Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Желаю вам в новом году

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Если арендованное имущество улучшено

1 декабря 2011 5 просмотров

Правовые основы аренды

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Объектом аренды могут выступать земельные участки (другие обособленные природные объекты), предприятия (другие имущественные комплексы), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

Но бывает, что арендатору нужно улучшить имущество. Так вот, неотделимыми улучшениями считаются те, которые невозможно отделить от имущества, не причинив ему вреда.

Финансовые органы считают, что такими улучшениями являются капвложения, связанные с реконструкцией, модернизацией и техническим перевооружением (письмо Минфина России от 18 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/763).

Так, к неотделимым улучшениям относятся любые преобразования имущества, которые нельзя квалифицировать как текущий или капитальный ремонт.

Налоговый учет неотделимых улучшений

Если арендованное имущество улучшено за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, ситуация будет развиваться следующим образом.

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, то арендатор вправе отразить их в учете как объекты собственного имущества. И тогда он может амортизировать их в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов или для капитальных вложений в указанные объекты.

Отметим, что эти нормы устанавливаются в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ).

Амортизация начисляется арендатором со следующего месяца после того, как улучшения введены в эксплуатацию. Начисление амортизации прекращается после окончания срока аренды и возврата объекта арендодателю.

Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды, то часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована, следовательно, арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные улучшения.

Арендатору важно знать, как оформляются отношения сторон по окончании срока договора аренды. Если договор продлевается (пролонгируется), то первоначальный договор, в рамках которого были произведены улучшения, продолжает действовать, и арендатор и после пролонгации может продолжать начислять амортизацию по произведенным им улучшениям (письма Минфина России от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/2/75, от 20 марта 2007 г. № 03-03-06/1/167).

А вот если договор аренды прекращает свое действие и стороны подписывают новый договор, арендатор теряет право амортизировать улучшения, произведенные им в рамках старого договора аренды (письма Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158, от 8 октября 2008 г. № 03-03-06/2/140).

Применение премии

Согласно пункту 9 статьи 258 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики имеют право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов (не более 30% – в отношении основных средств, относящихся к третьей-седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением тех, которые получены безвозмездно).

Аналогичные правила применяются в отношении расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.

Применение же амортизационной премии в отношении арендованного имущества является спорным. Так, по мнению Минфина России, это правило не распространяется на арендаторов, которые с согласия арендодателей осуществили капитальные вложения в арендованные объекты (письма от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663, от 9 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/18, от 24 мая 2007 г. № 03-03-06/1/302).

Свою позицию финансовое ведомство объясняет тем, что, во-первых, неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе арендатора и, во-вторых, для капитальных вложений в арендованные объекты предусмотрен особый порядок начисления амортизации.

Однако, согласно пункту 9 статьи 258 Налогового кодекса РФ, правом применения амортизационной премии могут воспользоваться налогоплательщики в отношении любых капитальных вложений (за исключением основных средств, полученных безвозмездно).

Как видим, данной нормой не исключено применение амортизационной премии в отношении арендованных основных средств.

И арбитры в этом вопросе также на стороне налогоплательщиков (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 г. № А74-956/2011, ФАС Московского округа от 2 февраля 2011 г. № КА-А40/15635-10).

Но если арендатор с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения имущества, стоимость которых ему не возмещается, и решил воспользоваться своим правом на единовременное включение амортизационной премии в расходы, ему, возможно, придется доказывать правомерность своих действий в суде.

Важно запомнить

Если арендованное имущество улучшено, чиновники отказывают арендаторам в применении амортизационной премии. Хотя в суде организациям удается отстоять свое право на это.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка