой давности. Для требований о защите нарушенного права он устанавливается в три года (ст. 196, 200 Гражданского кодекса РФ). Если срок исковой давности будет пропущен и ответчик заявит об этом в судебном заседании, то в удовлетворении заявленных требований будет отказано (постановление ФАС Московского округа от 17 января 2008 г. № КГ-А40/14113-07).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

УНП 7 декабря 2016 09:00 График отпусков на 2017 год
Кдело 6 декабря 2016 12:00 Приказ о приеме на работу

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка