Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Покупка и переустройство недвижимости

7 мая 2010 24 просмотра

Можно построить новое здание, а можно обновить старое с тем, чтобы затем его продать по более высокой стоимости. Об оформлении, налогообложении и учете возникающих при этом операций расскажем в статье.

Планирование сделки

Рассмотрим ситуацию. Компания планирует приобрести с целью дальнейшей перепродажи строение – бывшее общежитие. Его предполагается переделать под квартиры или гостиницу. На покупку был взят кредит в банке. Какие налоги надо уплатить? Как правильно квалифицировать расходы в бухгалтерском и налоговом учете? Вводить ли объект в эксплуатацию? Как осуществлять расчеты с будущими покупателями? Давайте разбираться.

Приобретение общежития

По вопросу, как в данной ситуации учитывать приобретение объекта капстроительства, существует несколько точек зрения.

Здание сразу принимается к учету как товар

Так поступить рекомендуют некоторые специалисты, ссылаясь на письмо Минфина России от 29 июля 2004 г. № 03-06-06/86.

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в составе материально-производственных запасов в качестве товаров. При этом делают записи:

Дебет 41    Кредит 60
– приобретено здание для перепродажи;

Дебет 19    Кредит 60
– выделен НДС по приобретенному зданию (если продавцом предъявлен НДС).

Но для нашей ситуации, когда здание продается не сразу, а подлежит реконструкции, такой вариант не очень подходит.

Дело в том, что в пункте 6 ПБУ 5/01 указано, что в фактическую себестоимость материально-производственных запасов включаются затраты по доведению их до состояния, в котором они могут быть использованы в запланированных целях. К данным затратам относятся расходы на подработку, сортировку, фасовку и улучшение технических характеристик полученных запасов, не связанные с производством продукции, выполнением работ и оказанием услуг.

Очевидно, что разработчики ПБУ 5/01 вряд ли предполагали его применение к операциям по реконструкции недвижимости.

Строго говоря, сначала приобретается один товар, а после проведения реконструкции это уже другой товар. Получается, что при доведении его до требуемого состояния осуществляется производственная деятельность и в соответствии с правилами ПБУ 5/01 первоначально учитывать здание нужно как обычный материал на счете 10 «Материалы», что, по мнению автора, абсурдно.

Основное средство

Следующий вариант: здание принимается к учету как основное средство по правилам ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н) исходя из того, что организация на момент покупки может еще не определиться с целью приобретения.

Такие действия налогоплательщика не противоречат законодательству, так как решение по поводу дальнейшего использования недвижимости зависит от его волеизъявления. Ведь, передумав продавать объект, он имеет полное право включить его в состав основных средств.

По мнению автора, этот вариант позволяет избежать сложностей предыдущего, а также проблем с учетом, возникающих из-за того, что План счетов к особенностям строительной деятельности не адаптирован. При этом все затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта (их перечень приведен в п. 8 ПБУ 6/01), собираются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Приобретение объектов основных средств») и формируют первоначальную стоимость объекта.

В налоговом учете, согласно статье 257 Налогового кодекса РФ, первоначальная стоимость основного средства также определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Компромиссный вариант

Его суть изложена в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36. Можно сказать, что данный способ является промежуточным между двумя представленными выше.

Финансисты разъясняют, что расходы застройщика, связанные с реконструкцией объекта, отражаются в бухгалтерском учете с применением именно счета 08 (независимо от того, осуществляются при этом работы подрядным или хозяйственным способом). А вот уже потом с кредита этого счета затраты списываются в корреспонденции:
– со счетом 01 – при принятии застройщиком объектов, законченных строительством (для нашего случая реконструкцией), к учету в качестве основных средств;
– со счетами 43 «Готовая продукция», 90 «Продажи» – при принятии к учету объектов, предназначенных для продажи по договорам купли-продажи.

По мнению автора, следует воспользоваться именно этим способом, так как в его поддержку высказался Минфин России.

Учет затрат

Определившись с оприходованием объекта (используем компромиссный вариант, то есть ведем учет на счете 08), перейдем к решению вопросов о расходах и налогах.

Госпошлина

Право собственности на общежитие возникает у покупателя с момента регистрации такого права (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). За государственную регистрацию прав взимается госпошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Для организаций сумма пошлины в настоящее время составляет 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). В бухгалтерском учете она однозначно увеличивает первоначальную стоимость объекта (п. 8 ПБУ 6/01). По поводу налогового учета мнения чиновников расходятся.

Так, в письме Минфина России от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/113 специалисты главного финансового ведомства согласны с тем, что госпошлина должна включаться в первоначальную стоимость объекта недвижимого имущества.

А вот в письме УФНС России по г. Москве от 17 апреля 2009 г. № 16-15/037659@ налоговики придерживаются противоположного мнения. Они считают, что в налоговом учете суммы государственной пошлины не участвуют в формировании первоначальной стоимости основных средств, а относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (их можно учитывать на основании подп. 1 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ).

По мнению автора, лучше все-таки придерживаться позиции финансистов: она позволяет не отклоняться от правила, прямо установленного в бухгалтерском учете.

Затраты на реконструкцию

Поскольку здание придется не просто отремонтировать, но и перепланировать (переустроить, то есть изменить его назначение), очевидно, что отнести предстоящие работы к капитальному (а тем более к текущему) ремонту нельзя. Это будет . Затраты на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость объекта как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (п. 27 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Как отличить ремонт от реконструкции и модернизации, разъяснено в письме Минфина России от 24 марта 2010 г. № 03-03-06/4/29.

В бухгалтерском учете они накапливаются на счете 08 в корреспонденции со счетами расходов. При этом для налогоплательщика есть некоторый плюс. Так как общежитие будет находиться в процессе реконструкции, оно не может быть до ее окончания учтено в составе основных средств, то есть переведено на счет 01. А согласно статье 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения для российских организаций признается имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Таким образом, по приобретенному зданию во время проведения его реконструкции налог на имущество платить не надо.

Проценты по кредиту

На приобретение общежития был получен кредит. Как учитывать проценты?

В бухгалтерском учете по общему правилу расходы по займам и кредитам признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухучету заемщиком или заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств, нематериальных активов или иных внеоборотных активов. Но в нашей ситуации организация не собирается использовать здание, а планирует его продать. Вследствие чего считать его инвестиционным активом нельзя.

В налоговом учете учитываются в составе внереализационных расходов ежемесячно вне зависимости от того, на какие цели были получены заемные средства (подп. 2 п. 1 ст. 265, п. 8 ст. 272 Налогового кодекса РФ).

Определение результата

Какими операциями отразить завершение работ по реконструкции? Квартиры или гостиницу следует учесть как готовую продукцию на счете 43 (как рекомендует Минфин России), это выглядит логичным, если работы компания осуществляла собственными силами (полностью или частично):

Дебет 43    Кредит 08
– приняты к учету готовые объекты.

Если работы велись исключительно подрядным способом, то вместо счета 43 возможно использование счета 41 «Товары»:

Дебет 41    Кредит 08
– приняты к учету объекты, предназначенные для продажи.

Если общежитие переделано под гостиницу, то объект учитывается как одна единица (готовой продукции или товара). Если – под квартиры, то каждая квартира должна учитываться как отдельный объект, ведь и реализовываться они будут по отдельности.

Оформление разрешений

Все работы по реконструкции бывшего общежития должны быть оформлены по правилам Градостроительного кодекса РФ.

Если при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, необходимо получение разрешения на реконструкцию.

За проведение работ без разрешения организации грозит штраф в размере от 500 000 руб. до 1 000 000 руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток, а ее должностным лицам – штраф в размере от 20 000 руб. до 50 000 руб. (п. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Для проведения работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, компании необходимо получить соответствующий допуск (Перечень работ утвержден приказом Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274, с 1 июля будет действовать новый Перечень, утвержденный приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624). После окончания реконструкции нужно обязательно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Оно удостоверяет соответствие реконструированного объекта градостроительному плану и проектной документации.

Реализация

Если компания будет продавать квартиры физическим лицам (по договорам купли-продажи), то она освобождается от уплаты НДС: как было сказано выше, это прямо предусмотрено в подпункте 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Налог на прибыль платится в обычном порядке.

Каким образом граждане будут расплачиваться, значения не имеет. Они могут внести наличные в кассу (потребуется обязательное использование кассового аппарата), рассчитаться через банковский счет или даже – при дополнительном соглашении – передать в оплату квартиры, например, ценные бумаги и т. п. Ни один из этих способов оплаты не запрещен.

Если компания будет продавать гостиницу, то освобождения от уплаты НДС у нее не будет. Все остальные налоги также уплачиваются в обычном порядке.

Пример

ОАО «Вега» в январе 2010 года приобрело здание бывшего общежития стоимостью 1 500 000 руб. (без НДС).

Предположим, для его приобретения 12 января 2010 года был получен кредит в размере 1 500 000 руб. (на 1 год – 365 дней) под 9,5 процента годовых с возвратом всей суммы единовременно по окончании установленного срока и произведена частичная оплата покупки в сумме 750 000 руб.

На момент привлечения кредита ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 8,75 процента годовых. Согласно учетной политике, учет процентов компания ведет исходя из ставки рефинансирования. Предельный размер процентов в соответствии с пунктом 1 статьи 269 Налогового кодекса РФ будет равен 9,625 процента (8,75% × 1,1). Изменение ставки договором не предусмотрено.

Таким образом, для целей налогового учета можно признать ту же сумму процентов, что и в бухгалтерском учете. В течение марта-октября 2010 года компания реконструировала здание в гостиницу. Сумма затрат составила 880 000 руб. Так как здание предполагается использовать в деятельности, облагаемой НДС, то «входной» НДС по используемым при реконструкции материалам принимается к вычету в обычном порядке.

Здание было введено в эксплуатацию в ноябре 2010 года. В декабре 2010 года гостиница была реализована за 3 540 000 руб. (в том числе НДС – 540 000 руб.) Бухгалтер ОАО «Вега» отразил ситуацию следующими записями.

В январе 2010 года:

Дебет 08    Кредит 60
– 1 500 000 руб. – приобретено общежитие;

Дебет 51    Кредит 66
– 1 500 000 руб. – получен кредит в банке;

Дебет 60    Кредит 51
– 750 000 руб. – оплачен (частично) долг перед продавцом;

Дебет 91    Кредит 66
– 7417,81 руб. (1 500 000 руб. × 9,5% : 365 дн. × 19 дн.) – начислены проценты по кредиту (на 31 января);

Дебет 66    Кредит 51
– 7417,81 руб. – перечислены проценты по кредиту;

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Госпошлина»
– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию права собственности;

Дебет 68 субсчет «Госпошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – уплачена госпошлина.

В феврале 2010 года:

Дебет 91    Кредит 66
– 10 931,51 руб. (1 500 000 руб. × 9,5% : 365 дн. × 28 дн.) – начислены проценты по кредиту (на 28 февраля);

Дебет 66    Кредит 51
– 10 931,51 руб. – перечислены проценты по кредиту.

И так далее. Проценты начисляются в таком же порядке (в зависимости от календарных дней в месяце) ежемесячно до окончания срока действия кредитного договора.

С марта по октябрь 2010 года:

Дебет 08 Кредит 10 (70,69, 02...)
– 880 000 руб. – учтены затраты на реконструкцию (для упрощения примера приведена только общая сумма, на самом же деле затраты должны учитываться ежемесячно в фактической сумме).

В ноябре 2010 года:

Дебет 43 Кредит 08
– 2 395 000 руб. (1 500 000 + 15 000 + 880 000) – учтена гостиница в качестве готовой продукции.

В декабре 2010 года:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 3 540 000 руб. – реализована гостиница;

Дебет 90 субсчет «НДС» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 540 000 руб. (3 000 000 руб. × 18%) – начислен НДС с реализации;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 43
– 2 395 000 руб. – списана стоимость гостиницы;

Дебет 90 субсчет «Прибыль/ убыток от продаж» Кредит 99
– 605 000 руб. (3 540 000 – 540 000 – 2 395 000) – отражена прибыль;

Дебет 60 Кредит 51
– 750 000 руб. – произведен окончательный расчет с продавцом.

Если бы компания продавала не гостиницу, а переделала общежитие под квартиры, то в принципе проводки были бы те же самые. Только на счете 43 необходимо было бы учитывать каждую квартиру отдельно, предварительно рассчитав ее себестоимость (пропорционально площади с учетом доли общих площадей в доме). Кроме того, следовало учесть льготу по НДС для жилых помещений. Так при покупке материалов и услуг, используемых для реконструкции, «входной» НДС нужно включать в их стоимость (к вычету не предъявлять) и при реализации квартир налог на добавленную стоимость с суммы продажи не начислять.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Зарплата 2 декабря 2016 18:00 НДФЛ с больничного листа в 2017 году

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка