Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Законные способы выгодно учесть кредиторку и дебиторку по итогам года

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Регистрация договора долевого участия

25 июня 2008 74 просмотра

Договор участия в долевом строительстве

Понятие договора участия в долевом строительстве приведено в статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Что относится к объектам долевого строительства?

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Они подлежат передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входят в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства. При этом к иным объектам недвижимости не относятся объекты производственного назначения (п. 1, 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

При этом другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Порядок уступки прав по договору регламентирован параграфом 1 «Переход прав кредитора к другому лицу» главы 24 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 11 Закона № 214-ФЗ, уступка дольщиком прав требований по договору допускается с момента, когда произведена государственная регистрация договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника.

При этом в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ дольщик может перевести свой долг на другое лицо только с согласия застройщика.

Порядок регистрации договора

Как происходит регистрация договора долевого участия? Договор участия в долевом строительстве или соглашение об уступке прав, вытекающих из него, заключается в простой письменной форме. Он подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Порядок регистрации установлен статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством (ст. 14 Закона № 214-ФЗ). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП. То есть моментом заключения договора долевого строительства считается внесение записи о регистрации прав в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В случае же, если договор в установленном порядке не зарегистрирован и при этом отказ в государственной регистрации не оспорен, в договор невозможно внести изменения даже в судебном порядке. Ведь незаключенный договор не является сделкой, не порождает соответствующих обязательств сторон, в связи с чем не может быть изменен (см. постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2008 г. № КГ-А41/2983-08).

Регистрация права собственности

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания). К ним относятся разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Для государственной регистрации прав собственности дольщиков на объекты долевого строительства застройщик в течение 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передает оригинал или нотариально заверенную копию разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право на обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект долевого строительства возникает у дольщика или его наследника после подписания передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Право собственности на общее имущество: нужна регистрация?

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Эта доля не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является и регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Указанное имущество включает в себя общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и др. (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Регистрационные действия

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном статьей 13 Закона № 122-ФЗ, и включает следующие регистрационные действия:
– прием документов, представленных для государственной регистрации прав, и регистрацию таких документов;
– правовую экспертизу документов и проверку законности сделки;
– установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
– внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
– совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом при выполнении регистрационных действий Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они утверждены приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Состав документов

В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:
– разрешение на строительство;
– проектная декларация;
– план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
– договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Кроме того, согласно пункту 8 приказа Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184, на государственную регистрацию необходимо представить:
– заявление о государственной регистрации;
– документ об уплате государственной пошлины (ее размер установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
– документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица и др.

Срок регистрации

Законодательством установлены сроки регистрации договора с первым дольщиком.

Начальный срок определен

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ).

После государственной регистрации первого договора регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.

Арбитражная практика

По мнению судей, предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. При этом действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует. Исключением является передача готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 г. № Ф08-8190/07).

В то же время регистрация договора долевого строительства возможна, даже если строительство фактически завершено. Правда, в этом случае нужно доказать, что стороны договора вступили в правоотношения до наступления указанного события. Пример тому – постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2008 г. № А43-22523/2007-9-576. В ходе судебного разбирательства судьи пришли к выводу, что заключенный между организацией и физическим лицом договор о долевом участии в строительстве содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, а именно:
– определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
– установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
– согласована цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
– предусмотрен гарантийный срок на объект долевого строительства.

Судьи установили, что фактически контрагенты совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору, до момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, введения его в эксплуатацию и обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве.

При таких обстоятельствах арбитры признали отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве противоречащим законодательству и нарушающим права и законные интересы организации и иных лиц.

Отказ в регистрации

В общем случае, согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано, если:
– с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
– документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

Не является причиной для отказа в регистрации...

По мнению судей Арбитражного суда Новосибирской области, не является основанием для отказа в регистрации договора долевого участия отсутствие у организации разрешения на строительство всего объекта – многоэтажного жилого дома.

При этом суд исходил из того, что строительство жилого дома по очередям разрешено управлением архитектуры и градостроительства мэрии и не противоречит Градостроительному кодексу РФ. В частности, согласно указанному документу, предусмотрена возможность выдачи уполномоченными органами разрешений на строительство как всего объекта, так и на отдельные этапы строительства (п. 12 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). С решением суда первой инстанции согласились также суды апелляционной и кассационной инстанций. В результате доводы кассационной жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области были отклонены как необоснованные, а обжалуемые судебные акты оставлены без изменения (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 февраля 2008 г. № Ф04-983/2008 (643-А45-38)).


– имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
– акт государственного органа о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством и др.

Помимо указанных случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано по следующим основаниям:
– наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
– непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве дома, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

Расторжение договора

Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора. При этом прилагаются документы, подтверждающие расторжение договора.

В случае, если отказ односторонний, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. При расторжении договора в судебном порядке необходимо представить копию вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора. Она должна быть заверена в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (п. 4 ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка