Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Эксплуатация незавершенного объекта

6 ноября 2009 60 просмотров

Правовые аспекты

На что следует обратить внимание? Остановимся на основных моментах.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию

Эксплуатация незавершенного объекта. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Поэтому по общему правилу такое разрешение выдается после выполнения капитального строительства в полном объеме.

Но это не означает, что разрешение на ввод в эксплуатацию ни при каких условиях не может выдаваться до полного завершения строительства и что здания нельзя начинать эксплуатировать частями.

В определении Верховного суда РФ от 18 июля 2007 г. № 59-Г07-10 разъяснено, что решение этого вопроса зависит от характера выданного разрешения на строительство. Если в нем предусмотрена возможность поэтапного строительства, то допустимо вводить объект в эксплуатацию по частям. В таких случаях и разрешение на ввод в эксплуатацию может выдаваться на отдельную очередь (этап) строительства.

Регистрация прав

Возможность государственной регистрации прав на незавершенное строительство предусмотрена в пункте 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Однако при применении данной нормы нужно учесть положения гражданского законодательства. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся не только здания и сооружения, но и объекты незавершенного строительства. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Обычно объекты недвижимости создаются в рамках договора строительного подряда. То есть подрядчик, согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ, должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик – принять их результат и оплатить. При этом в случае, если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

Из рассмотренных норм законодательства следует, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора подряда, они не относятся к недвижимому имуществу.

Значит, право собственности на незавершенный объект подлежит государственной регистрации, только если он не является предметом указанного договора. Такие выводы содержатся в пункте 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 и в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8.

Считать ли «незавершенку» основным средством

Эксплуатация незавершенного объекта. Этот вопрос очень важен, поскольку определяет не только порядок бухгалтерского учета, но и влияет на исчисление налога на имущество.

Как уже отмечалось, для того, чтобы ввести в эксплуатацию часть объекта, строительство которого еще не завершено, нужно получить соответствующее разрешение.

Кроме того, основанием для принятия части здания в эксплуатацию является акт приемки формы № КС-14 (утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а), который свидетельствует о факте ввода этой части в действие.

В соответствии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (далее – Методические указания) принятие основных средств к учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.

В частности, приемка зданий и сооружений производится по акту формы № ОС-1а (утверждена постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7).

Однако, согласно пункту 52 Методических указаний, допускается принимать к учету в качестве основных средств и объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, если по ним закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы, а также поданы документы на госрегистрацию (хотя свидетельство еще не получено). Такие объекты выделяют на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Впрочем, делать это не обязательно – можно продолжать учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства уже после государственной регистрации.

ПРИМЕР

ООО «Рубикон» в ноябре 2009 года решило ввести в эксплуатацию не завершенный строительством объект – часть офисного комплекса (отдельное здание). Разрешение на ввод в эксплуатацию данной части получено. Документы поданы на госрегистрацию.

В соответствии с учетной политикой организации незарегистрированные объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».

Первоначальная стоимость введенной в эксплуатацию части офисного комплекса составила 13 500 000 руб.

Бухгалтер ООО «Рубикон» в ноябре 2009 года сделал запись:

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано»
Кредит 08

– 13 500 000 руб. – включен в состав основных средств объект, введенный в эксплуатацию.

Как разъясняется в письме Минфина России от 6 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/35, приведенные нормы Методических указаний устанавливают право руководителя организации принимать решение о включении объектов недвижимости в бухгалтерском учете в состав основных средств.

Но далее в том же письме финансисты подчеркнули, что если объект капстроительства, первоначальная стоимость которого на дату подачи документов на регистрацию сформирована, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и на нем фактически ведется хозяйственная деятельность, он обладает всеми признаками основного средства, установленными ПБУ 6/01 (п. 4). Поэтому вопрос об отнесении его к основным средствам в бухгалтерском учете (и как следствие о включении его стоимости в базу по налогу на имущество организаций) не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью объекта.

В письме от 3 марта 2009 г. № 03-05-05-01/15 чиновники Минфина России подтвердили возможность принятия к бухучету в качестве основных средств фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию.

Специалисты главного финансового ведомства не раз отмечали, что, хотя государственная регистрация прав на объекты недвижимости является обязательной, она носит заявительный характер. В связи с чем, если учитываемые на счете 08 объекты, права на которые длительное время не регистрируются, фактически используются в деятельности организации, их стоимость должна облагаться налогом на имущество.

Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. То есть обязанность по уплате налога на имущество у организации, по мнению чиновников (см. письмо Минфина России от 11 апреля 2007 г. № 03-05-06-01/30), возникает с момента начала использования объекта в основной деятельности.

Указанные разъяснения были направлены в налоговые инспекции для руководства в работе письмом ФНС России от 10 ноября 2006 г. № ММ-6-21/1094@.

Обратите внимание: ВАС РФ в решении от 17 октября 2007 г. № 8464/07 и в определении от 14 февраля 2008 г. № 758/08 данную позицию поддержал.

Амортизация эксплуатируемого «недостроя»

Итак, вопрос о том, включать объект, эксплуатация которого фактически начата, в состав основных средств или продолжать учитывать на счете 08 до полного завершения строительства, должно решить руководство организации.

Однако начислять амортизацию по объектам, введенным в эксплуатацию, в бухучете, согласно нормам того же пункта 52 Методических указаний, придется с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, независимо от факта государственной регистрации и перевода на счет 01.

Исчислять суммы амортизации нужно будет, исходя из первоначальной стоимости, сформированной на момент фактического ввода объекта в эксплуатацию. В дальнейшем (после госрегистрации и перевода в состав основных средств, если это не было сделано) нужно уточнить ранее начисленную сумму амортизации.

А вот в налоговом учете амортизация будет начисляться только с первого числа месяца, следующего за месяцем подачи документов на регистрацию права собственности на объект и получения расписки в этом (п. 11 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Поэтому в случае, если документы не переданы на регистрацию, в бухгалтерском учете придется учитывать возникающие временные разницы, отражая отложенные налоговые активы. Они будут начисляться с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, и до начала начисления амортизации в налоговом учете. Ежемесячная сумма отложенного налогового актива рассчитывается по формуле:

Ежемесячная сумма отложенного налогового актива = Ежемесячная сумма бухгалтерской амортизации х 20% (ставка налога на прибыль)


Начисление отложенных налоговых активов отражается по дебету одноименного счета 09 в корреспонденции с кредитом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

После того как суммы амортизации в налоговом учете станут больше сумм амортизации в бухгалтерском учете, отложенный налоговый актив начнет погашаться, что оформляется проводкой по дебету счета 68 и кредиту счета 09.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка