Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в расчетах зарплаты и пособий

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Качество объекта долевого строительства

6 августа 2008 70 просмотров

Строительство объекта

Качество объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...»). Требование о соблюдении заказчиком технических и градостроительных регламентов содержится также и в Градостроительном кодексе РФ.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Как правило, стороны договора не включают дополнительных условий: либо в договор копируется фраза из Закона № 214-ФЗ, либо указывается, что качество объекта должно соответствовать строительным нормам и правилам, действующим в Российской Федерации.

Проектная документация обычно готовится генеральным проектировщиком и передается заказчику в рамках договора на осуществление проектных работ. На период проведения строительных работ она поступает от застройщика к генеральному подрядчику в рамках договора подряда. После выполнения работ проектная документация возвращается заказчику.

При строительстве объектов капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор. При этом проверяется соответствие выполняемых работ требованиям технических регламентов и проектной документации (ст. 54 Градостроительного кодекса РФ).

Следует отметить, что осуществление государственного строительного надзора за построенными и сданными в эксплуатацию объектами законодательством не предусмотрено (постановление ФАС Дальневосточного округа от 28 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/1216 по делу № А51-10042/2007-1-396).

Ввод объекта в эксплуатацию и передача его дольщику

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует указанным выше требованиям, не позднее срока, предусмотренного договором.

В каких случаях составляют односторонний акт

При уклонении дольщика от принятия объекта в установленный срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи данного объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта.

Отметим, что указанные меры могут применяться только в тех случаях, если застройщик обладает сведениями о получении дольщиком сообщения либо заказное письмо было возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.

Если дольщик уклоняется от регистрации права собственности

Застройщик вправе предусмотреть в договоре штрафные санкции за необоснованное уклонение участника долевого строительства от регистрации права собственности. Такую возможность предоставляет пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ. В нем указано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней). Ею признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. При этом судьи считают, что включение таких условий не ущемляет установленные законом права потребителей, что подтверждает постановление ФАС Уральского округа от 17 января 2008 г. № Ф09-11244/07-С1 по делу № А60-24594/07. Так, в договорах на участие в долевом строительстве была установлена обязанность дольщиков явиться в государственный регистрирующий орган в согласованные с застройщиком дату и время для совместной передачи документов на регистрацию права собственности дольщиков на объект строительства. По мнению судей, указанная обязанность гарантирует реализацию своих прав остальными участниками долевого строительства. В связи с чем включение застройщиком в договор условия обеспечения исполнения данного обязательства участником долевого строительства соответствует нормам гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах в связи с отсутствием условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, суд не нашел оснований для привлечения застройщика к ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Если передача объекта произведена с опозданием

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача объекта долевого строительства возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Когда дольщик может потребовать возврата денег

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. В этом случае застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора. Кроме того, придется выплатить и проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются выявленные недостатки объекта. Дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта в том случае, если качество объекта долевого строительства не соответствует указанным выше требованиям.

Следует отметить, что судьи признают правомерным применение к застройщику ответственности, установленной Законом № 214-ФЗ, в том случае, когда нарушение срока сдачи объекта вызвано устранением недостатков. Пример тому постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 апреля 2008 г. № Ф08-1972/2008 по делу № А63-11901/2007-С3-15. В нем суд признал взыскание с застройщика пеней правомерным, так как объект долевого строительства не соответствовал требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ. Так, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 28 декабря 2006 года, однако акт приема-передачи спорного объекта был подписан лишь 3 мая 2007 года. При этом застройщик не представил доказательств уклонения дольщика от подписания данного акта в более ранний срок. Участник долевого строительства письменно сообщил застройщику о готовности принять нежилое помещение при условии выполнения всех обязательств. Помимо этого было указано на то, что в помещении еще не закончены работы по отделке фасада, цементной стяжке полов, благоустройству прилегающей территории, подъезда с асфальтовым покрытием, установке стояков, устройству систем электроснабжения, водоснабжения и канализации.

Дольщик также сообщил, что в случае неисполнения застройщиком данных обязательств он откажется от подписания акта приема-передачи до момента устранения указанных недостатков. Застройщик письменно согласился с частью замечаний, сообщив, что работы по устранению недостатков ведутся и будут закончены в ближайшее время. Таким образом, несоответствие объекта установленным требованиям подтверждено письменными доказательствами, исходящими от обеих сторон, поэтому суд в споре поддержал участника долевого строительства.

Недостатки выявлены при эксплуатации объекта

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Наличие недостатков нужно доказать

В случае обращения в арбитражный суд дольщик обязан доказать наличие выявленных им в период эксплуатации недостатков. Таким доказательством, как правило, является заключение эксперта.

Суд всегда оценивает совокупность доказательств, представленных сторонами. Поэтому не менее важно быстро и грамотно отреагировать на доводы оппонента в судебном заседании.

Если доказательства отсутствуют, то арбитражный суд может отказать дольщику (заказчику) в заявленных требованиях. Например, такой положительный для застройщика результат содержится в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 февраля 2008 г. № А19-10932/07-7-Ф02-17/08 по делу № А19-10932/07-7.

Заказчик обратился в арбитражный суд с требованием обязать застройщика установить оборудование, которое будет обеспечивать теплоснабжение объекта в соответствии с проектной документацией.

Объект был построен застройщиком и принят в эксплуатацию по акту приемочной комиссии. Необходимая техническая документация передана застройщиком заказчику, о чем свидетельствуют, кроме расписки, также акты допуска в эксплуатацию тепловых установок и тепловых сетей.

Результат работ должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и быть пригодным для установленного договором использования.

Согласно статье 754 Гражданского кодекса РФ, подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в техдокументации показателей объекта строительства.

В подтверждение факта обнаруженных недостатков в теплоснабжении объекта заказчиком не было представлено техническое заключение в обоснование неудовлетворительной работы тепловых пунктов.

Заказчик не заявлял ходатайство в арбитражном суде о привлечении специалиста с учетом требующихся по делу специальных знаний или о назначении экспертизы для определения причинно-следственной связи между фактом противоправных действий застройщика и нарушениями теплового режима.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из недоказанности совокупности условий для возложения на застройщика ответственности в виде обязательства установить оборудование согласно проектной документации. Ведь заказчиком не были представлены доказательства того, что установленное оборудование в жилых домах по своим техническим характеристикам уступает изначально предусмотренному проектом.

В каких случаях застройщику устранять недостатки не придется

Согласно пункту 7 статьи 7 Закона 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:
– нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей;
– нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;
– ненадлежащего его ремонта, проведенного самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

Каков срок гарантии

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет.

Он исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка