Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Юридические расходы: когда безопасно списывать

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Выкуп квартиры у работника

4 июня 2009 6 просмотров

Выкуп квартиры у работника по договору аренды 

Между организацией и работником может быть заключен договор аренды квартиры с последующим выкупом. Причем, если условие о выкупе не было заранее предусмотрено, стороны могут заключить дополнительное соглашение.

Указанный договор содержит в себе нормы двух договоров – аренды и купли-продажи (п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). В части договора, регламентирующего пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. При этом уплачиваемая арендная плата представляет собой именно плату за пользование имуществом, несмотря на то, что она может засчитываться в выкупную цену квартиры. В части выкупа в договоре должны содержаться условия, существенные для договора купли-продажи (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04).

При таком варианте право собственности на квартиру перейдет к организации только после того, как она уплатит выкупную цену.

Причем, согласно пунктам 1, 2 статьи 624 Гражданского кодекса РФ, стороны могут договориться, что в цену будет засчитана выплачиваемая аренда.

Уплата аренды будет отражаться в бухучете организации следующим образом:

Дебет 26 (91)    Кредит 73
– отражена стоимость аренды за месяц;

Дебет 73
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДФЛ»
– удержан с работника налог на доходы физических лиц (ведь аренда – доход, с которого организация как налоговый агент должна удержать налог);

Дебет 73    Кредит 51 (50)
– перечислена (выдана из кассы) работнику арендная плата (за минусом удержанного налога).

Суммы, перечисляемые в счет выкупной цены имущества, включать в расходы нельзя – ни в бухгалтерском учете, ни в налоговом учете (п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации», п. 5 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Они образуют дебиторскую задолженность:

Дебет 73    Кредит 51 (50)
– перечислена (выдана из кассы) работнику частичная выкупная цена имущества.

Эта задолженность будет погашена на дату выкупа имущества.

Выкуп квартиры у работника по договору аренды отражается в бухучете организации как ее покупка. При этом первоначальная стоимость квартиры будет равна ее выкупной цене.

А вот налоговый учет операции зависит от того, как организация использует арендованную квартиру.

Учесть арендные платежи в целях налогообложения получится только в том случае, если квартира используется, так скажем, в производственных целях, к примеру, для проживания командированных работников. Тогда и выкупленную квартиру организация сможет включить в состав амортизационного имущества. А аргументы здесь такие.

Во-первых, квартиры не исключены из состава амортизируемого имущества и не включены в перечень объектов, не подлежащих амортизации (п. 2, 3 ст. 256 Налогового кодекса РФ). А во-вторых, если квартира используется для извлечения дохода (например, для проживания командированных работников или сдачи в аренду), то она полностью соответствует понятию амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Сделку должен одобрить банк

Сделку должен одобрить банк В пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи (дарения, обмена, внесения в качестве вклада) лишь с согласия залогодержателя. В данном случае банк выступает залогодержателем, а физическое лицо (заемщик) – залогодателем. Таким образом, на совершение сделки с квартирой нужно получить письменное согласие банка.

В пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи (дарения, обмена, внесения в качестве вклада) лишь с согласия залогодержателя. В данном случае банк выступает залогодержателем, а физическое лицо (заемщик) – залогодателем.

Таким образом, на совершение сделки с квартирой нужно получить письменное согласие банка.

Хотя чиновники по этому поводу иногда бывают излишне категоричны.

Поскольку существует законодательный запрет на использование жилых помещений в производственных целях (для этого жилье сначала нужно перевести в нежилой фонд), чиновники полагают, что амортизировать квартиры нельзя – до тех пор, пока они не будут переведены в нежилой фонд. Однако, если у организации и возникнет спор с налоговиками, скорее всего она сможет отстоять свое право на амортизацию в суде. И тому есть подтверждения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 октября 2006 г. № А56-38512/2005).

Выплата денег

Можно оформить выплату работнику денежных средств на погашение ипотечного кредита и процентов по нему в виде материальной помощи.

Что касается выплаты денег в счет погашения процентов, то с 1 января этого года они учитываются при исчислении налога на прибыль как расходы на оплату труда, но в размере не более 3 процентов от этой суммы (п. 24.1 ст. 255 Налогового кодекса РФ). Такая льгота будет действовать всего лишь три года – до 1 января 2012 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 158-ФЗ).

Данные выплаты не облагаются налогом на доходы физических лиц и ЕСН (п. 40 ст. 217, подп. 17 п. 1 ст. 238 Налогового кодекса РФ).

А как подтвердить, что проценты гасятся именно по ипотечному кредиту?

Для этого работник должен представить документы, свидетельствующие о том, что кредит получен и израсходован на приобретение или строительство жилья. Также работник представляет свидетельство о праве собственности на недвижимость; договор на приобретение жилья; акт о передаче ему жилого помещения; копии платежных документов, подтверждающих уплату процентов за кредит.

Обратите внимание: от налогообложения освобождаются выплаты на возмещение процентов по кредиту исключительно работникам. Соответственно, все документы на квартиру должны быть оформлены именно на этого человека: и в кредитном договоре, и в договоре купли-продажи, и в платежных документах должен быть указан сам работник, а не члены его семьи.

В бухучете подобные выплаты будут отражаться проводками:

Дебет 20 (26)    Кредит 70
– начислена выплата работнику в счет погашения процентов по кредиту;

Дебет 70    Кредит 51 (50)
– перечислены (выданы из кассы) работнику деньги.

Материальная помощь работнику на погашение самого кредита (как доход работника) подпадает под обложение НДФЛ, ЕСН и взносами на пенсионное страхование.

После всех расчетов с банком между физическим лицом и организацией может быть подписан договор о передаче организации квартиры безвозмездно. При этом организации придется включить рыночную стоимость квартиры во внереализационные доходы (п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ). Поэтому такой способ оформления сделки для организации не выгоден.

Официальная позиция

Организация выплачивает работнику материальную помощь на погашение основного долга по ипотечному кредиту. С этого года из пункта 23 статьи 270 Налогового кодекса РФ исключена конкретизация расходов как не учитываемых в целях налогообложения прибыли в виде материальной помощи на полное или частичное погашение кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилья. Можно ли считать, что выплаты на погашение самого кредита можно отнести к расходам в целях налогообложения прибыли?

Нет, так считать нельзя.

Действительно, с 1 января 2009 года пункт 23 статьи 270 Налогового кодекса РФ действует в новой редакции. Теперь здесь прописано, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде сумм материальной помощи работникам. Какой именно, не уточнено.

Одновременно с этим с 1 января 2009 года статья 255 Налогового кодекса РФ дополнена пунктом 24.1: к расходам на оплату труда относятся расходы на возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение или строительство жилого помещения. Правда, в размере, не превышающем 3 процентов суммы оплаты труда.

Итак, можно сделать вывод о том, что с 1 января 2009 года к расходам для целей налогообложения прибыли могут быть отнесены только выплаты на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам.

Расходы в виде материальной помощи работникам на погашение самого кредита как до, так и после 1 января 2009 года в целях налогообложения прибыли не учитываются.

Д.В. Осипов

консультант отдела налогообложения прибыли (дохода) организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка