Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Номер за пять минут

Подписка
6 номеров в подарок!
№2

Если заключен предварительный договор аренды

1 ноября 2009 31 просмотр

Если заключен предварительный договор аренды

Правовое регулирование предварительного договора аренды осуществляется на основании статьи 429 Гражданского кодекса РФ. Договор составляется в простой письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия будущего основного договора (местонахождение офиса, его площадь, размер арендной платы, иные признаки, которые позволяют идентифицировать договор).

Кроме того, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор аренды. Если такой срок не определен, основной договор должен быть подписан в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

Если одна из сторон предварительного договора впоследствии уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна сторона не направит другой предложение заключить данный договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Условия предварительного договора о ремонте

Чтобы избежать споров с арендодателем в вопросах, касающихся ремонта, а также снизить налоговые риски, турфирме необходимо уделить особое внимание условиям предварительного договора аренды. В нем должны быть прописаны понятия капитального и текущего ремонта, критерии отделимости и неотделимости улучшений, порядок возмещения их стоимости арендодателем.

Как отличить ремонт от улучшений имущества?

Арендуя офис, турфирма может побелить в нем потолки, покрасить стены, заменить двери и окна. Причем иногда трудно определить, что считать ремонтом, а что улучшением имущества. Как следует из письма Минфина России от 16 октября 2007 г. № 03-03-06/2/191, турфирма может самостоятельно определить, какие затраты являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений. Но учтите: от этого будет зависеть налоговый учет данных расходов при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Надо сказать, что по общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя. Арендатор же со своей стороны должен делать текущий ремонт (ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

Если арендатор произвел отделимые улучшения имущества, они являются его собственностью при условии, что иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ), осуществленных с согласия арендодателя, должна быть возмещена арендатору. Однако, если турфирма не получит разрешение на неотделимые улучшения имущества, она не вправе рассчитывать на возмещение их стоимости. Мало того, арендодатель может даже потребовать, чтобы турфирма вернула ему помещение в том состоянии, в котором она его получила (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Налоговый учет расходов на ремонт по предварительному договору

Если заключен предварительный договор аренды, можно ли учесть произведенные расходы на ремонт в целях налогообложения прибыли?

Позиция чиновников по этому вопросу неизменна. В письмах от 10 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/16 Минфин России в очередной раз высказал мнение, что, согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем заключить основной договор, и, следовательно, расходы учитываются в целях налогообложения прибыли с момента заключения основного договора.

Однако если обратиться к арбитражной практике, то можно привести примеры дел, когда судьи указали, что расходы по предварительному договору аренды также можно учесть в целях налогообложения (постановления ФАС Московского округа от 24 октября 2008 г. № КА-А40/9881-08, ФАС Северо-Западного округа от 22 сентября 2005 г. № А56-41619/04).

Налоговый учет расходов, когда заключен договор аренды

Если же турфирма уже заключила договор аренды, стоимость проведенного ремонта арендованного помещения она сможет учесть в расходах в целях налогообложения прибыли (ст. 260 Налогового кодекса РФ). Если, конечно же, обязанность по его проведению возложена на нее в договоре аренды. Учесть расходы по ремонту арендованного помещения можно и при «упрощенке» (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).

А вот затраты на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и не возмещаемые им, в расходы для целей налогообложения прибыли не списываются (письмо УФНС России по г. Москве от 24 марта 2006 г. № 20-12/25161).

Неотделимые улучшения, не компенсируемые арендодателем, но произведенные с его согласия, могут формировать стоимость амортизируемого имущества турфирмы (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ), если:
1) затраты направлены на получение дохода;
2) имеются документы, подтверждающие произведенные расходы;
3) есть согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений;
4) в договоре аренды указано, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендатору.

Тогда амортизация таких улучшений , определенном в пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ: в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств.

Как отмечают чиновники, амортизация начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды (письмо Минфина России от 17 августа 2009 г. № 03-03-06/1/524).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка