Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Выплаты при изъятии земельных участков

3 сентября 2008 117 просмотров

Расширение границ городов, строительство транспортной инфраструктуры и промышленности требуют освоения все большего количества земли. Как правило, для этих целей выделяются свободные земли, однако часто в сферу общественных интересов попадают и частные земельные участки. В таких случаях земля может изыматься (в том числе выкупаться). Как определить размер выплат при изъятии участка? На какой момент следует вести расчет выкупной цены? Давайте разбираться.

Порядок изъятия земли

Согласно пункту 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков осуществляется в случаях, связанных:
– с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
– с размещением объектов государственного или муниципального значения, если их нельзя разместить по-другому;
– с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

Изъятие земельного участка может осуществляться как у собственников, так и у других лиц: землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Решение об изъятии земельного участка принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

О принятом решении собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены не позднее чем за один год до предстоящего изъятия. Решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. При этом собственник должен быть извещен о состоявшейся регистрации с обязательным указанием ее даты.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника устанавливается земельным законодательством (ст. 55 Земельного кодекса РФ).

В то же время порядок выкупа земельных участков под новое строительство организациями земельным законодательством не оговорен. В этом случае все договорные отношения с владельцами земельных участков основываются на нормах гражданского законодательства.

Какую сумму выплачивают за изъятый земельный участок?

За изымаемый для государственных и муниципальных нужд участок уплачивается выкупная цена.

Размер платы за изымаемый земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением сторон (п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса РФ).

Дополнительной гарантией прав лиц, у которых изымаются земельные участки, является возможность предоставления им по желанию равноценных земельных участков. При этом предоставленный земельный участок засчитывается в выкупную цену. Правда, такое возможно только по соглашению с соответствующим государственным или муниципальным органом.

Под какие объекты изымается земля?

Под какие объекты изымается земля? Изъятие земли может быть связано с размещением таких объектов государственного или муниципального значения, как:
– объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
– объекты использования атомной энергии;
– объекты обороны и безопасности;
– объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
– объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи и др.
В то же время действующее законодательство не предусматривает необходимость размещения административного здания, предназначенного для структурных подраз– делений администрации муниципального образования на изымаемом земельном участке, в качестве основания для изъятия земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 3 апреля 2008 г. № КГ-А41/2373-08).

Изъятие земли может быть связано с размещением таких объектов государственного или муниципального значения, как:
– объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
– объекты использования атомной энергии;
– объекты обороны и безопасности;
– объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
– объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи и др.

В то же время действующее законодательство не предусматривает необходимость размещения административного здания, предназначенного для структурных подраз– делений администрации муниципального образования на изымаемом земельном участке, в качестве основания для изъятия земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 3 апреля 2008 г. № КГ-А41/2373-08).

При определении размера выкупной цены за земельный участок в нее должны быть включены:
– рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества;
– все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Правила возмещения убытков утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Размер убытков рассчитывается в соответствии с Временными методическими рекомендациями по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд... (утверждены Росземкадастром 11 марта 2004 г., далее – Методические рекомендации).

Размер убытков рассчитывается путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами:

Реальный ущерб при изъятии земельных участков, не застроенных зданиями и сооружениями, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, а если на участке возведены здания, строения и сооружения, их рыночная стоимость также включается в реальный ущерб.

Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов в порядке, установленном Методическими рекомендациями.

Размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, определяется следующим образом.

Складываются суммы расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом или договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств, и суммы недополученных доходов в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Если собственник земли не согласен с ее выкупом

Если собственник земли не согласен с ее выкупом Собственник вправе не согласиться с решением об изъятии у него земельного участка, с размером выкупной цены или другими условиями выкупа. В этом случае орган, принявший решение об изъятии, может в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Собственник вправе не согласиться с решением об изъятии у него земельного участка, с размером выкупной цены или другими условиями выкупа. В этом случае орган, принявший решение об изъятии, может в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

На какой момент определяют выкупную цену земли?

Как следует из статьи 280 Гражданского кодекса РФ, выкупная цена определяется на день государственной регистрации решения об изъятии земли. При этом затраты по улучшению земельного участка, произведенные после регистрации решения об изъятии, могут быть включены в выкупную цену.

А вот как следует из пункта 3 статьи 63 Земельного кодекса РФ, выкупная цена устанавливается в день, следующий за днем уведомления об изъятии. При этом в нее не включается стоимость мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, и возмещаемых расходов, произведенных после этой даты.

Далее стоит обратить внимание на пункт 3 статьи 49 Земельного кодекса РФ, устанавливающий, что условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются гражданским законодательством.

Итак, Земельный кодекс РФ дает прямое указание на то, что действовать нужно в рамках Гражданского кодекса РФ.

Однако пункт 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ гласит, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. В итоге мы имеем коллизию норм, не устранимую без вмешательства законодателя.

Судебная практика не дает ответа на вопрос о моменте определения выкупной цены, кроме случаев, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана. В этих случаях арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка