Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Законные способы выгодно учесть кредиторку и дебиторку по итогам года

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Особенности договорных отношений в строительстве

26 марта 2008 11 просмотров

Во взаимоотношениях между заказчиком и подрядчиком нередко возникают спорные ситуации: отсутствие средств у заказчика, нарушение сроков подрядчиком, приостановка строительства и т. д. Как в договоре строительного подряда предусмотреть способы решения возможных проблем? Расскажем об этом в нашей статье с учетом арбитражной практики.

Заключение договора. Существенные условия

Подрядчик выполняет работу за вознаграждение. Когда возникает право на его получение?

Если порядок оплаты не установлен

Законодательством предусмотрено, что заказчик должен оплатить выполненные подрядчиком работы в размере, определенном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда (п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ). Если же в договоре никаких указаний на этот счет нет, работы оплачиваются после их завершения и окончательной сдачи. Условием оплаты является надлежащее качество выполненных работ и соблюдение согласованных сроков.

Срок договора указан неверно: последствия

Однако чаще всего в договорах строительного подряда предусматривается авансирование работ либо оплата их отдельных этапов. Распространенная при этом ошибка – «привязка» срока начала строительства к моменту получения подрядчиком авансового платежа. Объясним почему.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Срок договора подряда, согласно статьям 708 и 740 Гражданского кодекса РФ, является существенным условием. Устанавливая срок договора, необходимо учесть, что исчисляться он может или с календарной даты, или с момента наступления какого-либо неизбежного события (например, начала навигации). На это прямо указано в статье 190 Гражданского кодекса РФ.

А момент перечисления авансового платежа подрядчику зависит от волеизъявления заказчика, поэтому такое действие нельзя признать неизбежным. В связи с этим в договоре строительного подряда не рекомендуется устанавливать начальный срок, исчисляемый от начала действий заказчика. Такая формулировка может привести к признанию договора незаключенным, а суммы полученного аванса – неосновательным обогащением. Примером является постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 августа 2007 г. № Ф04-5331/2007(36971-А46-36).

Невыполнение обязательств заказчиком. Что предпринять

Нередко между сторонами по договору возникают разногласия по вопросам авансирования работ.

Весьма распространенная ситуация – это отсутствие денежных средств у заказчика и как следствие нарушение обязательства по перечислению подрядчику авансового платежа. В интересах подрядчика целесообразно в тексте договора указать последствия несоблюдения заказчиком обязательства по перечислению аванса. Это может быть, например, выплата неустойки, штрафные санкции, приостановление работ до получения аванса и т. д.

Право подрядчика приостановить начатую работу предусмотрено и законодательством. Так, согласно статье 719 Гражданского кодекса РФ, это возможно в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда препятствует исполнению договора подрядчиком. В этом случае приостановить работу – значит правомерно отступить от промежуточных и конечного сроков. При этом подрядчик имеет право на удержание результатов работ (например, незавершенного объекта строительства) и другого принадлежащего заказчику имущества (оборудования, неиспользованных материалов и т. д.) до оплаты заказчиком соответствующих сумм (ст. 712 Гражданского кодекса РФ).

Чем грозит нарушение сроков строительства

Защита интересов заказчика в случае несоблюдения обязательств исполнителем также предусмотрена в законодательстве.

Расторжение договора

Подрядчику необходимо учесть, что если он нарушает сроки выполнения строительных работ, предусмотренных договором, то заказчик может потерять интерес к результату этих работ. Тогда он имеет право отказаться от принятия работ и потребовать возмещения убытков. Такие нормы предусмотрены статьями 708 и 405 Гражданского кодекса РФ.

Требование вернуть аванс

Довольно часто заказчик, расторгая договор строительного подряда, обращается в арбитражный суд с иском о взыскании суммы аванса.

Так, постановлением ФАС Московского округа от 10 сентября 2007 г. № КГ-А40/8639-07 подтверждена правомерность взыскания неосвоенного подрядчиком аванса. Основанием послужило нарушение сроков выполнения работ, в связи с чем заказчик принял решение о расторжении договора.

При этом в качестве документального доказательства того, что аванс не был освоен полностью, послужил акт приемки фактически выполненных подрядчиком работ, подписанный в двустороннем порядке. Стоимость работ, которые успел выполнить подрядчик, зафиксированная в акте, была меньше суммы полученного аванса.

Подрядчик не сумел доказать, что приостановка работ произошла по вине заказчика. И что фактическая стоимость выполненных работ соответствовала сумме полученного аванса, так как других актов, подписанных обеими сторонами, подтверждающих освоение спорной суммы, не было. Поэтому ему пришлось вернуть деньги, поплатившись таким образом за несоблюдение сроков строительства.

Поскольку суд признал, что при отсутствии нарушений со стороны заказчика неисполнение обязательств подрядчиком лишает его права удерживать неиспользованный аванс.

Остановка строительства наказуема

Основываясь на анализе норм гражданского законодательства можно сделать вывод о том, что приостановление строительства возможно, только если обе стороны заинтересованы в продолжении отношений. В противном случае нарушение обязательств может привести к негативным последствиям – расторжению договора и финансовым потерям, как в рассмотренном примере.

Кроме того, затягивать сроки опасно еще и потому, что заказчику дано право в любой момент отказаться от исполнения договора до сдачи ему результата работы, причем без указания причин (ст. 717 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, чтобы избежать такой ситуации, в договоре строительного подряда следует обязательно поставить условие о невозможности прекращения договора в одностороннем порядке.

Непредвиденные ситуации

Необходимость дополнительного урегулирования может возникнуть и в случаях, не связанных с нарушением сторонами своих обязательств.

Консервация недостроенного объекта

При прекращении строительных работ по договору подряда более чем на шесть месяцев заказчик должен обеспечить консервацию объекта. Какие документы нужно оформить?

Заказчик и подрядчик должны документально оформить решение о консервации объекта. В течение месяца со дня принятия такого решения им следует подписать акт о приостановлении строительства, который составляется по форме № КС-17, утвержденной постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100. Чтобы определить стоимость предстоящих расходов, заказчик совместно с подрядчиком и проектной организацией составляют специальный перечень работ и затрат, согласно которому проектировщик затем разрабатывает смету консервации и охраны строительного объекта. Дополнительным соглашением устанавливают сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных объектов, оборудования и др. Кроме того, указывают сроки, в которые подрядной организации возместят убытки. Таким образом, приостановление строительства может быть как правомерным, так и неправомерным.

Если объект законсервирован...

Консервация – это временное приостановление какого-либо процесса, деятельности.

Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные работы. А кроме того – возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Такие гарантии предусмотрены статьей 752 Гражданского кодекса РФ.

В первом случае возможность изменения сроков выполнения работ предусмотрена законом или договором либо связана с обстоятельствами, не зависящими от воли сторон. И отношения сторон по конкретному договору могут быть продолжены. При этом обязательным является документальное подтверждение изменения сроков, предусмотренных данным договором.

Во втором случае приостановление работ считается необоснованным и может служить поводом для прекращения отношений. О расторжении договора вторую сторону нужно предупредить под роспись письменным уведомлением (либо заказным письмом с уведомлением о вручении).

После приостановления строительства возможно заключение дополнительного соглашения на завершение работ с предыдущим подрядчиком либо заключение нового договора с другим подрядчиком. В последнем случае первоначальный договор строительного подряда прекращается, и у заказчика появляется возможность зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект.

Дополнительные работы

В ходе строительства подрядчиком могут быть выявлены неучтенные в технической документации работы. В связи с этим возникает необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства.

Как должен действовать подрядчик, чтобы, с одной стороны, к нему не было претензий от заказчика, с другой стороны – чтобы не понести убытки.

Подрядчик обязан сообщить об обнаруженных обстоятельствах заказчику и ждать его указаний.

Если заказчик в течение десяти дней (договором может быть предусмотрен другой срок) не ответит на сообщение подрядчика, последний обязан приостановить работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

При этом подрядчику следует учесть, что возмещения убытков он не получит, если заказчик докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

Подрядчик не сможет потребовать оплаты дополнительных работ (возмещения убытков) также и в том случае, если он выполнит их, не известив заказчика. В соответствии с нормами, установленными статьей 743 Гражданского кодекса РФ, он лишается такого права. Подтверждают это и судебные решения, в частности, постановления ФАС Дальневосточного округа от 5 июня 2007 г. № Ф03-А51/07-1/1569, ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 июля 2007 г. № А58-1551/05-04АП-671/07-Ф02-4114/07.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

ФД 5 декабря 2016 16:00 Как провести PEST-анализ
Зарплата 5 декабря 2016 15:00 Пособия в 2017 году

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка