Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Какие люди в нашей бухгалтерии!

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Учитываем эксплуатационные расходы при строительстве

3 сентября 2008 111 просмотров

C момента ввода объекта в эксплуатацию возникают расходы на коммунальные услуги. На законодательном уровне вопрос о том, за чей счет должны быть списаны подобные расходы, не урегулирован. В связи с этим возникают спорные ситуации между застройщиком и дольщиками. О них и поговорим.

Состав расходов

Под эксплуатационными расходами понимаются расходы, необходимые для поддержания работоспособного состояния основных средств в течение всего намеченного срока службы.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ, в эксплуатационные расходы жилого дома включают следующие виды платежей:
– за пользование занимаемым жилым помещением (плата за наем);
– за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а для собственников помещений в многоквартирном доме – еще за капитальный ремонт общего имущества;
– за коммунальные услуги, в том числе плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Обязанность собственника

В соответствии с пунктом 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги появляется у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

При этом граждане и организации должны своевременно вносить соответствующую плату.

Право собственности дольщика на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...».

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее определенного срока. Он предусматривается в договоре и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать соответствующие объекты, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Срок передачи объекта по решению застройщика может составлять от нескольких дней до нескольких месяцев. На регистрацию права собственности на квартиру тоже нужно не менее месяца.

За чей счет расходы?

Однако независимо от факта регистрации права собственности на квартиру с момента ввода объекта в эксплуатацию возникают расходы по оплате услуг по водоснабжению, отоплению, электроснабжению, газоснабжению и др. За чей счет должны оплачиваться данные расходы?

Из приведенных выше норм следует, что обязанность по оплате коммунальных платежей у участника долевого строительства возникает только с момента государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

Согласно статье 252 Налогового кодекса РФ, расходами организации признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом обоснованными расходами считаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Исходя из норм статьи 252 основания для списания эксплуатационных расходов вновь построенного объекта на затраты застройщика нет. Ведь он не является собственником построенного объекта и не использует его в производственных целях. Остаются варианты отнесения расходов за счет чистой прибыли организации или возмещения за счет средств дольщика.

Расходы компенсируют дольщики

Застройщики могут переложить обязанность по расчетам за коммунальные услуги на дольщика. В частности, прописывая в договоре участия в долевом строительстве либо пункт о компенсации расходов за период с момента ввода в эксплуатацию объекта до момента государственной регистрации прав собственности дольщика, либо обязательство подписания соглашения с управляющей компанией о долевом участии в содержании и ремонте жилого дома.

Для определения суммы платежа может применяться методика расчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги по средним ставкам снабжающих организаций региона, умноженным на количество квадратных метров. Списание эксплуатационных расходов за счет средств участников долевого строительства может быть отражено в учете застройщика объекта следующими проводками:

Дебет 50    Кредит 76
– поступил аванс от дольщика в возмещение им коммунальных услуг;

Дебет 20    Кредит 60
– отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных застройщиком;

Дебет 19    Кредит 60
– отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на застройщика;

Дебет 76    Кредит 60
– предъявлена участнику долевого строительства стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС).

Возможные риски

Застройщик вправе включать условия об уплате коммунальных услуг участником долевого строительства в договор, но только с момента подписания передаточного акта. Такой вывод содержится в судебных постановлениях.

Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 2 октября 2007 г. по делу № Ф04-6678/2007(38545-А45-27) арбитры отметили, что «Жилищный кодекс РФ не регулирует отношения, возникшие между застройщиком и участниками долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве, а также не регламентирует права потребителей в части договорных и внедоговорных обязательств, вытекающих из участия в долевом строительстве».

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом. В результате судьи решили, что пункт договора, в котором установлена обязанность принять по двустороннему акту под самоотделку помещения и одновременно заключить договор с организацией, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию объекта, и нести расходы по эксплуатации и обслуживанию, не противоречит пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ и Закону РФ «О защите прав потребителей». Поэтому привлечение организации-застройщика к административной ответственности было признано неправомерным.

В постановлении ФАС Уральского округа от 31 марта 2008 г. № Ф09-2002/08-С1 судьи также пришли к выводу, что включение в договор условия об обязанности дольщика по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта не противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ и Закону РФ «О защите прав потребителей».

Кроме того, застройщику следует учитывать, что Роспотребнадзор в письме от 8 февраля 2006 г. № 0100/1260-06-32 со ссылкой на статью 153 Жилищного кодекса РФ указал на недопустимость включения в договор с гражданами-дольщиками условий, связанных с возложением на них неправомерного бремени ответственности за оплату жилищно-коммунальных услуг.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка