Журнал, справочная система и сервисы

Реконструкция арендованного здания склада

19 февраля 2010 80 просмотров

Собственник возмещает стоимость капвложений

Как правило, реконструкция арендованного здания склада (достройка, дооборудование, модернизация) признается работами капитального характера по неотделимым улучшениям имущества. Эти улучшения являются собственностью арендодателя (если иное не предусмотрено договором) и переходят на его баланс (п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).

Бухгалтерский учет

Если оптовая фирма проводит такие работы собственными силами, в бухучете делается запись:

Дебет 08    Кредит 10 (44, 60, 70, 76...)
– отражены затраты, связанные с реконструкцией (достройкой, дооборудованием, модернизацией) арендованного имущества.

Если организация для реконструкции здания привлекает сторонних подрядчиков, это отражается проводкой:

Дебет 08    Кредит 60 (76...)
– отражена стоимость подрядных работ по реконструкции (достройке, дооборудованию, модернизации) арендованного имущества.

Как правило, если усовершенствования проведены с согласия арендодателя, он возмещает арендатору их стоимость.

Причем компенсировать затраты торговой фирмы собственник может как перечислив ей деньги, так и путем зачета своей задолженности в счет арендных платежей.

А неотделимые улучшения переходят на баланс собственника по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок: например, передача неотделимых улучшений возможна сразу после завершения работ.

Как отразить передачу таких улучшений? Обратимся к пункту 35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Здесь сказано, что стоимость капвложений (в случае если арендатор передает собственнику результат капитальных работ, которые подлежат компенсации) списывается с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Таким образом, на дату передачи арендодателю неотделимых улучшений здания склада бухгалтер торговой компании должен сделать следующую проводку:

Дебет 76    Кредит 08
– списана стоимость неотделимых улучшений арендованного объекта, подлежащих компенсации арендодателем (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта).

Налог на добавленную стоимость

При передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного здания фирма должна начислить НДС. Ведь в данной ситуации имеет место передача права собственности на возмездной основе, то есть реализация результатов выполненных работ. А такая операция признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Аналогичной точки зрения придерживаются и контролирующие ведомства (см., например, письма Минфина России от 29 августа 2008 г. № 03-07-11/290, ФНС России от 18 мая 2006 г. № 03–1-03/985@). Эту позицию разделяют и судьи (см., например, постановление ФАС Московского округа от 19 февраля 2007 г. № КА–А40/450-07).

Налог, предъявленный сторонними организациями, проводящими работы по неотделимым улучшениям арендованного имущества (а также поставщиками материалов и т. п.), арендатор вправе принять к вычету. Разумеется, если при этом соблюдаются общие условия для вычета «входного» НДС, перечисленные в статьях 171 и 172 Налогового кодекса РФ. Такой вывод следует из письма ФНС России от 18 мая 2006 г. № 03-1-03/985@.

В апреле 2010 года торговая фирма ООО «Трейдсервис» смонтировала в помещении арендованного склада вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому она считается неотделимым улучшением. Работы были проведены с согласия арендодателя, который компенсирует фирме стоимость усовершенствований. Монтаж осуществляла сторонняя подрядная организация, стоимость работ составила 590 000 руб. (включая НДС –90 000 руб.).

Договором аренды предусмотрено, что вентиляционная система переходит на баланс арендодателя сразу после окончания работ (а не по истечении срока аренды). Акт сдачи-приемки стороны подписали в июне 2010 года. В этом же месяце арендодатель перечислил на расчетный счет ООО «Трейдсервис» сумму компенсации.

Бухгалтер торговой фирмы сделал такие записи.

В апреле 2010 года:

Дебет 08    Кредит 60
– 500 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ (реконструкция арендованного здания склада);

Дебет 19    Кредит 60
– 90 000 руб. – учтен НДС, предъявленный подрядной организацией;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19
– 90 000 руб. – принят к вычету НДС по подрядным работам.

В июне 2010 года:

Дебет 76    Кредит 08
– 500 000 руб. – переданы на баланс арендодателя неотделимые улучшения (на основании акта сдачи-приемки работ);

Дебет 76    Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 90 000 руб. (500 000 руб. х 18%) – начислен НДС со стоимости переданных неотделимых улучшений;

Дебет 51    Кредит 76
– 590 000 руб. – получена компенсация стоимости неотделимых улучшений от арендодателя.

Налог на прибыль

В данной ситуации имеет место передача результатов выполненных работ. Значит, сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений следует рассматривать как выручку от реализации работ. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России (см., например, письма от 25 января 2010 г. № 03-03-06/1/19, от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159).

Затраты на создание неотделимых улучшений можно учесть в составе налоговых затрат как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ. Аналогичного мнения придерживаются и контролирующие ведомства (см., например, письма МНС России от 21 июня 2004 г. № 02-4-07/229, Минфина России от 29 мая 2007 г. № 03-03-06/1/334).

Обратите внимание: для торговой фирмы в данной ситуации неотделимые улучшения здания склада, выполненные по согласованию с собственником (и возмещаемые им), не признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Ведь капвложения в арендованные объекты основных средств, стоимость которых арендодатель возмещает арендатору, амортизируются арендодателем. То есть торговая компания не должна начислять амортизацию по таким улучшениям.

Арендодатель не компенсирует расходы арендатора

Условия договора аренды могут предусматривать, что собственник не компенсирует торговой организации – арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет

В этом случае арендатор вправе учитывать их как объекты собственного имущества – в течение срока действия договора аренды. Таким образом, при вводе неотделимых улучшений в эксплуатацию делается проводка:

Дебет 01    Кредит 08
– принят на учет объект основных средств.

Заметьте: в случае если неотделимые улучшения учитываются арендатором в бухучете в составе основных средств, то они подлежат включению в облагаемую базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

В бухгалтерском учете торговая фирма начисляет амортизацию неотделимых улучшений в течение срока аренды:

Дебет 44    Кредит 02
– начислена амортизация объекта основных средств.

Делают это начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта на учет.

Причем срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета можно ограничить сроком действия договора аренды (п. 20 ПБУ 6/01). Начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем выбытия объекта (передачи его на баланс собственника при прекращении договора аренды).

Поскольку в данной ситуации арендодатель расходы торговой фирмы не компенсирует, передачу неотделимых улучшений на его баланс следует рассматривать как безвозмездную передачу имущества (письмо Минфина России от 31 декабря 2009 г. № 03–07-11/341). Она сопровождается следующими записями:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств»
Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
– списана первоначальная стоимость безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений;

Дебет 02
Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана сумма начисленной амортизации;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана остаточная стоимость безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС при безвозмездной передаче.

Налоговый учет

В налоговом учете, так же как и в бухгалтерском, арендатор получает право амортизировать произведенные капитальные вложения (п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Начинают начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода актива в эксплуатацию, а прекращают с 1-го числа месяца, следующего за месяцем передачи объекта на баланс собственника.

Обратите внимание на следующий момент.

С 1 января 2010 года пункт 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ действует в редакции Федерального закона от 25 ноября 2009 г. № 281-ФЗ. И теперь применяется такая норма: начислять налоговую амортизацию неотделимых улучшений арендатор вправе исходя из срока полезного использования данного актива, определенного Классификацией, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1.

Соответственно торговая фирма может отнести усовершенствование к отдельной амортизационной группе, отличной от группы, в которую включено арендованное здание (письмо Минфина России от 21 января 2010 г. № 03-03-06/2/7).

Также не запрещается использовать и тот срок эксплуатации, который установлен для самого объекта аренды. Иными словами, торговая компания вправе самостоятельно выбрать, исходя из какого срока полезного использования (для арендованного здания или для капитальных вложений) амортизировать неотделимые улучшения.

Поскольку срок службы созданного актива, как правило, намного меньше срока службы арендованного помещения, налоговую амортизацию, разумеется, выгоднее начислять исходя из срока полезного использования неотделимого улучшения.

Напомним, что раньше (до 1 января 2010 года) арендаторы были лишены права выбора. Пункт 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ предписывал амортизировать усовершенствования только исходя из срока службы улучшенного объекта аренды.

Передавая неотделимые улучшения собственнику (без получения от него компенсации), торговая организация не получает никаких доходов. То есть речь идет о безвозмездной передаче имущества. Следовательно, расходы, связанные с такой передачей (например, остаточную стоимость переданного усовершенствования), нельзя включить в состав налоговых затрат. Основание – пункт 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Комментарий специалиста

– Организация оптовой торговли дооборудовала помещение арендованного склада. Во время проведения работ по реконструкции помещение склада простаивает, то есть не используется по прямому назначению – для хранения и отгрузки товаров. Вправе ли арендатор признать в налоговом учете (по налогу на прибыль) арендные платежи за этот период?

– Да, вправе.

Арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Основание – подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Каких-либо положений, ограничивающих учет арендных платежей в составе налоговых расходов, в случае если арендованный объект реконструируется и соответственно простаивает и не используется для извлечения дохода, Налоговым кодексом РФ не установлено.

Следовательно, арендные платежи в вышеуказанной ситуации могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли. Косвенное подтверждение тому отражено в письме Минфина России от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/155.

Д.В. Осипов, консультант отдела налогообложения прибыли (дохода) организаций Минфина России.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

Какие займы выдает ваша компания?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка