Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Если арендодатель является физическим лицом

1 июля 2008 21 просмотр

Юридические аспекты договора аренды, если арендодатель является физическим лицом

Гражданский кодекс РФ четко определяет, что если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то независимо от срока действия договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

На какие моменты нужно обратить внимание, подписывая такой договор? Об этом далее.

Срок аренды

В договоре лучше установить конкретный срок аренды, хотя он и не является обязательным. Если его не оговорить, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок. На первый взгляд арендатору (в нашем случае торговой фирме) это выгодно. На самом же деле в этом случае могут возникнуть нежелательные последствия – арендодатель имеет право в любой момент отказаться от аренды. Правда, он должен сообщить о своем намерении не менее чем за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Торговая фирма тоже может воспользоваться таким правом и отказаться от аренды, когда захочет. Тем не менее лучше все же заранее знать, когда придется менять местонахождение торгового зала (с этим связана постановка на налоговый учет), чем в суматохе искать новое помещение. Ведь на практике арендодатели часто игнорируют требование о трехмесячном предупреждении.

Изменение арендной платы

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что стороны могут менять размер арендной платы по обоюдному согласию. Но там есть оговорка: «...если иное не предусмотрено договором». Это дает возможность арендодателю включить в текст договора условие о том, что он может повышать стоимость аренды по своему усмотрению, что, естественно, невыгодно фирме-арендатору. Поэтому, заключая договор, торговая фирма должна настаивать на включении условия об изменении цены только по соглашению сторон.

Нельзя пропускать мимо и условие о периоде, по истечении которого арендодатель вправе поднять арендную плату. Гражданский кодекс РФ разрешает это делать не чаще одного раза в год. Но арендодатели ухитряются обходить это ограничение. Например, они предусматривают ежеквартальную индексацию платы с учетом инфляции или курса валюты. Тем самым периодически повышая стоимость аренды. Но такое повышение признается судами всего лишь расчетом арендной платы, а не ее увеличением (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Поэтому для арендатора выгоднее, чтобы арендная плата была в твердой сумме, а не в «плавающей».

Регистрация договора аренды

Договор аренды недвижимого имущества, который стороны заключили на срок больше года, требует обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).

Популярный способ избежать госрегистрации договора аренды – заключить его на срок менее года, а по истечении срока – пролонгировать. Однако здесь надо учесть такую тонкость. Договор аренды недвижимости, срок действия которого обозначен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего числа (30-го или 31-го) предыдущего месяца следующего года, признается в арбитражной практике заключенным на год. Поэтому он подлежит государственной регистрации (п. 3 информационного письма № 66).

Так что если требуется избежать госрегистрации, срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней – если аренда попадает на високосный год). Например, с 1 января по 30 декабря 2008 года.

Статус арендодателя

Еще один вопрос, который часто возникает на практике: если арендодатель является физическим лицом, должен ли он, заключая договор аренды с торговой фирмой, получать статус индивидуального предпринимателя?

Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занимается предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам:
– имущество изначально было приобретено для извлечения дохода;
– у данного гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами;
– все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций.

Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.

Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.

Учет расходов по аренде

В бухгалтерском учете расходы по оплате аренды торгового зала являются расходами по обычным видам деятельности и признаются ежемесячно (п. 5 и 18 ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н).

В рассматриваемой нами ситуации начисленная сумма арендной платы отражается по дебету счета 44 «Расходы на продажу» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В налоговом учете арендная плата учитывается в составе расходов при расчете налога на прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Если фирма работает на «упрощенке», то затраты также можно включить в состав налоговых расходов (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ).

Расчеты с арендодателем

Учет расчетов торговой организации с арендодателем будет зависеть от его статуса. Здесь возможно две ситуации:
– арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован;
– арендодатель является индивидуальным предпринимателем.

Рассмотрим каждый из этих случаев подробно.

Арендодатель в качестве предпринимателя не зарегистрирован

Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ).

Арендная плата. В рассматриваемом случае торговая организация является источником выплаты доходов физическому лицу – арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с суммы арендной платы, перечисляемой арендодателю. При этом заявления для исполнения обязанностей налогового агента от арендодателя получать не требуется (письмо Минфина России от 10 ноября 2006 г. № 03-05-01-05/247). Исчисление НДФЛ бухгалтерия торговой фирмы должна производить нарастающим итогом с начала календарного года. Удержание НДФЛ производится при фактической выплате дохода (п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Возмещение коммунальных расходов. На практике часто бывает, что торговая компания не только перечисляет арендодателю арендную плату, но и возмещает ему коммунальные расходы. Суммы возмещения физическому лицу – арендодателю коммунальных и эксплуатационных расходов, фактически произведенных арендатором, определяемых на основании подтверждающих документов, не могут рассматриваться как получение физическим лицом – арендодателем экономической выгоды, следовательно, не облагаются НДФЛ. Такое мнение было высказано специалистами Минфина России в письмах от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/366 и от 9 июля 2007 г. № 03-04-06-01/220.

Подача сведений в инспекцию. Не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, торговая организация должна сдать в свою налоговую инспекцию сведения о выплаченных арендодателю доходах и удержанном налоге по форме 2-НДФЛ. Этот вывод следует из пункта 2 статьи 230 Налогового кодекса РФ.

ЗАО «Мобильная связь» арендовала у Петрова В.Г. помещение на первом этаже здания под торговый зал для продажи сотовых телефонов. В качестве индивидуального предпринимателя Петров В.Г. не зарегистрирован.

Согласно договору ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выдается Петрову из кассы ЗАО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера.

Ежемесячно бухгалтер ЗАО «Мобильная связь» будет оформлять такие проводки:

Дебет 44
Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 50 000 руб. – начислена арендная плата согласно договору аренды;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 6500 руб. (50 000 руб. х 13%) – удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
Кредит 50
– 43 500 руб. (50 000 – 6500) – выплачена сумма аренды за минусом удержанного налога.

Арендодатель – индивидуальный предприниматель

В этом случае фирма не является налоговым агентом по НДФЛ (п. 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ). В подобной ситуации с полученного вознаграждения арендодатель сам исчисляет и уплачивает НДФЛ в соответствии с нормами статьи 227 Налогового кодекса РФ.

Однако на практике налоговики разрешают так поступать только в том случае, если сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров при налоговой проверке, действовать нужно так.

У арендатора нужно запросить копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из ЕГРИП. Здесь также возможно две ситуации:
– в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
– в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один из видов деятельности, который ведет индивидуальный предприниматель, например «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».

В первом случае отношения с арендатором должны строиться в том же порядке, как описано выше для ситуации, когда арендатор в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).

Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно. Торговая компания, оплачивая аренду, налог удерживать не должна. Также не нужно подавать сведения в налоговую инспекцию.

ЗАО «Мобильная связь» арендовало у Петрова В.Г. помещение под торговый зал для продажи сотовых телефонов.

Петров В.Г. предъявил бухгалтерии ЗАО «Мобильная связь» следующие документы:
– копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
– копию выписки из ЕГРИП, где один из видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».

Согласно договору ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выплачивается Петрову из кассы ЗАО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера.

Ежемесячно бухгалтер ЗАО «Мобильная связь» будет делать такие проводки:

Дебет 44
Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 50 000 руб. – начислена арендная плата согласно договору аренды;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»
Кредит 50
– 50 000 руб. – выплачена сумма аренды из кассы торговой организации на основании расходного кассового ордера.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка