Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Договор участия в долевом строительстве

6 августа 2008 59 просмотров

Ответственность по договору долевого участия

Отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Этим же законом установлены гарантии для участников долевого строительства.

К ним относятся определенные условия, предъявляемые к договору, и способы обеспечения исполнения застройщиком своих договорных обязательств.

Договор должен быть зарегистрирован

Прежде всего следует отметить, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Незарегистрированный договор будет считаться незаключенным и как следствие не порождающим прав и обязанностей сторон. Соответственно не смогут быть реализованы и гарантии прав и законных интересов участников, установленные законом.

Обязательные условия договора

Кроме того, в пункте 4 указанной статьи перечислены существенные условия, которые должен содержать договор. Это:
– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с разработанной проектной документацией;
– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
– цена договора, сроки и порядок уплаты;
– гарантийный срок на объект долевого строительства.

При их отсутствии договор участия в долевом строительстве также будет считаться незаключенным.

Участник долевого строительства при таких обстоятельствах сможет лишь вернуть свои денежные средства (обратившись к застройщику или в суд), поскольку при отсутствии договора, оформленного надлежащим образом, для застройщика они будут являться неосновательным обогащением.

Это подтверждает, в частности, постановление ФАС Центрального округа от 10 апреля 2007 г. № А14-2372/2006/128/2, в котором была рассмотрена следующая ситуация.

Договор долевого участия не был зарегистрирован в установленном порядке, к тому же в нем отсутствовало одно из существенных условий – гарантийный срок.

Вследствие чего арбитражный суд признал договор незаключенным и принял решение о взыскании с застройщика средств, которые были внесены дольщиком в качестве вклада, как неосновательного обогащения.

Таким образом, вопросам оформления договора следует уделять должное внимание.

За нарушение обязательств придется платить

Неустойка. Ответственность за несоблюдение условий договора предусмотрена в статье 10 Закона № 214-ФЗ. В ней сказано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщик обязан уплатить предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени). Кроме того, нужно возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Причем заключать соглашение о неустойке и определять ее размер нет необходимости, так как в данном случае мера ответственности определена законом (законная неустойка).

Если застройщик нарушил сроки – передал объект участнику долевого строительства несвоевременно, то он должен уплатить ему неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом, если дольщиком является гражданин, неустойка уплачивается ему в двойном размере. Это определено в пункте 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Однако стороны могут установить в договоре и иной размер неустойки. Тогда это будет договорная неустойка.

Срок передачи объекта. Как правило, застройщик стремится защитить себя от ответственности, предусмотренной указанной нормой права, устанавливая в договоре более длительный период времени, в течение которого он может передать объект долевого строительства. Естественно, в его интересах предусмотреть максимальный срок.

При этом следует обратить внимание на то, что срок окончания строительства и срок передачи объекта участникам строительства – это разные сроки. Последний устанавливается договором относительно срока ввода объекта в эксплуатацию, а не срока окончания строительства.

Например, если предполагаемый срок завершения строительных работ 1 сентября 2008 года, то застройщик может установить в договоре срок передачи объекта долевого строительства следующим образом: «Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение трех календарных месяцев, исчисляемых с момента ввода объекта в эксплуатацию».

То есть после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

В качестве примера можно привести постановление ФАС Центрального округа от 5 февраля 2008 г. № А68-1708/2007-96/2. В нем суд частично удовлетворил требования участников долевого строительства о взыскании с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

В решении было отмечено, что ответственность застройщика за нарушение сроков может наступить только после ввода дома в эксплуатацию. Исчисление периода просрочки для определения суммы неустойки осуществляется в соответствии со сроками, указанными в договоре.

Способы обеспечения

Для обеспечения своих обязательств перед участниками долевого строительства застройщик применяет один из следующих способов: залог или поручительство.

То есть за счет средств, обеспеченных залогом либо поручительством, застройщик должен при возникновении соответствующих обязанностей:
– вернуть денежные средства, внесенные участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом или заключенным договором;
– уплатить участнику долевого строительства денежные средства, причитающиеся ему в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иные причитающиеся ему в соответствии с договором или законодательством денежные средства. Такие правила предусмотрены статьей 12.1 Закона № 214-ФЗ.

Рассмотрим указанные способы подробнее.

Залог

Предметом залога могут быть:
– земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, или право аренды на него;
– строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

То есть с момента регистрации договора долевого участия, согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, участники долевого строительства считаются залогодержателями – указанное имущество находится у них в залоге. И уже не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.

Исключение составляет только случай передачи этого имущества в залог банку для обеспечения возврата кредита, предоставленного на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Когда и что регистрировать. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) также вносится запись о залоге земельного участка (если участок принадлежит застройщику на праве собственности) или залоге права аренды земельного участка (если участок находится у застройщика в аренде).

Кроме того, в графе «особые отметки» делается ссылка на распространение права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Известны случаи, когда регистрационная служба отказывала в регистрации обременения прав аренды земельного участка на том основании, что на сам участок наложен арест в виде запрета на осуществление регистрационных действий в отношении земельного участка.

Как правило, такие отказы признаются судами незаконными. При этом арбитры исходят из того, что земельный участок и право аренды на него являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Запрет осуществления регистрационных действий с объектом недвижимого имущества не может распространяться на право его аренды (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2008 г. № А19-11879/07-42-Ф02-2442/08).

Следует отметить, что при заключении договора об участии в долевом строительстве залог возникает в силу закона.

В дальнейшем такие же «залоговые» отношения автоматически (в силу закона) возникают при государственной регистрации права собственности застройщика:
– на объект незавершенного строительства;
– на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков.

В случае если появятся основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на незавершенный строительством объект. С этого момента такой объект будет считаться находящимся в залоге у участников.

Если застройщик уклоняется от регистрации, его право собственности будет зарегистрировано по решению суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Прекращение права на залог. Право залога, возникшее у дольщиков на основании Закона № 214-ФЗ, на готовый объект долевого строительства прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта.

Следует отметить, что в настоящее время практика рассмотрения споров, связанных с обращением взыскания на имущество, заложенное вследствие заключения договора об участии в долевом строительстве, отсутствует.

Обратите внимание на еще один важный момент. Отношения, которые связаны с залогом, регулируются также нормами параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поручительство

Дополнительные гарантии прав участников долевого строительства определены в статье 15.1 Закона № 214-ФЗ. Согласно данной статье, обязательства застройщика могут обеспечиваться поручительством банка. При заключении договора следует учитывать некоторые условия.

Когда оформляется поручительство. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора. Необходимо отметить, что его заключение – право, а не обязанность застройщика.

Кто может быть поручителем. Следует обратить внимание еще на одно важное условие: в законе указан субъект, с которым может быть заключен договор поручительства. Таким субъектом может быть только банк.

Срок действия поручительства. Такой срок должен не менее чем на полгода превышать предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства участнику.

Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность поручителя и застройщика перед участниками долевого строительства.

Солидарная ответственность. Такой вид ответственности предполагает, что при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору с требованием о возврате выплаченных сумм и взыскании неустойки участник долевого строительства может обратиться по своему выбору: к застройщику или банку, являющемуся поручителем.

Однако в настоящее время банки не очень активно предоставляют поручительство застройщикам. Это связано со сложностями, которые возникают при обращении взыскания на предмет залога. Так, Закон № 214-ФЗ допускает возможность обращения взыскания на предмет залога лишь после государственной регистрации права собственности застройщика на возводимый объект. Такое требование удлиняет процедуру удовлетворения требований банка, особенно если застройщик уклоняется от регистрации права собственности.

Поэтому каждая строительная компания самостоятельно выбирает способы обеспечения обязательств в зависимости от конкретных обстоятельств.

Таким образом, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предоставляет серьезные гарантии соблюдения прав и законных интересов дольщиков, не учитывать которые застройщик не может.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка