Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Нашли в 6-НДФЛ ошибки по зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Затраты на содержание заказчика-застройщика

25 июня 2008 220 просмотров

Кто есть кто в строительстве

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Инвестор – лицо, осуществляющее капитальные вложения на территории России с использованием собственных и (или) привлеченных средств (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Из этого определения ряд специалистов также делают вывод, что застройщик всегда является инвестором, даже если использует только привлеченные средства. Ведь он всегда обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, которые могут быть осуществлены только при наличии капитальных вложений. В данной статье под инвестором будет пониматься «сторонний» инвестор, не являющийся застройщиком.

Заказчик – уполномоченное на то инвестором физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). По всей видимости, под инвестором здесь понимался именно застройщик. Из такого предположения мы и будем исходить.

Заказчик-застройщик – застройщик, выполняющий функции заказчика.

Особенности бухгалтерского учета

Затраты на содержание заказчика-застройщика учитываются по-разному в зависимости от того, как будет использоваться построенный объект.

Объект строится на продажу или для себя

Если организация создает объекты недвижимости на продажу, то, согласно пункту 7 ПБУ 5/01, фактическая себестоимость материально-производственных запасов при их изготовлении самой организацией определяется исходя из фактических затрат, связанных с производством данных запасов. При этом учет и формирование затрат на производство МПЗ осуществляются организацией в порядке, установленном для определения себестоимости соответствующих видов продукции.

Если организация строит основное средство, то, согласно пункту 8 ПБУ 6/01, не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы. Исключением являются случаи, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Также следует учитывать, что, согласно пункту 1.4 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций», расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

Стоит отметить, что в данном Положении застройщиком названо лицо, которое в более поздних нормативных документах (в частности, в Федеральном законе № 39-ФЗ) именуется заказчиком.

Исходя из приведенных выше нормативных документов, в первоначальную стоимость объектов строительства, если они предназначены для продажи либо будут включены в состав основных средств, организация должна полностью включить те из указанных расходов, которые непосредственно связаны только с их созданием. Например, это расходы на содержание подразделений, занимающихся только организацией строительства данных объектов. Такие же общехозяйственные расходы, как, скажем, зарплата директора и главного бухгалтера, аренда офиса и другие, следует списывать согласно учетной политике. Причем как вариант можно предусмотреть включение этих расходов полностью в стоимость строительства. Так рекомендуется делать, если организация занимается только строительством. Если видов деятельности несколько, то можно предусмотреть списание указанных расходов со счета 26 «Общехозяйственные расходы» на счет 90 «Продажи». Когда нет реализации (отсутствуют начисления по кредиту счета 90), организация может использовать счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Недвижимость передается инвестору

Если строящиеся объекты подлежат передаче от заказчика-застройщика к инвестору, затраты на зарплату (ЕСН, аренду офиса и т. д.) отражаются на счете 20 «Основное производство». В этом случае в стоимость объекта строительства включается сумма вознаграждения заказчика. Она определяется на основании договоров с инвесторами. При этом в договорах между заказчиком-застройщиком и инвестором сумма вознаграждения за услуги заказчика в общей сумме вознаграждения заказчика-застройщика часто не указывается, да и последняя в большинстве случаев зависит от размера экономии средств на строительство. В данной ситуации определение суммы вознаграждения за выполнение функций заказчика в общей сумме вознаграждения – элемент учетной политики заказчика-застройщика (как правило, она определяется на основании сводного сметного расчета).

Рассмотрим ситуацию, когда заказчик-застройщик (застройщик) привлекает дольщиков на стадии строительства. В этом случае до момента привлечения первого дольщика организация создает продукцию, предназначенную для продажи. Соответственно затраты на собственное содержание (полностью либо частично) она учитывает на счете 08. По окончании отчетного периода, в котором был заключен договор с первым дольщиком, организация определяет долю, подлежащую передаче по окончании строительства всем привлеченным на конец данного отчетного периода дольщикам. Например, пропорционально площади, подлежащей передаче дольщикам, в общей жилой площади объекта строительства. Часть расходов на собственное содержание, учтенных организацией на счете 08, она относит в дебет счета 20 пропорционально доле привлеченного инвестора. Расчет расходов, которые могут быть отнесены на счет 20, можно производить по окончании каждого отчетного периода исходя из общей доли площади, подлежащей передаче дольщикам, нарастающим итогом.

Налоговый учет расходов

Согласно пункту 1 статьи 318 Налогового кодекса РФ, к прямым расходам могут быть отнесены, в частности, материальные затраты, суммы начисленной амортизации и расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе выполнения работ, оказания услуг, а также суммы ЕСН и расходы на обязательное пенсионное страхование. К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных. Организация самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с выполнением работ и оказанием услуг.

Объект будет продаваться

Указанную выше норму следует применять, если для организации расходы на строительство являются расходами на производство и реализацию. В частности, при строительстве заказчиком-застройщиком объектов недвижимости на продажу. В этом случае налоговое законодательство формально позволяет заказчику-застройщику учитывать данные расходы как в составе прямых расходов, так и в составе косвенных. Однако включение затрат на оплату труда персонала, непосредственно участвующего в процессе создания объектов строительства, в состав косвенных расходов может привести к спору с налоговиками (см. письма Минфина России от 2 марта 2006 г. № 03-03-04/1/176, от 26 января 2006 г. № 03-03-04/1/60).

Таким образом, во избежание споров с чиновниками компании следует учитывать расходы на содержание подразделений, занимающихся только организацией строительства объектов, в составе прямых. Расходы же на зарплату управленческого персонала (включая ЕСН и пенсионные взносы), аренду офиса и т. д. будут либо прямыми, либо косвенными в зависимости от учетной политики организации для целей налогового учета. При этом, если организация не ведет другой деятельности, кроме создания объектов недвижимости, включение данных расходов в состав косвенных, по мнению автора, не будет являться обоснованным.

Если объект передается инвестору...

В случае если строящиеся объекты предназначены для передачи от заказчика-застройщика к инвестору, следует учитывать абзац 3 пункта 2 статьи 318 Налогового кодекса РФ. В нем определено, что налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе относить сумму прямых расходов, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме на уменьшение доходов без распределения на остатки незавершенного производства. При этом не стоит забывать об обязанности начислить доход (вознаграждение за услуги заказчика-застройщика) в соответствии с принципом равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 Налогового кодекса РФ). При начислении данного дохода следует учитывать такое обстоятельство. Поскольку организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, изначально не планирует получение убытка от этого вида деятельности, то при распределении дохода сумма начисленного вознаграждения за указанные услуги должна покрывать фактические затраты на содержание заказчика-застройщика из расчета на долю привлеченных инвесторов.

Таким образом в учетной политике для целей налогообложения прибыли не лишней будет фраза о том, что при распределении дохода от оказания услуг заказчика-застройщика сумма дохода не может быть меньше суммы соответствующих данному доходу прямых расходов.

Рассмотрим также ситуацию, когда заказчик-застройщик привлекает дольщиков на стадии строительства. В этом случае один из вариантов ведения налогового учета расходов на собственное содержание может быть таким. До момента заключения договора с первым дольщиком прямые расходы организации на собственное содержание не относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода. По окончании отчетного периода, в котором был заключен договор с первым дольщиком, организация включает в состав расходов периода прямые расходы на собственное содержание, которые к тому времени будут отражены в налоговом учете, в части, приходящейся на долю всех привлеченных на конец данного отчетного периода дольщиков. Далее такой расчет производится нарастающим итогом каждый отчетный (налоговый) период.

Обратите внимание: если после завершения строительства у организации-застройщика остается разница между суммой целевых средств и суммой расходов на строительство (создание) объекта недвижимости, не подлежащая возврату дольщикам по условиям договора, то данная сумма утрачивает статус средств целевого финансирования. Она подлежит включению в состав внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 Налогового кодекса РФ). Такой вывод содержится в письме Минфина России от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02.

Собственное строительство

Что касается строительства основных средств, то в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ «первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение... сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования...».

В письме УФНС России по г. Москве от 22 декабря 2006 г. № 20-12/115096 чиновники указали, что в целях налогообложения прибыли организация может учесть в первоначальной стоимости объекта основных средств непосредственно связанные с его строительством расходы на оплату труда, аренду офисного помещения, оплату услуг связи, содержание и охрану имущества и другие затраты, если они произведены до его ввода в эксплуатацию. Расходы, для учета которых в соответствии с главой 25 Налогового кодекса РФ установлен особый порядок, в первоначальную стоимость объекта основных средств не включаются. К ним следует отнести расходы по страхованию имущества, проценты по кредитам банка, полученным на сооружение основного средства, суммовые разницы.

Вопрос о том, являются или нет какие-либо из вышеперечисленных расходов непосредственно связанными со строительством основного средства, должна решить организация.

В случае если принято решение не включать данные затраты в стоимость основного средства, они подлежат отражению в составе косвенных расходов.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка