Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Целевое финансирование в строительстве

28 февраля 2008 4 просмотра

Привлечение средств инвесторов

Инвестиционная деятельность регулируется Федеральным законом от25февраля 1999г. №39-ФЗ. В нем предусмотрено, что инвесторы могут осуществлять финансирование капитальных вложений в строительство за счет собственных или привлеченных средств. Закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности и устанавливает гарантии для ее участников.

Средства на строительство как жилых, так и нежилых объектов могут привлекаться заказчиком-застройщиком в порядке долевого участия от организаций и лиц, которые будут являться инвесторами (соинвесторами). В этом случае деятельность заказчика-застройщика регламентируется нормами, установленными Федеральным законом от30декабря 2004г. №214-ФЗ. В соответствии с требованиями данного закона застройщик, прежде чем получить право на привлечение денежных средств дольщиков, должен выполнить определенные условия. К ним относятся:

  • получение разрешения на строительство;
  • опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации;
  • государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, или договора аренды этого участка.

Итак, одним из способов привлечения организацией-застройщиком целевых средств является заключение договора о долевом участии в строительстве, в котором определяются основные права и обязанности сторон. Как правило, в данном договоре предусматривается передача инвестору по окончании строительства конкретных квартир или иных построенных объектов.

А теперь рассмотрим сам учет целевых средств.

Бухгалтерский учет целевых средств

В бухгалтерском учете организации-застройщика поступившие по договору долевого участия средства рассматриваются как целевые. Для их учета предназначен счет 86 «Целевое финансирование».

Поступление целевых средств

Получение средств целевого назначения отражается по кредиту счета 86 в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Использование средств целевого финансирования отражается по дебету счета 86. Какое именно имущество предоставляет инвестор, определяется договором. Это могут быть как денежные средства, так и другое имущество (материалы, основные средства и т. д.). Таким образом, на основании заключенного договора долевого участия полученные средства в учете застройщика отражаются записями:

ДЕБЕТ 51 (01, 10...) КРЕДИТ 76
— поступили от инвестора средства по договору долевого участия;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 86
— полученные средства отражены в составе средств целевого финансирования.

Аналитический учет по счету 86 ведется по назначению целевых средств и в разрезе источников их поступления, то есть по каждому объекту строительства и по каждому дольщику. Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, данные средства у получателя не включаются в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. Однако при этом необходимо вести раздельный учет: полученные доходы и произведенные расходы в рамках целевого финансирования учитываются отдельно от других видов доходов и расходов. При отсутствии раздельного учета полученные средства подлежат налогообложению.

Средства целевого финансирования

Средства целевого финансированияК средствам целевого финансирования относится имущество, полученное организацией и использованное по назначению, определенному источником целевого финансирования или федеральными законами. В том числе — в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов.

К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное организацией и использованное по назначению, определенному источником целевого финансирования или федеральными законами. В том числе — в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов.

Денежные средства, уплачиваемые дольщиками по договору, застройщик должен использовать исключительно для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Использованные не по целевому назначению средства, полученные в рамках целевого финансирования, признаются внереализационными доходами на основании пункта 14 статьи 250 Налогового кодекса РФ. Средства целевого финансирования не являются объектом налогообложения НДС (подп. 1п. 2ст.146 Налогового кодекса РФ). Организации, получившие средства целевого финансирования, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы по месту своего учета отчет об их целевом использовании (лист 07 декларации по налогу на прибыль организаций, утвержденной приказом Минфина России от7февраля 2006г. №24н). Обращаем внимание на то, что в бухгалтерском балансе целевые средства, полученные заказчиком-застройщиком от инвестора или дольщиков, следует показывать по статье «Прочие долгосрочные обязательства» раздела IV пассива.

Услуги заказчика-застройщика

Учет целевых средствУслуги заказчика-застройщика по организации строительства — это возмездные услуги. Выручка от оказания услуг заказчика-застройщика является для организации доходом от обычных видов деятельности (). Она учитывается на  «Продажи» и подлежит обложению налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость. Расходы по оказываемым услугам учитываются по дебету  «Основное производство» в корреспонденции с соответствующими счетами:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (26, 69...)
— отражены расходы по услугам заказчика-застройщика.

В договоре может быть указано, что цена договора состоит из возмещения затрат на создание объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5Федерального закона от30декабря 2004г. №214-ФЗ). В этом случае в составе целевого финансирования отражается не вся сумма, поступившая от соинвестора, а та часть, которая является возмещением затрат на строительство. Часть суммы, представляющая собой плату за услуги организации застройщика по организации строительства, отражается в качестве аванса по оплате услуг организации застройщика:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
— учтена сумма полученного аванса.

Сумма полученного аванса облагается НДС.

Если условиями договора предусмотрено, что услуги заказчика оформляются актами по окончании каждого месяца (или иного периода), то при этом в учете необходимо отразить выручку в сумме, указанной в акте:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
— отражена выручка от оказания услуг заказчика-застройщика.

Сумма выручки подлежит обложению НДС.

Однако, как правило, в договоре долевого участия деление инвестиционных средств не предусмотрено. В этом случае признание выручки и базы по налогу на добавленную стоимость может быть отложено до момента окончания строительства и передачи построенных объектов дольщикам.

При этом необходимо учесть, что кроме стоимости услуг заказчика-застройщика облагаться НДС будет и разница между суммой, уплаченной инвесторами, и суммой фактических затрат по строительству, остающаяся в распоряжении застройщика как дополнительное вознаграждение. Основанием для такого вывода является постановление ФАС Волго-Вятского округа от10мая 2006г. № А43-43138/2005-32-1280.

Обратите внимание: пунктом 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций предусмотрено, что расходы по содержанию застройщика производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства. Они включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Таким образом, затраты, возникшие в результате выполнения функций заказчика-застройщика, должны попасть в состав капитальных вложений (счет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»).

Использование целевых средств

Средства целевого финансирования используются для возмещения расходов на строительство объекта, таких как расходы на организацию строительства (выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, уплату земельного налога или арендной платы); расходы на содержание заказчика-застройщика и других.

За счет указанного источника средства перечисляются подрядчикам для оплаты стоимости строительно-монтажных работ, оборудования, прочих работ и затрат, связанных со строительством. За счет доходов от полученного вознаграждения возмещаются расходы, связанные с оказанием услуг по исполнению договора.

Передача инвестору готового объекта

Все затраты по возведению объекта недвижимости собираются у заказчика-застройщика по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в разрезе каждого объекта строительства. По окончании строительства формируется их первоначальная стоимость.

После приемки объекта приемочной комиссией происходит передача прав на построенный объект участникам долевого строительства (соинвесторам). Отражаются эти операции у заказчика-застройщика с учетом использования целевых средств следующими записями:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— отражена передача инвесторам построенного объекта;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 19
— отражена передача инвесторам суммы НДС (подлежит вычету у инвестора).

В некоторых случаях заказчик-застройщик может истратить на строительство меньшую сумму, чем была выделена инвестором. Если эта сумма остается у заказчика-застройщика, то с нее необходимо уплатить НДС:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 90 (91)
— отражена экономия заказчика по смете при передаче объекта инвестору;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС с суммы экономии;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 99
— отражена прибыль от деятельности заказчика-застройщика.

Если же договор предусматривает окончательный расчет между инвестором и застройщиком на основании фактических затрат по строительству (с учетом затрат по содержанию застройщика), то в этом случае застройщик должен будет вернуть сумму экономии инвестору:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 51
— перечислена инвестору сумма экономии. 

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка