Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Передаем объект городу

6 марта 2009 30 просмотров

Позиция финансистов

Передача объекта городу имеет свои особенности. Финансисты неоднократно меняли свою точку зрения в отношении правил учета рассматриваемых расходов.

В последнее время Минфин России указывает, что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта, поэтому такие расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными. Данные расходы формируют первоначальную стоимость объекта строительства как расходы капитального характера (письма от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733, от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/319, от 23 мая 2007 г. № 01-02-01/03-893).

Дополнительные обязательства (обременения) в строительстве

Дополнительные обязательства (обременения) в строительстве В ходе реализации инвестиционного контракта у субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков, заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства возникают дополнительные обязанности, возлагаемые на них органами власти, например:
– строительство и финансирование объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, гражданской обороны, инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти;
– компенсация расходов города, связанных с разработкой предпроектной и конкурсной документации;
– передача части площадей (квартир, машино-мест) в готовом объекте муниципалитету;
– приобретение квартир для расселения жильцов;
– перечисление платежей на развитие городской инфраструктуры.

В ходе реализации инвестиционного контракта у субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков, заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства возникают дополнительные обязанности, возлагаемые на них органами власти, например:
– строительство и финансирование объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, гражданской обороны, инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти;
– компенсация расходов города, связанных с разработкой предпроектной и конкурсной документации;
– передача части площадей (квартир, машино-мест) в готовом объекте муниципалитету;
– приобретение квартир для расселения жильцов;
– перечисление платежей на развитие городской инфраструктуры.

По сути, чиновники предложили считать, что между застройщиком и органами власти возникают встречные возмездные обязательства:
– органы государственной власти (местного самоуправления) предоставляют права на земельный участок и выдают разрешение на строительство;
– инвестор финансирует проведение работ по строительству, реконструкции, ремонту городских объектов.

При этом ни в одном из перечисленных писем Минфин России не пояснил, нужно ли строительной организации начислять НДС при передаче городу вновь построенных объектов или результатов работ по реконструкции (ремонту) существующих зданий и сооружений.

Если обратиться к ранним письмам Минфина России, то, например, в письме от 16 октября 2006 г. № 03-03-04/1/692 чиновники указывали, что при передаче муниципалитету объектов обременений (водопровода, бизнес-центра) необходимо руководствоваться подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. В нем сказано, что передача на безвозмездной основе объектов жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям не облагается НДС. Следовательно, суммы «входного» НДС, предъявленные подрядчиком по работам по перекладке водопровода, вычету не подлежат.

Однако, по мнению автора, сейчас эти разъяснения по НДС неприменимы. Ведь раньше Минфин России приравнивал операцию по передаче объектов городу к безвозмездной передаче. А в более поздних письмах он рассматривает выполнение обязательств по обременениям (создание, реконструкцию, капитальный ремонт объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей) как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Мнение налоговиков

Практика показывает, что налоговые инспекторы на местах не спешат прислушиваться к мнению Минфина России.

Ссылаясь на то, что имущество и денежные средства застройщик (инвестор) передает органам власти безвозмездно, они исключают такие затраты из состава расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль. Обосновывают они свою позицию пунктом 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ, которым установлено, что в целях налогообложения не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

Для доначисления НДС используются разные основания, например:
– безвозмездность операции по передаче имущества и результатов СМР (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ);
– исключение сумм «входного» НДС из вычетов в связи с применением подпункта 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ (руководствуясь письмом Минфина России № 03-03-04/1/692);
– нецелевое использование средств дольщиков.

Арбитражная практика

Передача объекта городу осуществляется в пордяке, установленном законом. Достаточно часто налогоплательщики, не желая конфликтовать с инспекторами, соглашаются с доначислением налогов по итогам налоговой проверки либо сами считают такие расходы необоснованными.

Однако практика показывает, что в случаях, когда организации отстаивали в суде правомерность своей позиции, арбитры признавали мнение налоговиков и их решения о начислении недоимки, пеней и штрафов неправомерными.

Приведем несколько судебных решений. Например, в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 апреля 2008 г. № А33-8244/07-03АП-1108/07-Ф02-1064/08 и от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07 судьи указали, что стоимость квартир, переданных в муниципальную стоимость, является затратами организации на строительство.

Правомерность уменьшения налоговой базы на сумму расходов на обременения признали также арбитры ФАС Центрального округа (постановление от 16 ноября 2006 г. № А08-12461/05-25).

И снова о проблеме НДС: по мнению судей, объекта обложения НДС при передаче городу имущества и результатов выполненных работ не возникает (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2004 г. № А56-13931/04). При этом, как отмечено в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27 марта 2007 г. № А56-6908/2006, суммы НДС, предъявленные подрядными организациями со стоимости работ по объектам обременений, застройщик-инвестор может принять к вычету.

Суды указывают, что затраты на обременения (устройство дорожных покрытий и детских площадок, озеленение, выделение доли площадей города в готовом объекте строительства) обусловлены инвестиционным договором, следовательно, произведены в целях получения доходов.

Что делать

По мнению автора, организация может поступить следующим образом:
– расходы на исполнение обязательств по любым видам обременений (перечисление денежных средств, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов городского назначения), установленных для застройщика в инвестиционном договоре, относить на увеличение стоимости строящегося объекта недвижимости (в бухгалтерском и налоговом учете);
– НДС со стоимости переданных органам власти объектов и результатов СМР не начислять, суммы «входного» налога, предъявленные подрядчиками, принимать к вычету.

Изложенная позиция основана на том, что осуществление расходов на обременения – обязанность инвестора, действующего в целях получения прибыли (в виде доходов от дальнейшей эксплуатации готового объекта или его последующей продажи). Без исполнения дополнительных обязанностей, возложенных на инвестора органами государственной власти (местного самоуправления), строительство основного объекта недвижимости, с которым и сопряжено возникновение обременений, невозможно. Следовательно, расходы должны формировать первоначальную стоимость основного объекта строительства, а НДС нужно принять к вычету.

При передаче госорганам жилых домов и жилых помещений суммы «входного» НДС относятся на увеличение стоимости этих объектов, поскольку операции по их передаче не облагаются НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Вместе с тем очевидно и другое – налоговые инспекторы с таким подходом к исчислению налогов скорее всего не согласятся. Доказывать правомерность своих действий налогоплательщику придется в суде. Арбитры, как отмечено выше, считают решения налоговиков о начислении недоимки по налогам, пеней и штрафов не соответствующими законодательству.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка