Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в налогах и учете

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Правила землепользования и застройки

6 августа 2008 251 просмотр

Правила застройки

Застройка территорий не может производиться хаотично. Она осуществляется по определенным правилам, установленным Градостроительным кодексом РФ с учетом положений земельного законодательства. Организациям, планирующим новое строительство, необходимо учитывать эти правила, поскольку они затрагивают их экономические интересы. Расскажем о нормативном регулировании данного вопроса.

Система регулирования строительства и землепользования состоит из двух уровней:
– верхний уровень включает в себя генеральный план данного поселения;
– нижний уровень более детально определяет порядок застройки в зависимости от разрешенного использования конкретного земельного участка и его расположения в определенной градостроительной зоне. На этом же уровне устанавливается и процедура принятия правил застройки, внесения в них изменений, а также устанавливается орган, уполномоченный производить эти действия.

Кто утверждает правила

В соответствии со статьей 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

То, что утверждение данных правил отнесено к вопросам местного значения поселения, установлено также в Федеральном законе от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (подп. 20 п. 1 ст. 14).

Процедура принятия правил

Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки должно быть опубликовано и размещено на официальном сайте поселения (при его наличии) в Интернете. Сделать это необходимо в течение десяти дней после принятия решения. Сообщение также может быть распространено по радио и телевидению.

Подготовка проекта осуществляется специальной комиссией с учетом положений о территориальном планировании, требований технических регламентов.

После проверки и необходимой доработки по проекту в обязательном порядке должны быть проведены .

Порядок проведения публичных слушаний регулируется нормами статьи 28 Градостроительного кодекса РФ.

Целью их проведения является соблюдение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, а также прав и законных интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства.

Участниками слушаний являются жители поселений, городских округов. Они вправе представить в орган местного самоуправления свои предложения и замечания, касающиеся проекта, для включения их в протокол. Продолжительность публичных слушаний составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования проекта. Такой срок установлен пунктом 13 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ.

После завершения публичных слушаний в проект вносятся необходимые изменения, и уже окончательный вариант утверждается представительным органом местного самоуправления.

Обращаем внимание на то, что обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение об их результатах (п. 1 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).

Утвержденные правила также необходимо опубликовать в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и разместить на официальном сайте в Интернете (если это возможно).

Разрешение споров

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом, положения которого могут быть оспорены в судебном порядке.

Когда нормативный акт может быть отменен

Организации и иные лица могут обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании нормативного правового акта недействительным, если полагают, что он не соответствуют закону или иному акту, имеющим большую юридическую силу. А также в случае нарушения их прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Такое право предусмотрено в пункте 1 статьи 192 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В случае признания нормативного правового акта или его отдельных положений несоответствующими законам они объявляются арбитражным судом недействующими и не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда. Об этом сказано в пункте 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При этом нормативный правовой акт может быть отменен, если он не был опубликован в порядке, установленном действующим законодательством. Компании, права и законные интересы которых могут быть затронуты нормативным правовым актом, должны учитывать некоторые особенности.

Правилами землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны поселения и градостроительные регламенты, действующие внутри зоны.

Кроме того, в правилах определяются процедура их применения и порядок внесения изменений.

Если порядок публикации соблюден – решение правомерно

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса РФ, территориальные зоны устанавливаются на основании карты градостроительного зонирования.

Нередко заинтересованные организации пытаются признать недействительными и не подлежащими применению эти карты на основании того, что они не были опубликованы в установленном законом порядке. Рассмотрим одну из таких ситуаций на примере постановления ФАС Волго-Вятского округа от 5 марта 2008 г. № А79-2176/2007.

Неопубликованные законы не применяются

Согласно пункту 3 статьи 15 Конституции РФ, законы подлежат официальному опубликованию. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Согласно материалам дела, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной карты градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки, утвержденных решением городского Собрания депутатов, и права ее неприменения в отношении земельного участка общей площадью 2146 кв. м.

Связано это было с тем, что принятый нормативный акт не позволял компании возвести на данном участке автозаправочную станцию, то есть затрагивал права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

По мнению организации, Правила землепользования и застройки города не были опубликованы в законодательно установленном порядке. Следовательно, указанная карта «не приобрела нормативного статуса и не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе по спорным земельным отношениям».

Однако суд, изучив материалы дела, посчитал, что порядок публикации был соблюден.

Правила были опубликованы в кратком изложении (текст) в городской газете, определенной местным органом власти для публикации официальных материалов. Карта градостроительного зонирования как их составная часть была обнародована путем публикации в том же печатном издании, правда, позже – спустя полтора года.

Кроме того, было учтено, что все заинтересованные лица могли ознакомиться с нормативным актом, обратившись в орган местного самоуправления.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не усмотрел оснований для признания карты градостроительного зонирования недействительной и отказал компании в удовлетворении заявленных требований.

Территориальное зонирование: последствия изменений

Изменение зон – еще один повод для споров. Дадим некоторые пояснения.

В результате градостроительного зонирования территории поселения делятся на жилые, общественно-деловые, производственные и иные территориальные зоны (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Для каждой из них устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков.

Если при принятии правил застройки и землепользования изменилось функциональное назначение земельного участка вследствие отнесения его к другой зоне, то допускается его использование в соответствии с прежним назначением. Это касается и расположенных на нем объектов капитального строительства. Причем срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом не ограничивается.

Однако здесь есть два условия, установленные пунктами 8, 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ:
– использование возможно, только если оно не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия;
– любые изменения (в том числе реконструкция) могут производиться только в соответствии с видами разрешенного использования.

Именно на эти нормы сослались арбитры при рассмотрении требований организации, столкнувшейся с изменением правил застройки после выделения им объекта на территории бывшего судостроительного завода. Компания собиралась эксплуатировать его как нежилое здание. Но осуществить реконструкцию не могла, так как в принятых правилах зона, прежде относившаяся к производственной, была переведена в зону жилой многоэтажной застройки высокой плотности (Ж 5).

А поскольку правила были утверждены в установленном порядке, суд признал изменения законными. Тем более что они были внесены за два месяца до выделения организации земельного участка. То есть организация имела возможность учесть эти обстоятельства.

Указанная ситуация рассмотрена в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 апреля 2008 г. № А33-12210/07-Ф02-1226/08.

Разрешение может быть аннулировано

При планировании строительства необходимо учитывать, что целевое назначение устанавливается земельным законодательством для всех категорий земель, указанных в статье 7 Земельного кодекса РФ. А разрешенное использование земельных участков определяется правилами, установленными градостроительным законодательством.

Таким образом, при получении разрешения на использование земельного участка стороны обязаны руководствоваться установленными правилами. Их несоблюдение может привести к негативным последствиям.

В частности, вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Это предусмотрено в пункте 2 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ.

В постановлении ФАС Поволжского округа от 28 июня 2007 г. по делу № А72-8602/06-4/450 рассмотрена ситуация, когда организация получила разрешение на использование земельного участка для строительства гаражей с нарушением действующих норм: заявка не подавалась, слушания не проводились, имелись и другие нарушения. Это вызвало обращение граждан в прокуратуру. И привело к отмене незаконного решения.

Постановление о согласовании места размещения гаражей было признано недействительным со дня его издания, а договор аренды земельного участка – расторгнут.

Изменение вида использования

Согласно пункту 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из положений законодательства можно сделать вывод, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись на предоставленном земельном участке. При этом нередко возникают спорные ситуации по поводу разрешенного использования земельного участка.

В качестве примера приведем постановление ФАС Уральского округа от 15 февраля 2007 г. № Ф09-419/07-С6.

Общество обратилось в местную администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «земель поселений, занятых под заведениями культуры и искусства» на «земли промышленного назначения» для приведения в соответствие установленного вида разрешенного использования земельного участка с фактическим использованием.

Поскольку действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка администрация не предприняла, общество вынуждено было обратиться в арбитражный суд с требованием обязать ее внести необходимые изменения.

При рассмотрении спора было указано на то, что для защиты прав заявителя не имеет значения, кем и при каких обстоятельствах был установлен вид разрешенного использования земельного участка, важно определить, соответствует ли он действительности. Удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу, что вид разрешенного использования земельного участка подлежит изменению.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка