Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Как продать «незавершенку», если разрешение на строительство получал гражданин?

3 сентября 2008 16 просмотров

Организация арендовала у физического лица земельный участок. На нем она начала строительство с привлечением подрядчика. Может ли организация продать «незавершенку», если разрешение на строительство получено физлицом? Какие документы необходимы в таком случае? Об этом – в нашей статье.

Права арендатора

Арендатор земельного участка имеет право возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием. При этом должны быть соблюдены требования градостроительных регламентов, а также строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Основание – статьи 40 и 41 Земельного кодекса РФ.

Поэтому организации следует иметь надлежащим образом оформленный договор на аренду земельного участка. В нем в качестве целевого назначения должно быть указано строительство зданий, сооружений.

Следует помнить, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Разрешение на строительство...

...представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Его наличие у застройщика позволяет ему осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Об этом сказано в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

Какие документы необходимы для получения разрешения?

Застройщику следует направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

К нему прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
– пояснительная записка;
– схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
– схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
– схемы, отображающие архитектурные решения;
– сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
– проект организации строительства объекта капитального строительства;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Если разрешение получено

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом строительства объекта.

По своей сути разрешение на строительство относится к строительному объекту, а не к конкретному застройщику (заказчику), подрядчику. В связи этим Градостроительный кодекс РФ закрепляет, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Соответственно, смена застройщика с физического лица на организацию не должна повлечь признание ранее выданного разрешения на строительство объекта недействительным.

Выводы

Итак, если организация осуществляет строительство объекта, а разрешение было получено собственником земельного участка – физическим лицом, то организация вправе после заключения с ним договора аренды участка на законных основаниях осуществлять данное строительство. При этом изменять проект строительства, получать дополнительное разрешение на основании полученного физическим лицом разрешения на строительство не нужно. Но организация обязана иметь все документы, необходимые для получения разрешения на строительство с целью исключения признания возводимого объекта самовольной постройкой.

Отметим, что при смене застройщика следует уведомить об этом органы, выдавшие ранее разрешение на строительство. Цель такого уведомления – подтверждение права организации осуществлять застройку на арендуемом земельном участке.

Регистрация права на незавершенный строительством объект

Право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Основание – пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

После надлежащего оформления прав на землю и получения разрешения на строительство организации следует зарегистрировать право собственности на недвижимость.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Но организация арендует земельный участок, на котором осуществляет строительство. Поэтому право собственности на объект незавершенного строительства будет регистрироваться на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, с учетом пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 объект недвижимого имущества, не завершенный строительством, не должен являться предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом, организации следует расторгнуть договор подряда на строительство объекта недвижимости, оформить паспорт БТИ и зарегистрировать право собственности, представив договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, проектную документацию.

Необходимо отметить, что регистрация прав на «незавершенку», произведенная с нарушением статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ, может быть оспорена в суде. Например, судьи ФАС Уральского округа в постановлении от 18 июня 2007 г. № Ф09-4517/07-С6 признали принятое решение о госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства незаконным ввиду отсутствия разрешения на строительство, проектно-сметной документации, а также документов, подтверждающих предоставление земельного участка в пользование для строительства объекта недвижимости.

Что считать самовольной постройкой?

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам.

Недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для целей строительства в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, – это самовольная постройка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Следовательно, для признания «незавершенки» законно созданным объектом у организации должны быть:
– права на земельный участок, отведенный для целей строительства;
– разрешение на строительство и возведение недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами.

Обратите внимание: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за собственником земельного участка. Тогда застройщику возмещаются расходы на постройку в размере, определенном судом.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка