Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Учест расходов на «коммуналку» при аренде

25 ноября 2008 15 просмотров

Турфирма применяет общую систему налогообложения

Учест расходов на «коммуналку» при аренде. На практике наиболее часто встречаются три варианта оплаты коммунальных услуг арендатором.

1. Арендатор заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг самостоятельно.

2. Стоимость коммунальных услуг входит в состав арендной платы.

3. Стоимость услуг арендатор возмещает арендодателю сверх арендной платы.

В первых двух случаях проблем с учетом затрат по оплате коммунальных услуг и принятию к вычету «входного» НДС по ним у арендатора, как правило, не возникает. Главное, чтобы были в наличии соответствующие документы – договоры, акты оказанных услуг, счета-фактуры, а также платежные документы, подтверждающие уплату соответствующих сумм.

А вот третий вариант оплаты коммунальных услуг может привести к некоторым налоговым проблемам. К сожалению, на практике такой вариант встречается достаточно часто, и не всегда турфирма как арендатор может этот порядок изменить. Рассмотрим, как должна действовать бухгалтерия турфирмы в подобном случае, чтобы минимизировать возможные налоговые риски.

Самая главная проблема при подобном варианте расчетов по аренде связана с вычетом «входного» НДС, уплаченного арендатором арендодателю в составе стоимости коммунальных услуг, если договоры на оказание коммунальных услуг заключены между арендодателем и снабжающими организациями, а стоимость этих услуг снабжающим организациям оплачивает арендодатель. Возникает вопрос: может ли арендодатель перевыставлять арендатору-турфирме счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг снабжающих организаций, которую арендатор компенсирует арендодателю, а арендатор-турфирма принять НДС по этим счетам-фактурам к вычету? Мнения разделились.

Что говорят чиновники

Официальная позиция финансового и налогового ведомств состоит в том, что в данной ситуации арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, оказанных арендодателю снабжающими организациями (см., например, письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340@, письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52).

В обоснование своей позиции чиновники приводят следующие аргументы. Арендодатель – это абонент, который получает электро– и теплоэнергию, воду от снабжающей организации. А так как он выступает в качестве абонента, то сам не может быть снабжающей организацией для арендатора-турфирмы (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Следовательно, арендодатель не вправе проводить в учете компенсацию расходов по коммунальным услугам арендатора как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. А раз так, арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору-турфирме – принять «входной» НДС по этой сумме к вычету. Есть примеры судебных решений, которые подтверждают эту точку зрения (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 25 апреля 2007 г. № А14-15645-2006586/25, ФАС Северо-Западного округа от 5 сентября 2005 г. № А56-30790/2004).

Обратимся к арбитражной практике

Анализ арбитражной практики показывает, что есть постановления, в которых выражена иная позиция. В частности, судьи приходят к выводу, что арендодатель в подобной ситуации может перевыставить арендатору счет-фактуру на стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, а арендатор принять по ним сумму «входного» НДС к вычету. Примером тому служат постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2005 г. № А82-4797/2004-15, ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 г. № А56-37483/04.

Споров можно избежать

Тем не менее, несмотря на отдельные положительные примеры арбитражной практики, идти на прямую конфронтацию с контролирующими органами нет никакого смысла. Более того, есть несколько способов оформить отношения между арендодателем и арендатором-турфирмой таким образом, чтобы арендодатель имел возможность перевыставить арендатору счет-фактуру на стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, а арендатор принять по ним сумму «входного» НДС к вычету.

Первый способ заключается в том, чтобы прямо закрепить в договоре тот факт, что арендодатель в отношении коммунальных услуг является агентом арендатора-турфирмы. Для этого можно внести специальные условия в договор аренды либо составить к этому договору дополнительное соглашение. Нужно четко прописать, что арендодатель в качестве агента должен обеспечить предоставление арендатору (принципалу) коммунальных услуг, а арендатор обязан возместить их стоимость.

Обратите внимание: по общему правилу агент получает за посреднические услуги вознаграждение. Об этом сказано в статье 1006 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в договоре аренды лучше предусмотреть сумму вознаграждения. Как вариант в договоре можно прописать условие о том, что вознаграждение включено в арендную плату.

ЗАО «Международная туристическая компания» (арендатор) арендует здание у ОАО «Промышленный союз» (арендодатель). Договор энергоснабжения здания заключен с арендодателем. В договоре аренды стороны прописали условие о том, что арендодатель в качестве агента обязан обеспечить предоставление коммунальных услуг арендатору, а арендатор обязан их компенсировать. Агентское вознаграждение включено в состав арендной платы.

Снабжающая организация выставила ОАО «Промышленный союз» счет-фактуру по коммунальным услугам за прошедший месяц на сумму 11 800 руб. (в том числе НДС – 1800 руб.). Бухгалтер ОАО «Промышленный союз» зарегистрировал счет-фактуру в журнале учета полученных счетов-фактур.

В этот же день бухгалтер ОАО «Промышленный союз» перевыставил счет-фактуру ЗАО «Международная туристическая компания» от своего имени (в двух экземплярах). Один экземпляр счета-фактуры арендодатель передал ЗАО «Международная туристическая компания». Второй экземпляр счета арендодатель зарегистрировал в журнале учета выставленных счетов-фактур.

Бухгалтер ЗАО «Международная туристическая компания», получив счет-фактуру от ОАО «Промышленный союз», зарегистрировал его в журнале учета полученных счетов-фактур и занес в книгу покупок. По этому счету-фактуре арендатор принял «входной» НДС в сумме 1800 руб. к вычету. Затраты, связанные с оплатой коммунальных услуг (за вычетом «входного» НДС) в сумме 10 000 руб., бухгалтерия ЗАО «Международная туристическая компания» учла в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Второй способ заключается в том, что в договоре нужно установить, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной (непосредственно арендная плата) и переменной (коммунальные платежи). В этом случае переменная часть арендной платы пересчитывается ежемесячно.

Отметим, что в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год. Однако Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 уточнил, что в течение года должен оставаться неизменным сам механизм исчисления арендной платы. А в данном случае порядок расчета как раз меняться не будет.

Получив счет-фактуру от организации, оказывающей коммунальные услуги, арендодатель зарегистрирует его в полной сумме в книге покупок. «Входной» НДС по этому счету он примет к вычету.

Затем арендодатель выставит арендатору счет-фактуру по арендной плате. Причем в документе он укажет единую сумму, которая сложится из собственно платы за пользование помещением и стоимости потребленных турфирмой (как арендатором) коммунальных услуг. При этом арендодатель должен начислить НДС на всю сумму арендной платы. Арендатор (турфирма) на основании счета-фактуры от арендодателя примет «входной» НДС к вычету.

ЗАО «Международная туристическая компания» (арендатор) арендует у ОАО «Промышленный союз» (арендодатель) 190 кв. м помещения для размещения офиса. Общая площадь здания составляет 450 кв. м. В договоре аренды стороны указали, что арендная плата складывается из платы за пользование помещением и стоимости коммунальных платежей. Коммунальные платежи арендатора рассчитываются пропорционально занимаемой площади. Ежемесячная плата за пользование частью здания составляет 40 000 руб. (без НДС). Коммунальные платежи рассчитываются ежемесячно.

Допустим, 31 октября 2008 года ОАО «Промышленный союз» получило счет-фактуру по коммунальным услугам за октябрь по принадлежащему ему зданию на сумму 21 240 руб. (в том числе НДС – 3240 руб.). ОАО «Промышленный союз» приняло «входной» НДС к вычету. Бухгалтер ОАО «Промышленный союз» составил акт на оказание услуг по аренде и выписал ЗАО «Международная туристическая компания» счет-фактуру.

Сумму арендной платы (без НДС) арендодатель рассчитал так:

40 000 руб. + (21 240 руб. – 3240 руб.) х 190 кв. м : 450 кв. м = 47 600 руб.

В счете-фактуре, выданном ЗАО «Международная туристическая компания», указана единая сумма арендной платы – 56 168 руб. (47 600 руб. х 1,18).

Сумму НДС с арендной платы ОАО «Промышленный союз» начислило к уплате в бюджет, а ЗАО «Международная туристическая компания» приняло к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя, в сумме 8568 руб. (56 168 руб. х 18/118)

Затраты, связанные с арендой и оплатой коммунальных услуг (за вычетом «входного» НДС) в сумме 47 600 руб. бухгалтерия ЗАО «Международная туристическая компания» учла в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Турифрма применяет упрощенную систему налогообложения

Учест расходов на «коммуналку» при аренде. Если объект налогообложения у турфирмы «доходы минус расходы», она может уменьшить полученные доходы на материальные расходы, которые принимаются применительно к порядку, предусмотренному статьей 254 Налогового кодекса РФ. Такой вывод следует из подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 и пункта 2 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ в свою очередь предусмотрено, что к материальным расходам относятся затраты на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии. Таким образом, затраты на коммунальные услуги могут быть учтены в затратах при расчете единого налога, уплачиваемого при упрощенной системе налогообложения.

Такой вывод следует, в частности, из писем УФНС России по г. Москве от 23 января 2006 г. № 18-11/3/3684, Минфина России от 24 декабря 2004 г. № 03-03-02-04/1/98. Суммы НДС, предъявленные арендодателем или специализированными предприятиями, оказывающими коммунальные услуги, арендатор-турфирма, применяющая «упрощенку», может на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

«Входной» НДС по коммунальным услугам включается в расходы после оплаты услуг.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка