Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сколько НДФЛ теперь удерживать с работника — новые примеры от ФНС

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Перевод жилого помещения дома в нежилое

8 июля 2008 68 просмотров

Помещение должно использоваться по назначению

И гражданским, и жилищным законодательством установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем только в соответствии с его назначением. То есть использовать помещения в жилых домах для нужд промышленно-производственного характера запрещается.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ размещать в квартире предприятия, учреждения, организации можно лишь после перевода такого помещения в нежилое.

Как изменить статус помещения

Вопросы, касающиеся изменения назначения помещения, регулируются положениями главы 3 Жилищного кодекса РФ.

Необходимые условия

Прежде всего следует отметить, что перевод жилого помещения дома в нежилое допускается только при соблюдении определенных условий, которые предусмотрены статьей 22 Жилищного кодекса РФ.

Расскажем о них подробнее.

Перевод возможен, если:
– у помещения есть отдельный вход или имеется техническая возможность оборудовать прямой доступ;
– помещение не является частью жилого помещения, и в нем никто постоянно не живет;
– право собственности не обременено правами каких-либо других лиц;
– квартира многоквартирного дома находится на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилой фонд, не являются жилыми.

Когда требуется согласие участников общей долевой собственности

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме.

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Обратите внимание: к распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта.

Согласно пункту 3 статьи 36 и пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Поэтому если при переводе помещения из жилого в нежилое возникает необходимость в таких действиях, как разрушение части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение, в оборудовании крыльца, то это приведет к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В данном случае, по мнению судей, для получения разрешения на перевод жилого помещения дома в нежилое возможен необходимо получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2008 г. по делу № А43-7099/2007-38-250 и ФАС Центрального округа от 20 февраля 2008 г. по делу № А64-3251/07-16).

Сделку нужно зарегистрировать

Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, переход права собственности на переводимое помещение также необходимо зарегистрировать (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

Процедура перевода

Согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ, для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в орган местного самоуправления соответствующее заявление, к которому прилагаются:
– правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
– технический паспорт;
– поэтажный план дома, в котором находится помещение;
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект необходимого переустройства или перепланировки переводимого помещения.

Обращаем внимание на то, что данный перечень – исчерпывающий и требовать от компании другие документы чиновники не вправе. На это прямо указано в пункте 3 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.

В случае если дополнительные документы будут все-таки затребованы, суд признает действия местной администрации незаконными (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г. № Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).

Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в переводе должно быть принято в течение 45 дней со дня представления документов.

Орган местного самоуправления должен известить строительную организацию о принятом решении в течение трех дней со дня его принятия – выдать документ или направить его по указанному в заявлении адресу. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе)... утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Если вопрос решился положительно и проведения переустройства, перепланировки или иных работ не требуется, данный документ, согласно пункту 7 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для его использования в качестве нежилого.

Если же для использования переводимого помещения необходимо провести его переустройство или перепланировку, в уведомлении указывается перечень таких работ с учетом представленного организацией проекта.

Тогда выданный документ будет служить основанием для проведения перечисленных в нем работ.

Выполненные работы должна принять специальная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод помещения. Она составит акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, который и будет являться основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого (п. 8, 9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

Когда в переводе могут отказать

Перечень оснований для отказа приведен в статье 24 Жилищного кодекса РФ, это:
– непредставление установленного комплекта документов;
– несоблюдение условий перевода;
– несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства.

Отказ в переводе оформляется тем же документом, что и перевод. При этом в уведомлении обязательно должны быть указаны причины отказа.

Решение об отказе в переводе помещения строительная организация может обжаловать в судебном порядке.

Ограничения придется соблюдать

Следует отметить, что при использовании помещения (после его перевода) в качестве нежилого должны соблюдаться все требования, установленные законодательством (по пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и т. д.), в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Такая норма установлена в пункте 10 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.

Обратите внимание: даже после того, как организация осуществит процедуру перевода квартиры в нежилой фонд, на нее все равно будут распространяться ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать ремонтно-строительные работы, сопряженные с шумом, до 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов (п. 3.4 приложения № 2 к постановлению правительства Москвы от 25 сентября 2007 г. № 831-ПП).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка