Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

По-новому подтверждайте вид деятельности в ФСС

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7

У арендованного помещения поменялся собственник

1 марта 2011 35 просмотров

Помещением можно пользоваться

По общему правилу (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ), если у арендованного помещения поменялся собственник, это не ущемляет права турфирмы (арендатора). Поскольку в этом случае договор аренды не может быть изменен или расторгнут.

Необходимо только заключить соответствующие договоры о замене арендодателя или же, согласно существующей практике, в этом случае обычно уведомляют турфирму о новом собственнике имущества. Данные положения распространяются и на отношения субаренды. В информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 Гражданского кодекса РФ о сохранении в силе договора при изменении сторон.

Но учтите: при ликвидации арендодателя нормы статьи 617 Гражданского кодекса РФ не применяются. Поэтому если арендодатель ликвидировался и его права не перешли к правопреемнику, турфирма не сможет продолжать занимать предоставленное ей помещение ().

Что не вправе делать арендодатель

Если у арендованного помещения поменялся собственник, он не вправе:
1) требовать выселения арендатора. Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя;
2) изменять стоимость договора. Если новый арендодатель в одностороннем порядке изменит стоимость арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом, такое изменение может быть признано нарушением. Например, данный вывод был сделан в ;
3) требовать внесения изменений в договор аренды в части уменьшения арендных платежей на сумму НДС. Применяемая арендодателем система налогообложения не может являться основанием для изменения цены гражданско-правового договора.

В отношении желания нового собственника изменить цену договора следует особо отметить, что, согласно статье 424 Гражданского кодекса РФ, цена договора устанавливается исключительно соглашением сторон.

Ее изменение после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом либо в установленном законом порядке.

Новый арендодатель может обратиться к арендатору с просьбой о заключении дополнительного соглашения, в котором он может, к примеру, предусмотреть следующее:
– увеличение стоимости аренды;
– изменение порядка внесения платы;
– уменьшенную ставку платы на сумму НДС.

Аналогичное мнение выражено и в решениях арбитров (постановления ФАС Уральского округа от 10 июня 2010 г. № Ф09-3962/10-С6, ).

При изменении условий договора новый арендодатель не связан ограничениями прежнего собственника, если таких ограничений нет в договоре. Например, он не обязан рассчитывать арендную плату, руководствуясь базовой ставкой, утверждаемой органом местного самоуправления (). На практике смена собственника приводит к удорожанию стоимости пользования помещением после истечения срока договора.

Когда договор может быть расторгнут

Вместе с тем договор может быть расторгнут при смене собственника при следующих условиях. Во-первых, если в договоре имеется соответствующее условие.

Согласно судебной практике, условие аренды о его расторжении в случае, если право собственности на имущество перешло к другому лицу, не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Если договор заключается на срок свыше года, он подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, если в договоре имеется указание на возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Имеется судебная практика, согласно которой простого указания на возможность расторжения договора по инициативе арендодателя достаточно для того, чтобы он мог отказаться от договора по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, то есть без обращения в суд (постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09).

Поэтому, заключая договор аренды, турфирме нужно избегать включать в него условия о том, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке; что договорные отношения автоматически разрываются при смене собственника.

Важно запомнить

Чтобы обезопасить себя на случай расторжения договора при смене собственника имущества, турфирме при заключении договора следует включить в него условия о возмещении убытков, причиненных при расторжении соглашения при смене собственников. Целесообразно установить конкретный размер убытков, которые должен выплатить арендодатель.

Кроме того, целесообразно включить условия о штрафах и пенях, налагаемых на арендодателя при расторжении договора раньше установленного срока.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Бюджетник 28 марта 2017 15:00 Электронный больничный
Кдело 28 марта 2017 12:00 Дата трудового договора

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка