Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Признание доходов и расходов застройщиком

10 августа 2009 61 просмотр

Рассмотрим такую ситуацию. Организация заключила инвестиционный контракт с городом. По нему строятся 10 жилых домов и объекты соцкультбыта (садик и школа). По договорам соинвестирования организация привлекает средства физических лиц, которые финансируют строительство квартир и объектов соцкультбыта. Доход организации (заказчика-застройщика) – экономия от строительства. А вот когда считать финансовый результат – после сдачи каждого дома или дожидаться окончания всего инвестиционного контракта? Если считать по окончании строительства каждого дома, то, учитывая, что школа строится в последнюю очередь, по ней будет убыток. Признается ли он в целях налогообложения? И еще возникает неясность с уплатой НДС – ведь с экономии он платится, но тогда налог придется уплатить в большей сумме, чем нужно, так как убыток по школе еще не будет учтен...

Условия договора

Итак, средства физических лиц привлекаются по договорам соинвестирования. Это не запрещалось до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Если же разрешение на строительство дома было получено после вступления в силу данного закона, организации необходимо пересмотреть свои взаимоотношения с физлицами в соответствии с требованиями этого законодательного акта.

Если договором определено финансирование строительства объектов соцкультбыта за счет средств соинвесторов, то застройщику надо предусмотреть ряд особенностей учета строительства при наличии обременений по инвестиционному контракту. Под обременениями в данном случае понимаются обязательства, которые на себя взял застройщик, в соответствии с инвестконтрактом по строительству объектов инженерной и социальной инфраструктуры, передаваемых в дальнейшем органам исполнительной власти.

Как учитывать дополнительные затраты?

В настоящее время не существует нормативных требований по учету обременений в рамках инвестиционного строительства. Поэтому решение застройщик вынужден принимать самостоятельно, исходя из условий строительства, распределения долей и формулировок в инвестиционном контракте. Так, например, из условий инвестконтракта можно понять, что если:
– строительство всех объектов в рамках контракта осуществляется за счет собственных средств застройщика или привлеченных им средств;
– строительство обременений является обязательством застройщика, при выполнении которого он может рассчитывать на получение в собственность (передачу в собственность соинвесторам) основного объекта строительства;
– со стороны местных органов исполнительной власти предусмотрены встречные обязательства;
то данные расходы застройщик включает в стоимость строительства основного объекта как необходимые в связи с выполнением условий инвестконтракта.

Порядок учета обременений будет определен?

 Минфином России подготовлен законопроект, в соответствии с которым расходы на строительство объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, осуществленные налогоплательщиком в соответствии с инвестиционными договорами, заключенными с органами власти, можно будет учесть застройщику (инвестору) в составе прочих расходов. Предполагается, что указанные затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет после поступления объектов (обременений) в государственную или муниципальную собственность.

И наоборот, если строительство обременений будет расценено как подарок городу, то эти затраты подлежат отнесению за счет источника финансирования строительства (собственных средств застройщика или собственных средств соинвесторов) без учета для целей налогообложения.

Перед привлечением средств соинвесторов застройщик должен определиться:
– по какому из предложенных вариантов будет вестись учет стоимости обременений;
– в какой очередности будет осуществляться строительство;
– каковы положения учетной политики организации по учету инвестиционного строительства и т. д.

Определение финансового результата

В рассмотренной выше ситуации при заключении договоров соинвестирования данные вопросы учтены не были. Сумма инвестиций от физических лиц была определена общая, без разбивки на инвестиции, связанные со строительством дома и обременений. Это не является просчетом организации в случае, если:
– стоимость обременений включается в стоимость строительства дома;
– строительство садика и школы осуществляется до сдачи жилых домов.

А поскольку получилось, что расходы на обременения организация несет позже, чем дома вводятся в эксплуатацию, учесть эти расходы в стоимости строительства на дату передачи физлицам квартир становится проблематично. Следовательно, любой из возможных вариантов учета изначально будет условным, не претендующим на исключительность.

Как отразить доход?

Следует учитывать, что для целей бухгалтерского и налогового учета при организации инвестиционного строительства с привлечением средств соинвесторов не существует такого понятия как «доход по инвестиционному контракту». Ведь сам контракт не реализуется с точки зрения получения за него оплаты. Данное понятие в целом может применяться для целей финансового планирования и расчета рентабельности проекта. Для целей же учета нужно определить конкретные сделки, реализация которых привела к возникновению дохода. Такими сделками являются все заключенные договоры соинвестирования, экономия средств по которым приводит либо к возникновению дохода, либо к его отсутствию (а не убытку, как это принято трактовать). Сумма полученных доходов по каждому договору соинвестирования дает общую сумму дохода, подлежащую отражению в бухгалтерском и налоговом учете.

Датой возникновения дохода будет являться дата исполнения обязательств сторонами договора: для соинвестора это уплата суммы инвестиционного взноса, для застройщика – передача соинвестору доли в построенном объекте. В договоре соинвестирования может быть предусмотрена передача квартиры после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и нет никаких ограничений по такой передаче, предусмотренных инвестиционным контрактом с городом (например, в инвестконтракте может быть предусмотрено, что застройщик получает права на квартиры только после строительства и передачи городу обременений и подписания акта реализации). В этом случае отразить доход в учете застройщик должен после передачи соинвесторам квартир по акту независимо от того, были осуществлены расходы на обременения или нет.

Отражение расходов

Каким образом в дальнейшем учесть расходы на обременения, решать застройщику, поскольку, как было указано выше, любое решение в сложившихся условиях не будет безукоризненным. Причем вариантов решения может быть несколько, в зависимости от условий инвестконтракта, договоров с дольщиками и иными факторами, которые застройщик должен учитывать при построении своей линии защиты принятого решения, если возникнут проблемы с налоговыми органами. Стандартного выхода из ситуации в данном случае нет. Например, можно составить сводный сметный расчет стоимости строительства данных обременений.

При этом часть средств дольщиков (учтенных по кредиту счета 76), равную сумме, предусмотренной в сводном сметном расчете, оставить как источник финансирования строительства этих обременений. Тогда указанная часть средств не будет учитываться при подсчете финансового результата по договорам соинвестирования, а покроет расходы на строительство садика и школы (Дебет 76 Кредит 08, 19) по окончании их строительства. Излишек этих средств будет учтен как доход застройщика, а недостаток – за счет его собственных средств без учета для целей налогообложения. Однако еще раз следует отметить: риск, что с таким (как и с любым другим) вариантом не согласятся налоговые органы, очень велик.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка