Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Аренда земельного участка для строительства

25 июня 2008 34 просмотра

Существенные условия договора

Строительство объекта возможно на земельном участке, который принадлежит застройщику или арендуется им. При этом первоначально следует тщательно рассмотреть, что можно строить на конкретном земельном участке, то есть определить его целевое назначение и разрешенное использование.

Целевое назначение устанавливается земельным законодательством для всех категорий земель, указанных в статье 7 Земельного кодекса РФ. Разрешенное использование земельных участков, конкретизирующее целевое назначение для участков в составе отдельных категорий земель, определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Каков размер арендной платы?

Если необходима аренда земельного участка.Порядок определения размера арендной платы, а также условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Если для строительства будет выбран вариант, при котором осуществляется аренда земельного участка, то существенным условием договора будет целевое назначение. Следовательно, в случае если в процессе осуществления строительства будет изменяться назначение объекта, то застройщику необходимо позаботиться о том, чтобы соответствующие изменения были внесены в договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

Договорные отношения: спорные случаи

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество.

Нарушение условий нужно доказать

В соответствии с указанными нормами арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении заключенного договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство объекта, и о выдаче предписания об освобождении земельного участка с условием приведения его в первоначальное положение.

Рассмотрим один из примеров разрешения подобной ситуации арбитражными судами.

Между комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка.

Согласно условиям этого договора, арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель «земли поселений» для завершения строительства жилого комплекса.

В результате осмотра арендуемого земельного участка арендодатель установил факт использования обществом земельного участка не по целевому назначению – под платную автостоянку и шиномонтаж, что зафиксировано в двух актах обследования.

Затем арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и требованием обязать арендатора освободить земельный участок и привести его в первоначальное положение.

Из представленных актов обследования суд установил, что платная автостоянка и шиномонтаж принадлежат предпринимателю, а не обществу. Шиномонтаж находился на земельном участке еще до передачи участка ответчику и заключения договора аренды, что подтверждается представленными арендодателем документами.

Кроме того, судьи пришли к выводу, что общество в полной мере выполняло условия договора аренды об освоении земельного участка. В частности, были выполнены проектные работы, подготовлен рабочий проект жилого комплекса, произведена вывозка грунта и др.

В то же время арбитры отказались признать заключение договора между обществом и предпринимателем существенным нарушением договора аренды.

В соответствии с данным договором предпринимателю было разрешено использовать часть территории под автостоянку в счет оплаты за услуги по охране земельного участка и имущества, расположенного на нем.

Суд указал, что заключение договора было необходимо для выполнения ответчиком обязательства по освоению земельного участка и использованию его по целевому назначению. При этом предоставление части территории под автостоянку носило временный характер до начала строительства жилого комплекса (на период разработки проектно-сметной документации и сноса строений).

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленных комитетом по управлению имуществом требований (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 сентября 2006 г. по делу № А10-1310/06-Ф02-4714/06-С2).

Отказ в продлении договора

Возможна иная ситуация, когда арендуемый земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, однако собственник отказывается продлевать договор для дальнейшего ведения строительства.

Пример тому – постановление ФАС Московского округа от 4 мая 2008 г. № КГ-А41/3265-08.

Между обществом (арендатором) и администрацией городского округа (арендодателем) в 2005 году был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях строительства жилого микрорайона с полным замкнутым комплексом инфраструктуры. Срок действия договора аренды истек 30 сентября 2007 года и сторонами не пролонгировался. По мнению арендодателя, на момент окончания срока договора аренды уже действовала статья 38.2 Земельного кодекса РФ. Поэтому договор не мог быть перезаключен сторонами без проведения открытого аукциона.

Судьи установили, что по истечении срока действия арендатор продолжал пользование земельным участком. При этом доказательств, подтверждающих возражения арендодателя, представлено не было, в связи с чем договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая, что правоотношения сторон возникли до введения в действие статьи 38.2 Земельного кодекса РФ (до 1 октября 2005 года), предусматривающей предоставление в аренду земельных участков для жилищного строительства только через аукцион, и не были прекращены, судьи поддержали в споре общество. Они признали незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка и обязали администрацию городского округа направить обществу подписанный договор аренды.

Изменение сроков строительства

Следующая ситуация, которая может возникнуть при заключении договора аренды земельного участка, связана с изменением сроков окончания строительства объекта. Она нашла отражение в постановлении ФАС Московского округа от 26 декабря 2007 г. № А40-10369/07-94-71.

Между обществом и исполнительным органом субъекта России был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка, пунктом 4.6 которого установлена обязанность общества завершить строительство объекта в 2003 году.

В связи с невозможностью завершения строительства объекта в установленные сроки общество обратилось к арендодателю с заявлением об изменении сроков строительства, установленных ранее изданными постановлениями исполнительного органа. Однако распорядительный документ, изменяющий сроки строительства, издан не был.

После этого общество обратилось в суд с требованием внесения изменений в договор.

Арбитры указали, что общество приступило к строительству объекта и здание частично построено.

При таких обстоятельствах суд признал бездействие исполнительного органа незаконным и обязал его издать распорядительный документ, продлевающий срок строительства до 30 декабря 2008 года.

Признание договора аренды недействительным

Возможен и такой вариант.

На земельном участке, предоставленном под строительство, объекты уже построены.

Арендодателем (муниципальным образованием) утверждены акты госкомиссии по приемке в эксплуатацию построенных объектов.

После этого выясняется, что на части земельного участка, на котором построены объекты, ранее было разрешено проектирование аналогичных объектов другому юридическому лицу.

Были инициированы судебные разбирательства. В результате решением от 23 мая 2006 г. по делу № А09-16644/04 Арбитражного суда Брянской области признаны недействительными постановление муниципального образования о предоставлении в аренду застройщику земельного участка для осуществления строительства. Основание – земельный участок был предоставлен с нарушением порядка, предусмотренного статьей 30 Земельного кодекса РФ.

Затем постановлением ФАС Центрального округа от 20 декабря 2006 г. по делу № А09-1622/06-19 признан недействительным договор аренды земельного участка как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, постановлением ФАС Центрального округа от 1 февраля 2007 г. по делу № А09-12434/05 Арбитражного суда Брянской области признано недействительным распоряжение муниципального образования, которым были утверждены акты госкомиссии по приемке в эксплуатацию построенных объектов.

В такой ситуации застройщик, имея на руках правоподтверждающие документы, не смог получить в собственность земельный участок под построенными объектами (см. постановление ФАС Центрального округа от 19 февраля 2008 г. по делу № А09-13404/05-13-12).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка