Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Договор аренды офиса турфирмы

1 мая 2009 62 просмотра

Возможные ситуации, связанные с регистрацией договора аренды

Гражданский кодекс РФ четко определяет, что если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды офиса турфирмы, который стороны заключили на срок больше года, требует обязательной государственной регистрации. Это прямо предусмотрено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Если договор аренды заключен на неопределенный срок (срок аренды в нем не указан), он не нуждается в государственной регистрации. И расходы по нему можно признавать в целях налогообложения без всяких сомнений. Такие разъяснения привел Минфин России в письме от 7 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/226.

Предположим, что турфирма арендовала офис на длительный срок (более года), но при налоговой проверке выяснилось, что договор аренды не . К каким негативным последствиям это может привести? Ответ зависит от конкретных обстоятельств. На практике возможны следующие ситуации:
– договор аренды на регистрацию вообще не подавался;
– договор был подан на государственную регистрацию, но к моменту проведения проверки еще не зарегистрирован;
– договор был зарегистрирован в установленном порядке, но в последующем в него внесли изменения, которые не были зарегистрированы.

Рассмотрим каждую из этих ситуаций подробно.

Договор долгосрочной аренды недвижимости на регистрацию не подавался

Посмотрим, какие проблемы могут возникнуть в этом случае у турфирмы.

Проблемы с учетом расходов на аренду

По общему правилу платежи по договору аренды в налоговом учете включаются в состав прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Тем не менее, если договор аренды, заключенный на срок более года, не был зарегистрирован, налоговики могут отказать турфирме в учете соответствующих расходов для целей налогообложения.

Позиция чиновников основывается на том, что договор, не прошедший государственную регистрацию (если по закону она обязательна), не считается заключенным, а расходы по незаключенному договору учесть нельзя.

Такое мнение чиновники высказывали неоднократно (см., например, письма Минфина России от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172, от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3, письмо ФНС России от 13 июля 2005 г. № 02-1-07/66).

По мнению автора, подход чиновников необоснован. Дело в том, что несоблюдение норм гражданского права не должно отражаться на налоговых правоотношениях – гражданским законодательством не предусмотрено, что отсутствие надлежащей регистрации делает договор аренды недействительным. Налогоплательщик вправе учесть произведенные им затраты по аренде имущества и без государственной регистрации договора, если данные затраты обоснованы и документально подтверждены. Кроме того, как известно, для документального подтверждения расходов достаточно иметь документы, подтверждающие произведенные расходы.

В рассматриваемой ситуации такими документами будут подписанный сторонами договор аренды (не важно, зарегистрирован он или нет), акт приема-передачи объекта аренды и документы, подтверждающие перечисление арендной платы и коммунальных платежей (если они не включены в сумму арендной платы).

Следует отметить, что такие выводы подтверждает и многочисленная судебная практика (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 7 марта 2008 г. № А56-19124/2007, ФАС Поволжского округа от 3 мая 2005 г. № А55-14674/2004-41, ФАС Уральского округа от 25 января 2007 г. № Ф09-12242/06-С2).

Проблемы с вычетом «входного» НДС

Та же проблема возникает и при учете турфирмой-арендатором «входного» НДС по арендной плате, перечисляемой по незарегистрированному договору, а также по коммунальным платежам (если они не включены в сумму арендной платы). Налоговики считают, что в данной ситуации принять к вычету «входной» НДС, уплаченный арендодателю в составе арендной платы, нельзя. Такую точку зрения разделяют официальные представители налогового ведомства и большинство налоговых инспекторов (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 9 октября 2002 г. № 24-11/48198).

По мнению автора, подобная точка зрения неверна. Налоговый кодекс РФ не ставит право налогоплательщика-арендатора на вычет «входного» НДС в зависимость от факта государственной регистрации договора аренды. Таким образом, если имущественное право пользования объектом аренды фактически передано арендатору, между сторонами подписан соответствующий договор и арендатор уплатил арендную плату, то, несмотря на отсутствие государственной регистрации, он имеет право принять к вычету «входной» НДС, уплаченный арендодателю в составе арендной платы, а также в составе коммунальных платежей. Есть примеры судебных решений, где судьи пришли к аналогичному выводу (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 6 декабря 2005 г. № А55-1586/05-51).

Как избежать регистрации договора аренды на законных основаниях?

Существует вполне законный способ избежать госрегистрации договора аренды: заключить договор на срок менее года, а по истечении срока – пролонгировать. Однако здесь надо учесть одну тонкость. Договор аренды офиса турфирмы, срок действия которого обозначен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего числа (30-го или 31-го) предыдущего месяца следующего года, признается в арбитражной практике заключенным на год. Поэтому договор аренды с таким сроком подлежит государственной регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Так что, если требуется избежать госрегистрации, срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней – если аренда попадает на високосный год). Например, с 1 января по 30 декабря 2009 года.

Договор был подан на государственную регистрацию, но еще не зарегистрирован

Процесс госрегистрации договора может затянуться, поэтому турфирма-арендатор чаще всего начинает использовать офис сразу после заключения договора аренды. Соответственно расходы в виде арендной платы, коммунальных платежей и т. п. возникают у арендатора задолго до того, как договор пройдет обязательную регистрацию.

Между тем с признанием расходов в подобной ситуации могут быть проблемы. Инспекторы в подобном случае опять же ссылаются на то, что по общему правилу договор аренды недвижимости считается заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Из этого чиновники делают вывод, что договор не может подтверждать расходы, которые произведены до его государственной регистрации (письмо Минфина России от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172).

Если в подобной ситуации возникнет спор, в свою защиту турфирма может привести те же аргументы, о которых мы уже говорили выше. Кроме того, суды при решении подобных споров, как правило, занимают сторону компаний (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 2 мая 2007 г. № Ф04-2578/2007(33740-А75-25), ФАС Северо-Западного округа от 16 августа 2005 г. № А56-46400/04).

Однако конфликтов с проверяющими можно избежать вовсе – сам Минфин России предложил, как выйти из такой ситуации (письмо от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172). Нужно воспользоваться пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ и придать договору обратную силу: распространить его действие на период с момента передачи здания потенциальному арендатору. Тогда договор, пусть и пока не зарегистрированный, станет документом, подтверждающим, что фактически аренда уже началась. А это значит, что требования Налогового кодекса РФ о документальном подтверждении расходов будут выполнены.

Делаем вывод: чтобы избежать споров с налоговиками, следует внести в договор аренды положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента его подписания. Сформулировать это положение (пункт договора) можно таким образом: «Условия договора применяются к отношениям, возникшим с момента передачи здания от арендодателя арендатору».

Отметим, что, если изначально стороны не предусмотрели в договоре обратной силы, это условие можно установить и в дополнительном соглашении. Правда, такое соглашение, как и основной договор, необходимо будет зарегистрировать.

Договор зарегистрирован, но в последующем в него были внесены изменения

Типичная ситуация: договор аренды зарегистрирован, но после госрегистрации стороны двусторонним соглашением изменили (увеличили) размер арендной платы. Вправе ли в подобном случае турфирма отразить в налоговом учете полную сумму новой арендной платы, если допсоглашение не было зарегистрировано?

Специалисты Минфина России настаивают, что этого сделать не удастся. По мнению чиновников, арендные платежи в повышенном размере подлежат включению в состав расходов только после государственной регистрации соглашения об изменении договора (см., например, письмо Минфина России от 30 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/471).

Правда, недавно Минфин России несколько смягчил свою позицию по этому вопросу: если условия допсоглашения распространены на период до момента госрегистрации, арендные платежи в размере, установленном соглашением, которое находится на регистрации, могут учитываться с момента этого изменения (письмо Минфина России от 11 июля 2008 г. № 03-03-05/77). Аналогичное мнение высказано и в письме УФНС России по г. Москве от 28 марта 2008 г. № 20-12/030173.

По мнению автора, заключение дополнительного соглашения (вне зависимости от того, зарегистрировано оно или нет) не влияет на возможность учесть расходы на аренду при налогообложении. Доводы те же – изменение размера арендной платы не делает договор аренды незаключенным. Следовательно, увеличенная сумма арендных платежей может быть учтена для целей налогообложения прибыли, если соответствующие расходы экономически обоснованы и документально подтверждены. Судебная практика также подтверждает этот вывод (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2008 г. № А56-30518/2006).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка