Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

«Сопутствующие» объекты: учет затрат

15 января 2010 10 просмотров

Нередко строительство объектов для застройщика связано с дополнительными расходами. Так называемые обременения возникают в рамках выполнения условий инвестиционного контракта и связаны с исполнением обязательств перед государственными или муниципальными органами власти. Какие требования необходимо соблюдать при заключении контракта между администрацией и застройщиком? В каких случаях затраты на обременения можно учитывать в целях налогообложения прибыли?

Перечень обременений определен

В ходе строительства по условиям инвестиционного контракта у застройщиков (заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства объектов жилого и нежилого фонда возникает дополнительная обязанность. В частности, по строительству или финансированию объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, отчуждаемые под строительство.

Каковы условия заключения договора?

Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом. Согласно пункту 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ, существенными условиями договора являются:
- сведения о местоположении и площади застроенной территории, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
- цена права на заключение договора;
- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений; уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу; осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и др.;
- обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории; принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу; предоставить без проведения торгов земельные участки и др.;
- срок договора;
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В договоре могут быть предусмотрены и иные существенные условия.

Обязательства могут возникнуть:
– во-первых, в связи с получением прав на необходимый для строительства земельный участок (в случае если он находится в государственной или муниципальной собственности);
– во-вторых, при получении разрешения на строительство (в том числе реконструкцию, капитальный ремонт) объектов жилого и нежилого фонда.

Как отметили чиновники в письме Минфина России от 16 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/758, возможность правомерного возложения обязанности на застройщиков объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность ограничена. Она законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местного самоуправления и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках договора, заключаемого в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Данным документом определен перечень допустимых при заключении договора о развитии застроенной территории обременений инвесторов. Кроме того, в нем содержится запрет на установление любых иных условий договора, влекущих за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Судьи также считают, что квалификация договора, заключаемого между администрацией и застройщиком, должна производиться на основе требований Градостроительного кодекса РФ, поскольку именно в нем даны понятие и существенные условия договора о развитии застроенной территории (постановление ФАС Московского округа от 24 марта 2009 г. № КГ-А41/1963-09).

Сделка может быть признана притворной?

В случае если заключенный договор между администрацией и застройщиком не отвечает требованиям Градостроительного кодекса РФ, прокуратура может потребовать признать такую сделку недействительной. Однако для того, чтобы признать ее притворной, необходимы веские доказательства. Пример тому – постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 мая 2009 г. № Ф04-2373/2009(5076-А45-13). Прокурор Новосибирской области обратился с иском к мэрии г. Новосибирска и организации-застройщику о признании недействительным договора о совместной деятельности. Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор – это притворная сделка, поскольку прикрывает договор о развитии застроенной территории.

В свою очередь договор о развитии застроенной территории является незаключенным, так как стороны не согласовали такие его существенные условия, как местоположение и площадь застроенной территории, цену права на заключение договора.

Суд, исследовав обстоятельства дела, проанализировав содержание и условия оспариваемого договора, установил, что воля сторон была направлена на расселение жильцов дома. Заключенный договор был исполнен. Иных конкретных обязательств сторон договор фактически не предусматривает.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Причем условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В результате судьи пришли к выводу о том, что оспариваемая сделка не является договором о развитии застроенной территории, предусмотренным статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ. Поскольку предмет и существенные условия, характерные для договора о развитии застроенной территории, не совпадают с содержанием оспариваемого договора. При этом суд отказал в признании сделки притворной.

Учет расходов

Глава 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса РФ не предусматривает отраслевых особенностей обложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости. Поэтому применяется общий порядок отражения доходов и расходов. Так, налогоплательщик вправе учесть при определении налогооблагаемой прибыли любые обоснованные, осуществленные в целях ведения предпринимательской деятельности и документально подтвержденные расходы (за исключением установленного ст. 270 Налогового кодекса РФ перечня расходов).

Учитывая, что договор развития застроенной территории реализуется организацией в рамках осуществления предпринимательской деятельности, действующее налоговое законодательство не препятствует отнесению данных расходов, и в том числе затрат по строительству коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, на уменьшение налогооблагаемой прибыли.

В том же случае, если передача объектов коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей производится не по договору о развитии застроенной территории, а по иным гражданско-правовым договорам, например по договору дарения, расходы, связанные с такой передачей, не учитываются при налогообложении прибыли. Такой вывод содержится в письме Минфина России от 16 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/758.

Объект передается инвестору для модернизации

Инвестиционный контракт между администрацией и застройщиком может предусматривать не только строительство новых, но также и передачу уже существующих объектов (например, водоснабжения и водоотведения) для их модернизации. В этом случае, по мнению чиновников, приведенному в письме Минфина России от 13 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/754, модернизируемые, а также вновь создаваемые объекты водоснабжения и водоотведения, переданные в соответствии с законодательством России об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг организации-инвестору, учитываются в налоговом учете данной организации в качестве амортизируемого имущества. Они амортизируются в течение срока действия инвестиционного соглашения согласно требованиям главы 25 Налогового кодекса РФ. Применять такой порядок можно при условии, что имущество соответствует критериям, предусмотренным пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка