Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Какие люди в нашей бухгалтерии!

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Сдача части торговой площади в аренду

25 июля 2011 172 просмотра

Правовые основы сдачи имущества в аренду

Сдача части торговой площади в аренду. Если торговая площадь принадлежит магазину на праве собственности, никаких юридических препятствий для сдачи ее в аренду нет.

Однако если магазин сам арендует помещения, то для передачи их уже в субаренду требуется разрешение арендодателя. На это указано в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Его согласие может быть выражено в любой форме – например, зафиксировано в отдельном письме или в самом договоре аренды. Но в любом случае заключить договор субаренды можно на срок, не превышающий период аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

При заключении договора аренды (субаренды) следует учитывать, что, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество (в нашем случае – часть торговой площади), которое передается арендатору. Идеально будет приложить к договору план всего помещения, выделив в нем границы той части, которая сдается в аренду (субаренду).

Режим налогообложения доходов от аренды

Сдача части торговой площади в аренду. От условий договора аренды, вернее, от того, что именно передается арендатору и для каких целей, зависит и режим налогообложения, применяемый магазином в отношении этой деятельности.

Напомним, что в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ один из видов деятельности, переводимой на уплату ЕНВД, – это передача во временное пользование объектов нестационарной торговой сети, торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.

Иными словами, сдача в аренду торговых мест в магазинах и павильонах не переводится на «вмененку», поскольку они относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговые залы (ст. 346.27 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 7 апреля 2011 г. № 03-11-11/85, от 21 марта 2011 г. № 03-11-06/3/31, .

Не подпадают под ЕНВД доходы магазина и в том случае, когда по договору аренды сдаваемое помещение должно использоваться под склад, а не для торговли. Даже если фактически арендатор использует помещение для розничной торговли (письма Минфина России , от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

В то же время при передаче в аренду части площади холла торгового центра следует уплачивать единый налог на вмененный доход (письмо Минфина России от 22 ноября 2007 г. № 03-11-04/3/452).

При этом для целей исчисления «вмененного» налога не имеет значения, передается имущество в аренду или в субаренду. Ведь правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Это следует из писем Минфина России от 28 августа 2008 г. № 03-11-04/3/405, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332.

Напомним, правда, что все рассуждения, которые касаются ЕНВД, относятся только к тем территориям, где этот спецрежим введен в отношении упомянутого вида деятельности. Например, в Москве спецрежим применяется только в отношении деятельности по распространению наружной рекламы с использованием рекламных конструкций (Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53).

Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53 действует до 1 января 2012 года.

То есть в Москве передача помещений в аренду (субаренду) не переводится на ЕНВД. Доход от такой деятельности облагается налогами в рамках общей или упрощенной системы.

ООО «Альфа», которое ведет свою деятельность в Одинцовском районе Московской области, владеет в этом же районе торговым центром. Он разделен на магазины (павильоны), один из которых общество использует для розничной торговли детскими игрушками (его площадь составляет 135 кв. м), а остальные сдает в аренду. Кроме того, в аренду сдается и несколько торговых мест в холлах торгового центра.

В этом случае ООО «Альфа» обязано уплачивать ЕНВД по розничной торговле и деятельности по передаче в аренду торговых мест в холлах.

В отношении передачи в аренду помещений магазинов (павильонов) общество должно применять общую или упрощенную систему налогообложения.

Порядок исчисления ЕНВД

Передача части помещения в аренду и розничная торговля – это два самостоятельных вида деятельности. Поэтому если магазин помимо арендных операций осуществляет розничную торговлю, то условия и необходимость перевода на ЕНВД следует рассматривать в отношении каждого вида деятельности. При этом единый налог (при необходимости) нужно исчислять по каждому из переводимых на спецрежим видов деятельности (п. 6 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ, при оказании услуг по аренде физический показатель определяется так:
– при площади каждого торгового места не более 5 кв. м – количество торговых мест (базовая доходность – 6000 руб. в месяц);
– при площади каждого торгового места более 5 кв. м – площадь торгового места (базовая доходность – 1200 руб. в месяц).

В случае заключения договора аренды на часть торгового зала, по мнению чиновников, правоустанавливающий документ (распоряжение руководителя об изменении целевого назначения помещения, договор аренды и т. п.) должен обязательно дополняться инвентаризационным (экспликацией, справкой БТИ).

Однако суды считают изменение площади торгового зала подтвержденным на основании договора аренды (субаренды) и платежных документов (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 марта 2009 г. № Ф03-623/2009).

Дополним данные предыдущего примера. ООО «Альфа» в течение III квартала 2011 года сдает одну секцию павильона в аренду. Ее площадь – 25 кв. м, а площадь помещения, используемого самой организацией, – 110 кв. м.

В холлах ООО «Альфа» сдает в аренду четыре торговых места по 4 кв. м и четыре торговых места по 8 кв. м.

Торговый центр располагается в Одинцове. Исходя из решения Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18 ноября 2005 г. № 5/3, ООО «Альфа» исчислит ЕНВД за III квартал следующим образом.

1. По розничной торговле:

1800 руб. х 3 мес. х 15% х 1,372 х 0,8 х 110 кв. м = 97 796,16 руб.

Отметим, что 1,372 – коэффициент-дефлятор К1, установленный на 2011 год приказом Минэкономразвития России от 27 октября 2010 г. № 519; 0,8 – коэффициент К2, установленный в отношении розничной торговли детскими товарами в пункте 2.1.5 приложения № 1 к решению № 5/3.

2. По передаче в аренду торговых мест (в холлах):

15% х (3 мес. х 6000 руб. х 1,372 х 1 х 4 места + 3 мес. х 1200 руб. х 1,372 х 1 х 4 места х 8 кв. м) = 38 525,76 руб.

При этом 1 – коэффициент К2, установленный в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (п. 3 решения № 5/3). Таким образом, общая сумма единого налога на вмененный доход, исчисленная ООО «Альфа (до применения налоговых вычетов), с учетом округления составит 136 322 руб. (97 796,16 + 38 525,76).

Размер арендной платы

Сдача части торговой площади в аренду. Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, размер арендной платы не является существенным условием договора.

Однако лучше все же согласовать размер платы за передаваемую площадь. При этом желательно, чтобы арендная плата была не меньше расходов самого арендодателя на содержание передаваемого имущества, например суммы платы при субаренде. В противном случае заведомая убыточность сделки может привести к спорам с налоговыми органами, связанным с добросовестностью магазина.

Итак, в договоре нужно определить его цену, то есть размер (или порядок определения) арендной платы. Это условие не может изменяться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Однако на практике платежи за арендуемое недвижимое имущество включают в себя две части: непосредственно плату за пользование имуществом и возмещение расходов на оплату коммунальных услуг. Именно вторая часть и вызывает больше всего вопросов.

Самый простой вариант – установить фиксированный размер арендной платы, который будет включать в себя и все коммунальные расходы. Но этот вариант на практике встречается достаточно редко, так как приводит к тому, что арендатор либо недоплачивает за коммунальные услуги, либо переплачивает за них. Следовательно, одну из сторон договора эта ситуация не устраивает.

Есть и другой вариант. Можно обязать арендатора возмещать коммунальные расходы отдельно от арендной платы (например, по счетам магазина). Однако это далеко не безопасно. Ведь, исходя из писем Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03-07-05/51, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@, в этом случае реализации коммунальных услуг нет, не возникает и объект обложения НДС. Значит, арендодатель, применяющий общую систему налогообложения, не сможет принять к вычету «входной» НДС в части коммунальных услуг, использованных арендатором.

Наиболее надежный и корректный с точки зрения автора способ – установить, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Причем последняя по сумме равна величине расходов на оплату коммунальных услуг. Правомерность такого порядка полностью поддерживают и контролирующие органы (письма Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@).

Мнение специалиста

Магазин сдал часть торгового зала в аренду. Можно ли при исчислении ЕНВД, уплачиваемого с розницы, уменьшить площадь?

Н.И. Морозова, бухгалтер:

Да, я считаю, что площадь, сданная в аренду, не должна учитываться при расчете ЕНВД с розницы.

Это следует из анализа норм статей 346.26 и 346.27 Налогового кодекса РФ. Согласно им, к площади торгового зала относится и «арендуемая часть площади торгового зала». То есть с арендуемой площади налог будет платить арендатор.

Если арендодатель уплачивает «вмененный» налог с розницы со всей площади (не уменьшая ее на ту, что сдана в аренду), имеет место двойное налогообложение (то есть с одного и того же участка налог перечисляет и арендодатель, и арендатор). А это недопустимо.

Важно запомнить

Доходы от сдачи площадей в аренду (если такая деятельность не подпадает под ЕНВД) магазин может признать в налоговом учете либо как доходы от реализации, либо как внереализационные – все зависит от положения учетной политики.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Бюджетник 8 декабря 2016 15:00 КБК для учреждений на 2017 год
Кдело 8 декабря 2016 15:00 Приказ об увольнении

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка