Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Затраты на ремонт арендованного помещения

25 мая 2010 18 просмотров

Ремонт арендованного помещения

Арендовав помещение магазина, компания обязана поддерживать его в надлежащем состоянии и проводить текущий ремонт (если договором не установлено иное). Таково требование пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ. На практике же часто бывает, что здание нуждается и в капитальном ремонте.

По общему правилу капитальный ремонт арендованного помещения – обязанность арендодателя (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Однако и арендатор может провести такой ремонт, если:
– это прямо предусмотрено договором;
– арендодатель, который должен проводить капремонт, уклоняется от своих обязательств (в этом случае торговая фирма вправе взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы).

Стоимость ремонта можно признать

Затраты на ремонт арендованного помещения разрешается учитывать в составе налоговых расходов при расчете облагаемой базы по единому налогу (разумеется, при условии, что компания рассчиталась с поставщиками необходимых материалов, подрядчиками и т. п.). Основание – подпункт 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Причем данная норма не уточняет, стоимость какого именно ремонта арендатор, применяющий «упрощенку», вправе признать в налоговом учете. Поэтому, по нашему мнению, порядок учета затрат на текущий и капитальный ремонт при работе на спецрежиме не различается.

Момент признания расходов

Договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Предположим, что фирма заключила долгосрочный договор аренды помещения магазина, покрасила там стены и потолок (провела текущий ремонт), но сделка к этому моменту еще не была зарегистрирована. Когда можно признать затраты на ремонт арендованного помещения?

Мнение чиновников. Финансисты полагают, что, пока договор не зарегистрирован, арендатор на «упрощенке» не вправе учесть расходы на ремонт в составе налоговых затрат. Причина – до момента регистрации договора аренды в установленном порядке он не считается заключенным. Значит, компания формально еще не является арендатором помещения. Поэтому в рассматриваемой ситуации нормы Налогового кодекса РФ об учете расходов на ремонт арендованного здания применяться не могут (см., например, письмо Минфина России от 12 мая 2009 г. № 03-11-06/2/84).

Альтернативная точка зрения. В подпункте 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ нет требования о наличии обязательной госрегистрации договора аренды для учета расходов на ремонт в составе налоговых затрат. Главное, чтобы арендатор использовал имущество в деятельности, связанной с получением дохода, а документы на госрегистрацию были поданы (то есть договор аренды будет в дальнейшем зарегистрирован).

Как поступить на практике. Если торговая компания хочет избежать претензий со стороны контролеров, то в состав налоговых затрат нужно включать только те расходы на ремонт, которые понесены после госрегистрации договора аренды. Однако, поступив иначе, по нашему мнению, у фирмы есть шанс отстоять свою правоту в арбитражном суде (право на признание затрат).

Если собственник компенсирует расходы арендатора

В этой ситуации сумму компенсации надо включить в состав доходов. И рассматривать ее как выручку от реализации работ. Такой вывод следует, в частности, из письма Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-11-06/2/41 и устных разъяснений финансистов.

Что касается затрат, понесенных в ходе выполнения таких работ, то необходимо отметить следующее. Наличие арбитражной практики свидетельствует о том, что инспекторы на местах запрещают арендаторам на «упрощенке» включать суммы возмещаемых ремонтных расходов в состав налоговых затрат. Свою позицию они аргументируют тем, что плательщики налога на прибыль признают данные затраты в составе «ремонтных» расходов только в том случае, если арендодатель не возмещает указанные затраты. Таково требование пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. По мнению инспекторов, это положение применимо и в отношении компаний на упрощенной системе.

Однако на арендаторов, применяющих «упрощенку», данная норма распространяться не может. Ведь в Налоговом кодексе РФ не установлено, что правила статьи 260 Налогового кодекса РФ (в отличие от ряда других «прибыльных» статей) применяются при упрощенной системе налогообложения.

Следовательно, фирмы на спецрежиме вправе признать затраты на ремонт арендованных объектов в налоговом учете, и даже в том случае, если их компенсирует собственник. Но, конечно, при условии, что они оплачены, экономически обоснованы и документально подтверждены (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 ноября 2006 г. № А33-34777/05-Ф02-6084/06-С1).

А вот поступившие суммы следует учесть в составе налоговых доходов.

Доcтройка и дооборудование объекта

Торговая фирма – арендатор может не только отремонтировать, но и дооборудовать (реконструировать) арендованное помещение. Результатом таких работ, как правило, становятся неотделимые улучшения арендованного имущества.

Порядок учета таких расходов будет зависеть от того, компенсирует собственник стоимость капвложений или нет.

Собственник не компенсирует расходы арендатора

Итак, капитальные вложения в арендованное имущество проведены с согласия арендодателя, но он по договору не возмещает их стоимость.

Налоговый учет. Обратимся к пункту 4 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Здесь сказано, что в состав основных средств компании на «упрощенке» включают объекты, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса РФ. А в пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ говорится, что амортизируемым имуществом, в частности, считаются неотделимые улучшения арендованных объектов.

Таким образом, вновь созданный актив (усовершенствование) для компании-арендатора признается объектом основных средств до тех пор, пока он не перейдет на баланс собственника (по окончании срока аренды). Поэтому арендатор получает право включить затраты на создание улучшений в состав налоговых расходов (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Делать это необходимо по правилам, предусмотренным для налогового учета основных средств при «упрощенке». Так, стоимость усовершенствования списывается равными долями в течение налогового периода начиная с момента его ввода в эксплуатацию (п. 3 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Аналогичный вывод следует, в частности, из письма Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-11-06/2/41.

Передача неотделимых улучшений на баланс арендодателя в данном случае рассматривается как безвозмездная передача активов. При этом в налоговом учете, по нашему мнению, надо применить правила, предусмотренные пунктом 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ для случаев реализации (передачи) основных средств. А именно: если фирма передает актив до истечения специальных сроков, установленных пунктом 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, то придется налоговую базу по единому налогу.

Дополнительно отметим: хотя компании на «упрощенке» и освобождены от бухучета, вести учет основных средств они все-таки обязаны (подробно – в журнале ).

Бухгалтерский учет. Созданное неотделимое улучшение арендатор должен отразить в составе основных средств и в бухгалтерском учете, начисляя по нему амортизацию по правилам бухучета. Передав созданный актив на баланс собственника помещения магазина, торговая компания прекращает амортизировать его (с 1-го числа месяца, следующего за месяцем выбытия). Передачу усовершенствования отражают как безвозмездную передачу основных средств.

Арендодатель возмещает расходы

Условие о компенсации собственником стоимости неотделимых улучшений специально прописывать в договоре не нужно. По общему правилу если такие работы проведены с согласия арендодателя, то он должен по умолчанию компенсировать арендатору стоимость усовершенствований (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).

В данной ситуации собственником улучшений изначально считается арендодатель. А сами усовершенствования переходят на его баланс, как правило, после завершения работ.

В рассматриваемом случае капитальные вложения не будут для арендатора объектами основных средств. Поэтому для торговой компании передача таких активов является не реализацией основных средств, а продажей результатов выполненных работ.

Следовательно, затраты, связанные с производством улучшений (стоимость деталей, запчастей, материалов, услуг подрядчика и т. п.), можно единовременно списать при расчете базы по единому налогу, при условии что они перечислены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ и оплачены.

Соответственно сумму компенсации стоимости дооборудования (достройки, реконструкции) арендованного здания магазина нужно отразить в налоговом учете как выручку от реализации работ. Сделать это необходимо сразу после получения суммы возмещения от арендодателя (п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).

Реконструкция – не ремонт!

На практике необходимо различать расходы на ремонт арендованных объектов и на их реконструкцию, поскольку затраты на реконструкцию признаются в налоговом учете иначе. Реконструкция (а также достройка, модернизация, дооборудование) отнесена к работам, в результате которых имущество приобретает новые или дополнительные свойства и качества (увеличение производственных мощностей, площади, пропускной способности и т. п.). Таким образом, работы по реконструкции (достройке) здания можно рассматривать как его улучшение. В результате же ремонта свойства и качества объекта остаются неизменными. Ремонт (как текущий, так и капитальный) проводят лишь с одной целью – заменить поврежденные или изношенные конструктивные элементы и системы.

В письме Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-03-06/4/29 специалисты главного финансового ведомства отметили, что при разграничении модернизации (реконструкции) и ремонта объектов основных средств определяющее значение имеет характер выполненных работ. Иначе говоря, следует оценить, привели ли такие работы к изменению назначения актива или приобретению им новых качеств. При этом стоимость работ значения не имеет.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка